บริหารพื้นที่จอด “คอนโดฯ” เก้าอี้ดนตรี หรือเก็บค่าที่จอด?
ผู้เขียนได้นำเสนอ “บทความ” ที่จอดรถ .... เรื่องวุ่นๆ ในคอนโดมิเนี่ยมเมื่อครั้งที่ผ่านมา บอกกล่าว เล่าประเด็นข้อกำหนด
ของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร โดยเฉพาะกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 กำหนดให้ในแต่ละอาคารพักอาศัยรวม เขตกรุงเทพมหานคร มีพื้นที่จำนวน 120 ตารางเมตร(ตร.ม.) ต้องกำหนดให้มีที่หรือช่องจอดรถยนต์อย่างน้อย 1 คัน และต่างจังหวัดต้องกำหนดให้มีช่องจอดรถอย่างน้อย 1 คัน สำหรับพื้นที่ 240 ตร.ม.ตามลำดับ แต่ในทางปฏิบัติ ปัจจุบัน ไม่ว่าอาคารชุดจะเป็นขนาดใด จำนวนช่องจอดรถยนต์ในแต่ละอาคารมิได้เป็นไปตามที่กำหนดไว้ทั้งสิ้น แต่ละโครงการ “ส่วนใหญ่” จัดให้มีช่องหรือที่จอดรถยนต์อย่างน้อย 30 - 40% ของพื้นที่ขายห้องชุดทั้งหมด ซึ่งพื้นที่ดังกล่าว “ไม่เพียงพอ” สำหรับการจอดรถยนต์ของผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วมแต่อย่างใด
สมมติ โครงการอาคารชุด ก มีพื้นที่ขายกรรมสิทธิ์รวมทั้งสิ้น 2 หมื่น ตร.ม. มีห้องชุดรวม 450 ห้อง หากเป็นโครงการอาคารชุดในเขต กทฒ. จะต้องจัดให้มีช่องจอดอย่างน้อย 167 คัน หรืออย่างน้อย 84 คัน ในต่างจังหวัด แต่ในทางปฏิบัติจริง พบว่าเจ้าของโครงการจัดให้มีช่องจอด 30 - 40% แสดงว่า โครงการอาคารชุด ก จะต้องจัดให้มีช่องจอดรถอย่างน้อย 135 - 180 ช่อง อย่างไรก็ดี ช่องจอดรถยนต์จำนวน 135 - 180 ช่องจอดดังกล่าวย่อมไม่เพียงพอกับจำนวนห้องชุดทั้งหมด 450 ห้อง
ถามต่อไปว่าแล้วรถยนต์ของเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ “ส่วนที่เกิน” จากจำนวนช่องจอด 30 - 40% หรือเกินจากช่องจอดจำนวน 135 - 180 ช่องแล้ว เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ จะนำรถยนต์ส่วนบุคคลไปจอดที่ใด? เหตุเพราะที่จอดรถยนต์จำนวนดังกล่าวถูกจับจองจนหมดเกลี้ยง !
โครงการอาคารชุดหลายแห่งอาจจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ที่แพง หรือสูงจากเจ้าของร่วมอาจมีรายรับ ค่าส่วนกลาง หลังหักค่าใช้จ่ายเหลือเก็บเป็นกำไร หรือกำไรสะสมในแต่ละเดือน - ปี อาจสามารถขอเช่าพื้นที่ดิน “ภายนอก” ของเจ้าของที่ดินข้างเคียง อำนวยความสะดวก การจอดรถยนต์ของเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ผู้อาศัยได้ แต่โครงการอาคารชุดอีกหลายแห่งมีรายรับค่าส่วนกลาง “จำนวนจำกัด” หรือไม่มีที่จอดรองรับแล้ว เจ้าของร่วมจะนำรถยนต์ไปจอดในสถานที่แห่งใด ?
อย่างไรก็ตาม เมื่อเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ต่างไม่ยอมควักกระเป๋าจ่าย “ค่าส่วนกลาง” เพิ่มขึ้นจากอัตราเดิมตามที่เรียกเก็บ หรือไม่ยอมใช้ ควัก “เงินกองทุน” จัดซื้อที่จอดรถยนต์อัตโนมัติ 2 - 3 ชั้น เหมือนในต่างประเทศบางประเทศ ทั้งเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ และนิติบุคคลอาคารชุดจะหาทางออกกับรถ “ส่วนเกิน” ได้อย่างไร ?
ลองมาดู “ตัวอย่าง” หรือแนวทางการแก้ไขปัญหาการจอดรถยนต์ในโครงการ คอนโดมิเนียม พักอาศัย บางแห่ง บางโครงการ ครับ
โครงการ A ผู้ประกอบการ ก่อนทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด มีข้อตกลงเป็นบันทึกต่อท้ายสัญญาฯ กับผู้จะซื้อสามารถนำรถส่วนบุคคลเข้ามาจอดในอาคารชุดได้ จำนวน 1 คันเท่านั้น กรณีมีคันที่ 2 , 3, 4 จะเรียกเก็บค่าจอดเป็นรายชั่วโมงและรายเดือน ตามอัตราที่นิติบุคคลกำหนดแล้วนำเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารในนามนิติบุคคลอาคารชุด
โครงการ B นิติบุคคลฯ ยินยอมให้เจ้าของร่วมนำรถเข้ามาจอดในอาคารชุดได้ 2 คัน หากเกินกว่าจำนวนดังกล่าว ให้เรียกเก็บค่าบริการจอดคันที่ 3 หรือ 4 ในอัตราปีละ 36,000 บาท และอัตราปีละ 50,000 บาท เป็นต้น
โครงการ C นิติบุคคลฯ จัดให้มีสติ๊กเกอร์รถยนต์ จำนวน 2 ดวง ต่อรถยนต์ 2 คัน คันที่ 3 หรือ 4 (ถ้ามี) ไม่มอบสติ๊กเกอร์ มอบให้เพียงบัตรผ่านเข้า - ออกอาคารชุด “ชั่วคราว” ในแต่ละวัน และไม่อนุญาตให้จอดรถยนต์คันที่ 3 หรือ 4 “ค้างคืน” ให้นำออกทุกวัน หากพบมีการฝ่าฝืน นิติบุคคลอาคารชุดสามารถ “บังคับล้อ” เรียกค่าปรับการจอด “ค้างคืน” ซึ่งหากพื้นที่จอดรถยนต์ “เต็ม” ให้เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ นำรถยนต์ส่วนบุคคลของตน ออกไปจอดนอกอาคารชุด
ถามว่าหากนิติบุคคลฯ นำเสนอแผนการจอดรถของโครงการ A, B และ C ต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กำหนดเป็นระเบียบ ข้อกำหนดการจอดรถของผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ท่านผู้อ่าน ท่านจะเลือกแผน (โครงการ) ใด ?
คราวนี้ มาดู “ข้อดี - ข้อเสีย” ของแต่ละแผน (โครงการ) กันครับ
โครงการ A และ B “ข้อดี” ได้แก่ นิติบุคคลอาคารชุด มีรายรับค่าบริการที่จอด ทั้งรายชั่วโมง รายวัน เดือน ปี อาจใช้รายรับดังกล่าว เพื่อประโยชน์กับการจัดการบริหารพื้นที่จอด หรือเรื่องอื่นๆ แต่ “ข้อเสีย” อาจได้แก่ อาจเกิดการทุจริต หรือการโอนสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่น ซึ่งมิใช่เจ้าของร่วม หรือกรณีเกิดความเสียหายแก่ตัวรถยนต์ การโจรกรรมทรัพย์สิน เป็นต้น นิติบุคคลฯอาจกลายเป็น “ขี้ปากชาวบ้าน” หรืออาจต้องคดีต่อศาลในอนาคต
โครงการ C “ข้อดี” ได้แก่ ทั้งรถยนต์คันแรก คันที่สองที่มีสติ๊กเกอร์ ได้สิทธิ์การจอดรถยนต์ ส่วนรถยนต์คันที่สาม หรือสี่ ไม่ได้รับสติ๊กเกอร์ ไม่สามารถจอด ค้างคืน ได้ จำเป็นต้องนำรถยนต์ดังกล่าว ออกจากอาคารชุดเมื่อถึงเวลากำหนด หากไม่ดำเนินการ นิติบุคคลอาคารชุด สามารถบังคับล้อ รถยนต์คันที่ฝ่าฝืน ไม่ปฏิบัติตามระเบียบ ข้อกำหนด อีกทั้งเรียกเก็บ “ค่าบังคับล้อ” ต่อไปได้ ส่วน “ข้อเสีย” เห็นว่า ไม่มี
อย่างไรก็ตาม บรรดาข้อกำหนดข้างต้น ผู้จัดการของนิติบุคคลฯ อาจเป็นผู้นำเสนอให้ที่ประชุมคณะกรรมการพิจารณา แต่สุดท้าย แนวทางการบริหารพื้นที่จอดรถยนต์จะเป็นอำนาจหน้าที่ของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นผู้อนุมัติ
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
