การขายที่ดินให้ต่างชาติผ่านกฎหมายอาคารชุด

ปัญหาเหล่านี้เกิดจากข้อกฎหมายเกี่ยวกับการอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางประเภทได้ ซึ่งแต่เดิม ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ได้เลย แต่ภายหลังได้มีการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน ซื้อที่ดิน หรือเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ ภายใต้เงื่อนไขที่เคร่งครัด 3 ประการ คือ

1.การรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมตาม มาตรา 93 แต่เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในมาตรา 87 เช่น ที่อยู่อาศัยมีได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่

2.สามารถซื้อที่ดิน 1 ไร่ เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ โดยเงื่อนไขคือต้องนำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท ตามมาตรา 96 ทวิ ทั้งการลงทุนนั้นต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ หรือเป็นประเภทธุรกิจที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนประกาศ โดยต้องมีระยะเวลาดำรงการลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี และที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือในเขตที่กำหนดเท่านั้น

3.รับโอนที่ดินตามกฎหมายอื่น เช่น พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 เป็นต้น

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 19 ทวิ ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ในอัตราส่วน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด เนื่องจากในช่วงปี 2534 รัฐบาลเห็นว่าสมควรให้คนต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมการลงทุนและความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ โดยมีการเพิ่มอัตราส่วนรวมถึงการอำนวยความสะดวกในการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติเพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2542 ที่ประเทศกำลังประสบปัญหาสภาวะซบเซาซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ดี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กลับมีปัญหาสำคัญที่ใหญ่กว่าเรื่องการที่ชาวต่างชาติเอาห้องชุดออกให้เช่า คือ ปัญหาอาคารชุดแนวราบ

ตามนิยามของ “อาคารชุด” ในมาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ดังนั้น ตามความเข้าใจของคนทั่วไป อาคารชุด คือ คอนโดมิเนียม โรงแรม อพาร์ตเม้นต์ ซึ่งเป็นลักษณะของอาคารในแนวดิ่งสูงขึ้นไปจากพื้นดิน วัตถุประสงค์สำคัญคือการประหยัดพื้นที่และขยายอาคารขึ้นไปเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย 

เหตุที่กฎหมายอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ เพราะประเทศไทยไม่ต้องการให้ชาวต่างชาติเข้าถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดได้โดยตรง

ด้วยเหตุที่นิยาม “อาคารชุด” มิได้กำหนดรูปแบบไว้อย่างชัดแจ้ง โดยกำหนดเงื่อนไขการจดทะเบียนไว้เพียงว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องมีการแบ่งทรัพย์สินออกเป็นสองส่วนคือ 1.ทรัพย์ส่วนบุคคล คือ ทรัพย์สินที่มีเจ้าของและใช้ประโยชน์คนเดียว และ 2.ทรัพย์ส่วนกลาง คือ ทรัพย์สินที่มีเจ้าของหลายคนและใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเกิดการใช้ช่องว่างทางกฎหมายสร้างอาคารชุดในรูปแบบใหม่ที่เรียกกันว่า “อาคารชุดแนวราบ”

“อสังหาริมทรัพย์ในแนวราบ” ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ อันมีลักษณะเป็นอาคารติดอยู่กับพื้นดินทั่วไป มิได้ขยายไปในแนวดิ่งแบบคอนโดมิเนียมหรือโรงแรมที่สูงหลายชั้น จึงมีการใช้พื้นที่ดินเป็นจำนวนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ในแนวดิ่ง ซึ่งมีคนนำแนวคิด “อสังหาริมทรัพย์ในแนวราบ” มาปรับใช้กับกฎหมายอาคารชุดจนเกิดเป็น “อาคารชุดแนวราบ” ขึ้น

กล่าวคือ ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ อันมีลักษณะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างถูกกฎหมาย ผ่านการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดในแต่ละโครงการได้ในสัดส่วนที่สูงถึง 49% ของทั้งโครงการ ซึ่งเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน และหลบหลีกข้อกำหนดของกรมที่ดินซึ่งไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้โดยง่าย

ปัญหาลักษณะดังกล่าวเกิดขึ้นในหลายประเทศ โดยแต่ละประเทศแก้ไขด้วยการปรับนิยามของ “อาคารชุด” เช่น สาธารณรัฐสังคมเวียดนาม ได้นิยาม “อาคารชุด” ไว้ใน Law No. 65/2014/QH 13 มาตรา 3 ข้อ 3 หมายถึง อาคารตั้งแต่ 2 ชั้นขึ้นไป มีหลายห้องชุด มีทางเดินและบันไดส่วนกลาง มีกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วม และระบบโครงสร้างพื้นฐานสำหรับใช้ร่วมกัน เช่นเดียวกับในกฎหมายของประเทศออสเตรเลีย Conveyancing (Strata titles) Act 1961 รัฐ New South Wales มาตรา 2 กำหนดไว้ว่า โครงการที่จะจัดตั้งขึ้นต้องประกอบด้วยที่ดินและอาคารตั้งแต่ 2 ชั้นขึ้นไป

สาธารณรัฐแห่งสหภาพเมียนมา ได้นิยามความหมายของคำว่า “อาคารชุด” ไว้ใน Pyidaungsu Hluttaw Law No. 24, 2016 Chapter 1 มาตรา 2.(a) ว่าหมายถึง อาคารที่สร้างขึ้นตามกฎหมายนี้ แบ่งการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ มีความสูงตั้งแต่ 6 ชั้นขึ้นไป โดยสร้างบนที่ดินที่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวม และมีการเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกันซึ่งได้จัดสรรเพื่อวัตถุประสงค์ในการใช้งานร่วมกัน

ดังนี้ ปัญหาการอาศัยช่องว่างทางกฎหมาย เพื่อถือครองที่ดินของชาวต่างชาติเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดินเป็นสิ่งที่มีมูลค่าสูงและมีอยู่อย่างจำกัด เป็นสิ่งที่ประชาชนชาวไทยให้ความสำคัญหวงแหน การปล่อยให้นายทุนชาวไทยและชาวต่างชาติร่วมกันอาศัยช่องว่างของกฎหมายแสวงหาประโยชน์ให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองที่ดินได้ จึงเป็นสิ่งที่ควรได้รับการแก้ไข 

โดยนิยามคําว่า “อาคารชุด” ให้แคบลงและมีรูปแบบที่ชัดเจนในแนวทางเดียวกับกฎหมายอาคารชุดของต่างประเทศ โดยเฉพาะการกำหนดรูปแบบและจำนวนชั้นของอาคารชุด มิฉะนั้น ชาวต่างชาติอาจถือครองที่ดิน 49% ของแผ่นดินไทยในอนาคตได้ตามที่กฎหมายอนุญาต