นิวยอร์กเป็นอย่างไรเมื่อเจอโควิด ไทยพึงเรียนรู้ | โสภณ พรโชคชัย

ย่านถนนหมายเลข 5 (Fifth Avenue) ซึ่งเป็นแหล่งแฟชั่น ย่านคนจีนในนิวยอร์ก ย่านวอลล์สตรีทซึ่งเป็นแหล่งธุรกิจชั้นนำ รวมทั้งสวนสาธารณะเซ็นทรัลพาร์คเป็นอย่างไรบ้าง  ราคาโรงแรมที่นั่นน่าซื้อ น่าลงทุนไหม จะเสียภาษีเท่าไหร่ ถ้าเรา (หลง) ไปซื้อ
    ก่อนอื่นผมขอขอบคุณชาวนครนิวยอร์ก อันได้แก่ คุณวิไลพรรณ หลวงยา คุณพัชรินทร วิศววีระศักดิ์ คุณดวงรัตน์ เอี่ยมตระกูล รวมทั้งคุณโยชิโนริ ทานากะ ซึ่งเป็นนายหน้ารายใหญ่ และศาสตราจารย์ชโลโม แองเจล อาจารย์ของผมเอง ที่ให้ข้อมูลกับผม จนรวบรวมมาเล่าให้ฟังเป็นอุทาหรณ์สำหรับกรณีกรุงเทพมหานครในยามแทบไร้เงานักท่องเที่ยวจากต่างประเทศ

ในมหานครนิวยอร์กโดยเฉพาะที่เกาะแมนฮัตตันซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ปรากฏว่าในช่วงปี 2564 สถานการณ์ก็ค่อยๆ ดีขึ้นตามลำดับ  แต่มาถึงการกลายพันธุ์ของโควิด-19 เป็นโอมิครอน ก็ทำให้ยอดติดเชื่อพุ่งสูงขึ้น กิจกรรมทางเศรษฐกิจก็ลดน้อยลงตามลำดับ  อย่างไรก็ตาม ตามการคาดการณ์เชื่อว่าภายในช่วงฤดูร้อนของปีนี้ (21 มิ.ย.-22 ก.ย.) เศรษฐกิจคงจะกลับมาฟื้นตัวอีก
    ร้านรวงต่างๆ ก็มีปิดไปพอสมควร แต่ตามคลิปที่เห็นทั่วไปว่าปิดกันหมดจนเมืองร้างนั้นไม่เป็นความจริง ที่ปิดไปอีกจะมีเพียง 15% และหลายแห่งก็มีร้านรวงใหม่ๆ โดยเปลี่ยนเจ้าของมาทดแทน  อย่างย่านชอปปิงสำคัญคือแถวอาคารร็อกกี้เฟลเลอร์ หรือฟิฟอเวนิว ซึ่งเป็นย่านสินค้าชั้นนำ 
    ปรากฏว่าร้านรวงต่างๆ  เปิดกันหมด ไม่มีปิด ทั้งนี้คงเป็นเพราะเป็นย่านชอปปิงอันดับหนึ่งของนิวยอร์กหรืออันดับหนึ่งของโลกก็ว่าได้ จึงได้รับผลกระทบน้อยกว่า หรือในย่านเมดิสันอเวนิวซึ่งเป็นย่านคนรวยในเกาะแมนฮัตตัน ในปี 2563 ร้านรวงต่างๆ ก็ปิดไปมาก แต่ปัจจุบันเปิดแล้ว แต่ที่เปิดอยู่ ก็มีเป็นจำนวนมากที่เปลี่ยนมือ
    สำหรับนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศคงมีเห็นเหมือนกันแต่น้อยมาก ในย่านไทม์สแควร์ซึ่งแต่ไหนแต่ไรไปถ่ายภาพ “วิวหลักล้าน” ก็มีผู้คนเดินกันขวักไขว่จอแจจนแทบไม่เห็นตัวเราชัดเจน 
     แต่ในทุกวันนี้นักท่องเที่ยวบางตาลงมากโดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศที่ต้องมาเช็คอินที่นี่  ดังนั้นในช่วงนี้ผู้มาเยือนจึงสามารถถ่ายได้วิวสวยๆ ชัดๆ ก็ว่าได้  แต่ก็อาศัยนักท่องเที่ยวภายในประเทศที่มาจากต่างรัฐมาท่องเที่ยวกันมากพอสมควร 

อย่างย่านเมืองหรือ China Town ปรากฏว่าเงียบมาก ถดถอยมาก อาจเป็นเพราะคนเอเชียกลัวมากกว่าพวกฝรั่งก็ว่าได้  ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้คนออกจากบ้านกันน้อยในย่านนี้  มีร้านค้าเจ๊งไปมาก ยังเห็นร่อยรอยทรุดตัวของเศรษฐกิจในย่านนี้ แต่ก็มีรายอื่นมาทำต่อมาหาโอกาสทางธุรกิจต่อเช่นกัน  ร้านที่เคยขายสินค้าอย่างหนึ่ง เมื่อปิดไปก็จะมีร้านอื่นที่เป็นกิจการอื่นมาทดแทนทั้งนี้เพราะค่าเช่าในช่วงนี้คงถูก เป็นโอกาสของวิสาหกิจขนาดกลางขนาดย่อมรายใหม่ๆ มาแทนที่ก็ได้

    ย่านวอลล์สตรีทหรือย่านธุรกิจการเงินต่างๆ เงียบเหงาเช่นกัน เพราะในปัจจุบันการทำงานที่บ้านหรือที่อื่นๆ หรือ Work from Home (WFH) หรือ Work from Anyway ถือปฏิบัติกันมากมาย  หลายบริษัทให้พนักงาน WFH อย่างถาวร ทำให้ความจอแจในย่านนี้ลดน้อยลง  
    หลายบริษัทถือโอกาสลดจำนวนพนักงาน ลดขนาดพื้นที่สำนักงาน ทำให้สามารถประหยัดต้นทุนได้มากมายสำหรับทั้งนายจ้างและลูกจ้างที่แต่เดิมต้องเดินทางไปทำงาน บางคนที่เคยขับรถไปกลับที่ทำงานวัน 100 กิโลเมตรก็ไม่ต้องขับ นายจ้างก็สามารถประหยัดต้นทุนค่าเช่าสำนักงานได้มาก 
    ส่วนในห้างสรรพสินค้าทั้งหลาย ปรากฏว่าผู้คนลดลงไปมาก หากเทียบกับปี 2562 (ก่อนโควิด) จำนวนผู้คนในห้างน่าจะลดลงเหลือเพียงหนึ่งในสามเท่านั้น  การซื้อของออนไลน์มีมากขึ้น  ส่วนในโรงภาพยนตร์ก็มีคนดูน้อยมาก  ในศูนย์อาหารก็เปิดให้นั่งแค่ครึ่งหนึ่งของจำนวนคนเดิม 
    ในร้านอาหาร ก็ปรากฏว่าแรงงานหายากมาก (ขนาดให้ค่าจ้างชั่วโมงละ 500 บาท) หลายร้านต้องขึ้นค่าจ้าง คนต่างชาติ (รวมทั้งคนไทยบางส่วน) ที่อยู่อย่างผิดกฎหมายบางส่วนก็กลับประเทศในช่วงโควิดเมื่อปี 2563 (ไม่อาจกลับมาใหม่)  การขาดแคลนแรงงานส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะความกลัวโควิด และการอ้างตนเป็นคนว่างงานก็ได้รับเงินช่วยเหลือจากรัฐบาลด้วย
    สำหรับบนรถไฟฟ้าซึ่งแต่ไหนแต่ไรก็ไม่ได้แออัดเช่นในกรุงโตเกียวหรือแม้แต่ในกรุงเทพมหานคร แต่ในปัจจุบันคนใช้บริการรถไฟใต้ดินมีน้อยลงมาก  หลายคนก็เปลี่ยนมาขับรถโดยเฉพาะผู้ที่มีฐานะพอสมควร ทำให้ราคารถใหม่และรถมือสองพาเหรดกันขึ้นราคา  

ในระหว่างโดยสารรถไฟใต้ดิน ไม่ได้มีการบังคับให้ทุกคนใส่หน้ากากโดยเพียงประกาศขอความร่วมมือ แต่ทุกคนก็ร่วมมือใส่หน้ากากด้วยดี
    ในช่วง WFH ทุกคนอยู่บ้าน ถ้าเป็นกรณีห้องชุดในใจกลางเมือง ทั้งพ่อแม่ลูกก็อยู่บ้าน ทำให้ขาดความเป็นส่วนตัว หลายคนจึงย้ายออกไปซื้อบ้านนอกเมือง ทำให้บ้านในเขตชานเมืองราคาแพงขึ้น  แต่ราคาห้องชุดในใจกลางเมืองก็ขึ้นราคาเช่นกัน  ราคาที่อยู่อาศัยในนครนิวยอร์กเพิ่มขึ้นจากระดับ 706.63 ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 เป็น 841.31 ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2564 ซึ่งเป็นข้อมูลล่าสุด ซึ่งเท่ากับเพิ่มขึ้นถึง 19%
    จำนวนนักท่องเที่ยวก็ลดลงอย่างฉับพลันในปี 2563 โดยในปี 2562 มีนักท่องเที่ยวไปนครนิวยอร์ก 66.6 ล้านคน พอถึงปี 2563 ลดเหลือ 22.3 ล้านคน หรือลดลงเหลือหนึ่งในสาม ซึ่งก็ยังดีกว่ากรุงเทพมหานครที่แทบจะหานักท่องเที่ยวต่างชาติได้ยาก ทั้งนี้นักท่องเที่ยวหลักของนครนิวยอร์กก็คือชาวอเมริกันเอง  นักท่องเที่ยวต่างชาติมีสัดส่วนเพียง 20% ในปี 2562 และ 10% ในปี 2563 เท่านั้น
    เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวขายโรงแรม Mandarin Oriental ที่เกาะแมนฮันตันในราคาประมาณ 100 ล้านดอลลาร์ หรือ 3,300 ล้านบาท  ทั้งที่ก่อนหน้านี้เสนอขายในราคาประมาณ 500 ล้านดอลลาร์หรือลดลงถึง 80% เลยทีเดียว ทั้งนี้จากข้อมูลของบริษัทนายหน้าใหญ่ในนครนิวยอร์ก  ข้อนี้ชี้ว่าถ้านักลงทุนใดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม ณ ขณะนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อ

 
    แต่อย่าลืมว่าในแต่ละปี เราต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีกำไรจากการประกอบการ ฯลฯ แก่ทางราชการ ไม่ใช่ง่ายๆ หรือไม่ต้องเสียภาษีแบบในประเทศไทย  อย่างไรก็ตามหากเป็นโรงแรมเล็กๆ ก็ยังมีผลประกอบการที่ไม่ได้ย่ำแย่จนเกินไป
    นี่แหละนครนิวยอร์กยังสะเทือนจากโควิด-19 อย่างไรก็ตาม ก็ยังไม่หนักเท่าประเทศไทย แต่ข่าวออกมาลบเกินความเป็นจริง.

คอลัมน์ : อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA