Property Grand Sale

ดังนั้น  ในช่วงเร็ว ๆ  นี้  ยอดขายของบ้านและคอนโดมิเนียมจึงลดลงอย่างแรง  คอนโดที่สร้างเสร็จเหลือขายและเป็นสต็อกก็ยังมีจำนวนมหาศาล   การลดลงของราคาโดยเฉพาะคอนโดนั้นกลายเป็นเรื่องปกติและน่าจะลดลงต่อไป  คนที่มีหรือซื้อคอนโด “เพื่อการลงทุน” คงจะเหนื่อยโดยเฉพาะที่กู้เงินมาซื้อ  อย่างไรก็ตาม  คนที่ดูเหมือนว่าจะเจ็บหนักกว่ามากก็คือคนที่ซื้อหุ้นของบริษัทที่ขายบ้านและคอนโด  เพราะราคาหุ้นอสังหาฯกลุ่มนี้กำลังตกลงมาอย่างหนักทั้ง ๆ  ที่กำไรของบริษัทก็ยังดีอยู่มาก  ราคาหุ้นก็ถูกจนไม่น่าเชื่อ  ที่สำคัญก็คือ  หุ้นเหล่านี้จ่ายปันผลเป็นกอบเป็นกำ  และทั้งหมดนั้นเป็นมานานหลายปีแล้วตั้งแต่ที่เศรษฐกิจยังไม่เลวร้ายแบบนี้และภาวะต่าง ๆ  รวมทั้งตลาดหุ้นก็ยังปกติ  แต่ราคาหุ้นก็แทบจะไม่เคยขึ้นไปเป็นเรื่องเป็นราวเลย  หุ้น Property นั้นเป็นหุ้นที่เหมือนถูกสาป  ตอนที่หุ้นอื่นดีก็ไม่ได้ดีด้วย  แต่ตอนที่ตลาดหุ้นแย่  มันก็แย่เหมือนกันหรือยิ่งกว่า

 ผมลองคัดหุ้นที่ขายคอนโดและบ้านที่เป็นหุ้นหลัก ๆ และเป็นหุ้นที่อยู่มานาน  ส่วนใหญ่เคยผ่านวิกฤติมาแล้ว  บริษัทมีขนาดใหญ่และมีจุดเด่นของตนเอง  สามารถแข่งขันในตลาดได้และเป็นที่ยอมรับของผู้บริโภค  การขายคอนโดและบ้านมักเป็น  “อาชีพหลัก” ที่บริษัททำมานานหลายสิบปี  ผู้ก่อตั้งซึ่งมักจะเป็นผู้บริหารด้วยก็มักจะยังทำงานอยู่ในบริษัททั้ง ๆ  ที่หลายคนอายุใกล้เคียงกับผมและเกินวัยเกษียณมาหลายปีแล้ว  พูดง่าย ๆ ก็คือเป็นมืออาชีพที่  “เก๋า” และผมเชื่อว่าเอาตัวรอดได้ในรอบนี้  หุ้นจำนวน 8 ตัวที่ผมจะยกมาให้ดูว่าน่าสนใจแค่ไหนนั้นต้องบอกเสียก่อนว่าไม่ได้ต้องการเชียร์ให้ซื้อเลยจริง ๆ  เพราะธุรกิจอสังหาฯแนวขายบ้านและคอนโดนั้น  ไม่ใช่หุ้นที่อยู่ในอุตสาหกรรมเติบโตแต่เป็นอุตสาหกรรมที่อิ่มตัวเนื่องจากอัตราการเกิดของคนไทยลดต่ำลงมาก  ดังนั้น  การที่จะหวังให้ได้กำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคาหุ้นมาก ๆ อาจจะยาก  ผลตอบแทนจากการลงทุนอาจจะมาจากปันผลเป็นหลัก  ในอีกด้านหนึ่งความเสี่ยงจากการที่บริษัทจะเกิดปัญหาก็มีไม่น้อยโดยเฉพาะในแง่ของสภาพคล่องทางการเงิน  อย่างไรก็ตาม  นี่อาจจะลดลงได้เมื่อคำนึงถึงประสบการณ์ของผู้บริหารที่เคย “ผ่านร้อนผ่านหนาวมามาก” และผ่านวิกฤติมาแล้วหลายครั้ง

หุ้นตัวแรกก็คือหุ้นที่ใหญ่ที่สุดและน่าจะเป็น “Legend” หรือตำนานในวงการอสังหาริมทรัพย์ไปแล้วก็คือหุ้น LH จุดเด่นของหุ้นก็คือเป็นหุ้นที่อยู่ในรายชื่อของนักลงทุนสถาบันทั้งในและต่างประเทศ  สินค้าโดยเฉพาะบ้านของบริษัทได้รับการยอมรับเป็นอย่างสูงจากผู้บริโภคว่าคุณภาพดีและมีความรับผิดชอบต่อลูกบ้านสูง  นอกจากบ้านแล้วบริษัทยังมีทรัพย์สินที่ทำรายได้และกำไรที่ดีต่อเนื่องแบบ “ครบเครื่อง” คือเป็นผู้ก่อตั้งและถือหุ้นใหญ่ถึง 30% ในหุ้น Hmpro และ 22% ในหุ้น LHFG นอกจากนั้นยังมีอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ  ที่สร้างรายได้ต่อเนื่องและค่อนข้างแน่นอนเช่นร้านค้าปลีกให้เช่าอีกมาก  ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาบริษัทมีรายได้และกำไรที่ดีและสม่ำเสมอแต่ก็แทบจะไม่โตเลย  เช่นเดียวกับราคาหุ้นที่นิ่งมา 4-5 ปีเช่นเดียวกัน  ราคาหุ้นของบริษัทก็ “ถูก” มาตลอด  คือมีค่า PE อยู่ในช่วง 10 เท่าบวกลบน้อยมาก  ค่า PB ล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 2 เท่า  อย่างไรก็ตาม  ปันผลตอบแทนของบริษัทนั้นสูงตั้งแต่ 6-8% ต่อปีทุกปี

  ตัวที่สองก็คือบริษัทที่น่าจะเรียกว่า  “ลูก” ของ LH แต่จริง ๆ  แล้ว LH ถือหุ้นแค่ 24.98% จึงนับเป็นลูกจริง ๆ ไม่ได้นั่นก็คือหุ้น QH ซึ่งในทางปฏิบัตินั้นดูเหมือนว่าหลายสิ่งหลายอย่างรวมทั้งผู้บริหารก็คล้าย ๆ กับ LH นั่นคือ  QH ถือหุ้น Hmpro 20% ถือหุ้น LHFG 14% และก็ยังมีทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้และกำไรสม่ำเสมออื่น ๆ  คล้าย LH เหมือนกัน  ว่าที่จริง  กำไรที่เกิดจากธุรกิจอื่นของ QH มากกว่ากำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยซ้ำ  และก็เช่นเดียวกัน  รายได้และกำไรของ QH ก็ค่อนข้างสม่ำเสมอ  โดยลดลงบ้างในช่วงเร็ว ๆ  นี้จากปัญหาทางเศรษฐกิจที่กำลังเกิดขึ้น  อย่างไรก็ตาม ค่า PE ค่า PB และ Dividend Yield ของ QH นั้นถูกกว่าของ LH ที่ต่ำกว่า 10 เท่า 1 เท่า และกว่า 8% ในปีล่าสุด

  ตัวที่สามคือหุ้น AP ซึ่งน่าจะเรียกว่าเป็นหุ้น “น้องของ LH” เพราะผู้บริหารและผู้ถือหุ้นใหญ่เป็นน้องของเจ้าของ LH  แต่ดูเหมือนว่าจะมีการบริหารและอื่น ๆ  แยกกันอย่างสิ้นเชิง  ผลิตภัณฑ์และผลงานของ AP นั้นค่อนข้างมีความสม่ำเสมอ  มีรายได้และกำไรดีและสม่ำเสมอ  เช่นเดียวกับราคาหุ้นที่นิ่งมานานและลดลงตามภาวะอุตสาหกรรมและตลาดหุ้นในช่วงนี้  เช่นเดียวกัน  หุ้นมีราคาค่อนข้างถูกคือมีค่า PE PB และ D/P อยู่ที่ 6  0.7 เท่า และ 6.5% ต่อปีตามลำดับ

 ตัวที่สี่คือหุ้น PSH หรือพฤกษาซึ่งเป็น “เจ้าแห่งบ้านราคาถูก” และน่าจะขายบ้านมากกว่าทุกบริษัทในประเทศไทยเพราะใช้วิธีสร้างบ้านแบบกึ่งอุตสาหกรรม  รายได้และกำไรของบริษัทดีมาตลอดแต่ราคาหุ้นกลับไม่ไปไหนและลดลงมาจาก 2-3 ปีที่แล้วอย่างแรง  อาจจะเป็นเพราะคนเริ่มตระหนักว่ากลุ่มบ้านราคาถูกอาจจะไม่โตต่อไปและบริษัทก็หันไปสนใจลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมออย่างโรงพยาบาลที่ต้องใช้เวลายาวนานกว่าจะมีกำไร  ผลก็คือ  ราคาหุ้นนั้นต่ำมากแต่จ่ายปันผลสูงมากคือมีค่า PE PB D/P ที่ 6  0.7 เท่าและ 10.6% ต่อปีตามลำดับ

   ตัวที่ 5 คือหุ้น SPALI นี่คือหุ้นของ  “เซียนอสังหาฯรุ่นเก๋า” อีกรายหนึ่งที่อยู่มายาวนานคล้าย ๆ LH ผลงานของบริษัทมีให้เห็น “ทั่วเมือง” มีรายได้และกำไรดีและสม่ำเสมอมากจนน่าทึ่งในขณะที่มีหนี้ค่อนข้างน้อยซึ่งอาจจะแสดงว่าสามารถสร้างและขายได้หมดเร็วไม่มีการสต็อกที่ดินมากหรือขายบ้านช้า  ราคาหุ้นนั้นถูกแต่ค่อย ๆ ไหลลงอย่างช้า ๆ  มาตลอด 4-5 ปีที่ผ่านมา  ค่า PE PB D/P อยู่ที่ 6.4  0.94 เท่า และ 6.1% ต่อปีในปีล่าสุดซึ่งดูเหมือนว่าปันผลจะจ่ายในอัตราน้อยกว่ารายอื่นเมื่อเทียบกับกำไรและราคาหุ้น

  ตัวที่ 6 คือหุ้น SIRI  “เจ้าแห่งคอนโดหรู” ที่มีผู้ถือหุ้นกระจายมากจนแทบจะเรียกได้ว่า  “ไม่มีเจ้าของ”  บริษัทค่อนข้างประสบความสำเร็จในเรื่องของผลิตภัณฑ์แต่รายได้และโดยเฉพาะกำไรนั้นไม่ค่อยดีนัก  คือกำไรต่อยอดขายดูเหมือนว่าจะต่ำกว่าบริษัทในระดับเดียวกันอานิสงค์จากต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าคู่แข่ง  อาจจะเป็นเพราะขายให้คนรายได้สูงมากจึงต้องมีค่าการตลาดที่สูง  แม้ว่ารายได้และกำไรอาจจะดูดีมาตลอดแต่ราคาหุ้นกลับถดถอยลงอย่างต่อเนื่องทำให้หุ้นมีราคาถูกสุด ๆ  ในช่วงนี้โดยที่ค่า PE PB และ D/P อยู่ที่ 5  0.39 เท่า และ 9.4% ต่อปีตามลำดับ

  ตัวที่ 7 คือหุ้น ANAN นี่คือหุ้นของ  “คนรุ่นใหม่”  ที่เน้นสร้างคอนโดติดรถไฟฟ้า  เป็นแนวคอนโดที่มีห้องขนาดเล็กที่สะดวกและจับต้องได้สำหรับผู้บริหารหรือคนมีเงินที่เป็นคนรุ่นใหม่  บริษัทเองก็เพิ่งเข้ามาสู่วงการไม่นานแต่ก็สร้างปรากฏการณ์การขายได้อย่างรวดเร็ว  อย่างไรก็ตาม  บริษัทก็เผชิญกับอุปสรรคอยู่เนือง ๆ  และทำให้กำไรไม่ค่อยสม่ำเสมอเหมือนผู้เล่นที่อยู่มานานรายอื่น  ผลก็คือ  ราคาหุ้นไหลลงมาตลอด  ภายในเวลา  2-3 ปีหุ้นตกลงมาถึง 70% กลายเป็น  “หายนะ”  ของผู้ถือหุ้น  บริษัทเองนั้นคงเน้นการเติบโตมากจึงมีการก่อหนี้ค่อนข้างมากและนี่ก็อาจจะเป็นจุดที่เสี่ยงเมื่อคำนึงถึงภาวะที่เลวร้ายของอสังหาฯ  อย่างไรก็ตาม   หุ้นก็มีราคาถูกมาก  ค่า PE PB และ D/P เท่ากับ 8  0.34 เท่า และ 6.9% ต่อปีตามลำดับ

  ตัวสุดท้ายที่ผมพอมีเนื้อที่ที่จะพูดถึงก็คือหุ้น  ORI นี่ก็คือหุ้นที่ใหม่ในวงการแต่โตเร็วมาแรงที่สุดในช่วงหลังนี้โดยอาศัยกลยุทธ์  คือ  โตจากชานเมืองเข้ามาในเมือง  ยอดขายโตขึ้นมาถึง 4-5 เท่าในเวลาเพียง 3-4 ปี  เช่นเดียวกับกำไรที่โตในระดับเดียวกัน  อย่างไรก็ตาม  ราคาหุ้นของบริษัทเองนั้น  หลังจากที่ปรับตัวขึ้นแบบก้าวกระโดด  คือปีเดียวเติบโตขึ้น 6 เท่า  อาจจะเพราะคนตื่นเต้นกับการเติบโตในช่วงแรกจนทำให้ค่า PE สูงลิ่วกว่า 20 เท่า  หลังจากนั้นหุ้นก็ตกลงมาเรื่อย ๆ  จนล่าสุดเหลือเพียง 4.1 เท่า ค่า PB ก็เหลือเพียง 1.3 เท่าจากที่เคยสูงเป็น 10 เท่า  และค่า D/P สูงถึงปีละ 9.8% จากที่ไม่ถึง 1% ต่อปี       ทั้งหมดนี้ก็คือเมนูให้นักลงทุนได้เลือกซื้อได้อย่างสบายใจในช่วง “Property Grand Sale”  ซึ่งเป็นมาหลายปีจนแทบจะเรียกว่า “Low Price Every Year”  ในยามที่อัตราดอกเบี้ยลดลงจนแทบไม่เหลือ  การลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้เพื่อกินปันผลในระดับ 6-7% ผมก็คิดว่าอาจจะไม่เลวนักถ้ามั่นใจว่าบริษัทยังสามารถจ่ายปันผลในระดับเดิมต่อไปเรื่อย ๆ