ความพอดี : ปัจจัยกระทบ ธุรกิจและพัฒนาอสังหาฯ

แต่รวมความโดยย่อแล้วปัจจัยที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ในการพัฒนาอสังหาฯนั้นมี 4 ประการ คือลักษณะทางประชากร (Demographic) อัตราดอกเบี้ย สภาวะเศรษฐกิจ และนโยบายจากภาครัฐ

แม้ว่าภาพรวมผลประกอบการอสังหาฯในไตรมาส 1 จะออกมาค่อนข้างบวก แต่ด้วยปัจจัยภายนอกทั้ง 3 ประการ คือ การขึ้นอัตราดอกเบี้ย สภาพเศรษฐกิจโดยรวมเริ่มชะลอตัว และนโยบายกระชับพื้นที่สินเชื่อ (LTV) ในช่วงที่ผ่านมานั้นไม่เอื้อต่อกำลังซื้อและธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่าใดเลย 

สถานการณ์ตลาดอสังหาฯจึงอยู่ในสภาพน่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง โดยในไตรมาสนี้ผู้ประกอบการต้องทำการบ้านกันหนักขึ้นเพื่อรักษาสมดุลผลประกอบการของตนในระยะสั้นเอาไว้ให้ได้เสียก่อน ส่วนระยะยาวต้องมองไปที่การศึกษาปัจจัยข้อมูลลักษณะประชากรและความต้องการของผู้บริโภคที่ผู้ประกอบการจะสามารถสนองตอบได้เป็นหลัก เพราะเป็นปัจจัยที่รู้ได้ ควบคุมได้ ส่งเสริมได้มากกว่าปัจจัยทั้ง 3 ข้อข้างต้น

พูดแล้วหลายท่านอาจจะสงสัยว่าลักษณะทางประชากรคืออะไร และสำคัญอย่างไร? ลักษณะทางประชากร คือ ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับคน เช่น อายุ เพศ เชื้อชาติ การศึกษา อาชีพ รายได้ อัตราการเกิด ซึ่งส่งผลต่อความต้องการ ความชอบ และพฤติกรรมในการใช้ชีวิตและการจับจ่ายใช้สอย

ในปัจจุบันมีประชากร Gen Y หรือคนที่มีอายุประมาณ 21-40 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักในใจของผู้ประกอบการ มีสัดส่วนประมาณ 32% ของจำนวนประชากรทั้งหมดของประเทศซึ่งส่วนใหญ่ยังไม่มีบ้านเป็นของตนเอง ในขณะที่ Gen X (อายุ 41-55) ประมาณ 20% และ Baby Boomer (อายุ 56-70) ประมาณ 15% นั้นส่วนใหญ่มีบ้านแล้วและมากกว่าครึ่งกำลังเตรียมเข้าสู่กลุ่มสูงวัย ด้วยช่วงอายุที่แตกต่างย่อมนำมาซึ่งความแตกต่างในความต้องการและลักษณะการใช้ชีวิต

ข้อมูลการสำรวจพฤติกรรมการเลือกซื้อระบุให้เห็นว่า Gen Y นั้นไม่ได้พิจารณาจากความคุ้มค่าเชิงราคาต่อสินค้าเป็นหลัก แต่พิจารณาจากความสามารถในการตอบสนองตอบความเป็นตัวตนและไลฟ์สไตล์เป็นสำคัญ ไม่ใช่เฉพาะความต้องการของตนเองและเป็นกลุ่มของตนรวมไปถึงสังคมด้วย เนื่องจากเป็นผู้ที่มีเครือข่ายมากและเข้าถึงข้อมูลออนไลน์ได้สะดวก ดังนั้นข้อมูลออนไลน์โดยเฉพาะความเห็นของผู้มีประสบการณ์มาก่อนจึงมีอิทธิพลต่อผู้บริโภค Gen นี้มาก 

ผู้ประกอบการจึงใช้ Big Data ติดตามความเคลื่อนไหว วิเคราะห์ และกำหนดการพัฒนาฟีเจอร์ต่างๆ เพื่อให้สามารถตอบสนองต่อความต้องการของคนกลุ่มนี้มากขึ้น รวมถึงใช้กำหนดเทรนด์การพัฒนาต่างๆ โดยเฉพาะการออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง รูปลักษณ์อาคารภายนอก และกิมมิคของโครงการให้ดึงดูด โดยให้ความสำคัญถึงฟังก์ชั่นและคุณภาพของวัสดุอุปกรณ์ภายในห้องและการดูแลรักษาน้อยลง ซึ่งจะส่งผลต่อคุณภาพการใช้ชีวิตและการอยู่อาศัยในอนาคต ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นพัฒนาโครงการเพื่อขายจึงละเลยความสำคัญข้อนี้ไป และเนื่องจาก Gen Y ยังไม่ได้ผ่านประสบการณ์การอยู่อาศัยมานานนัก การพิจารณาผลกระทบจากการออกแบบในการอยู่อาศัยจึงเป็นประเด็นรองเมื่อค้นหาข้อมูลในการเลือกซื้อโครงการ

แม้ว่ารูปแบบเลย์เอ้าท์ห้องชุดและบ้านที่ดูแปลกตา ฝ้าเพดานสูง ฟังก์ชั่นเสริมในห้อง สวนบนดาดฟ้า ฟาซิลิตี้ และการตกแต่งรูปร่างหน้าตาอาคารให้แตกต่างจะดึงความสนใจผู้บริโภคในการเลือกซื้อได้ แต่ผู้ประกอบการควรพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์และคุณค่าต่อผู้บริโภคก่อนเป็นสำคัญ เช่น เพื่อให้สามารถใช้สอยพื้นที่ได้อย่างเต็มที่ไม่มากเกินไปและไม่เหลือเศษ ระบบหรือบริการความสะอาดหน้าต่างสูงและความปลอดภัยของวัสดุและโครงสร้าง และเลือกใช้แอร์ให้เหมาะสมกับขนาดห้อง การป้องกันปัญหากับโครงสร้างและงานระบบจากสวน และความล้าสมัยของการตกแต่ง ที่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินของผู้บริโภคในอนาคตเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการควรเน้นย้ำและเปิดเผยกับผู้บริโภค

ในช่วงเวลาที่ปัจจัยภายนอกไม่เป็นใจนี้ จึงเป็นโอกาสอันดีที่ผู้ประกอบการควรทบทวนแนวคิดและกระบวนการในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่อส่งเสริมและเตรียมความพร้อมทั้งกระบวนการภายในและบุคลากร รวมถึงการวิจัยและพัฒนาสินค้าและบริการเพื่อเพิ่มคุณค่าและมูลค่าให้ผู้บริโภค 

บทเรียนจากประสบการณ์การพัฒนาโครงการที่พักอาศัยและดูแลชุมชนมาตลอด3 ทศวรรษชี้ให้เห็นว่า การพัฒนาโครงการจากการวิเคราะห์ข้อมูลBig Data ต้องใช้ด้วยความระมัดระวังและต้องตั้งอยู่บนทฤษฎีการออกแบบและใช้สอย การอยู่อาศัย และความยั่งยืนการพัฒนาใดๆ ต้องตั้งอยู่บนการคัดเลือกและออกแบบให้มีความพอดีเพื่อให้ได้สิ่งที่ดีต่อผู้บริโภคและผู้อยู่อาศัยแบบ“พอดีที่ดีกว่า”