Property Sector - กทม.จ่อรีดภาษีเจ้าของที่ดิน

Analysis

เราคาดว่าการปรับอัตราภาษีจะทำให้รายได้ภาษีขององค์กรปกครองท้องถิ่นเพิ่มขึ้นขณะที่เจ้าของที่ดินจะมีภาระภาษีเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ เนื่องจากหลังภาครัฐได้เริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ้งปลูกสร้างอัตราใหม่ในช่วงสองปีที่ผ่านมา ทำให้มีการปรับที่ดินว่างเปล่า/ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในกรุงเทพเป็นพื้นที่การเกษตร (โดยเฉพาะการปลูกกล้วย) เพื่อเลี่ยงการจ่ายภาษีในอัตราสูงขึ้นที่ 0.3-0.7% ซึ่งไม่เพียงส่งผลกระทบกับรายได้ภาษี และยังกระทบกับงบประมาณรายจ่ายของภาครัฐในการบำรุงรักษาและพัฒนาเมือง ยกตัวอย่างเช่น กทม. พบว่ามีที่ดินปลูกเป็นสวนกล้วยกลางเมืองหนึ่งแปลงขนาดประมาณ 3 ไร่ ในย่านเพลินจิตใกล้สถานีรถไฟฟ้าซึ่งที่ดินมีราคาตลาดอยู่ถึงราว 3-4 พันล้านบาท และมีที่ดินปลูกเป็นสวนมะนาวขนาด 24 ไร่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งมีมูลค่าตลาดประมาณ 1-2 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีที่ดินอีกหนึ่งแปลงขนาด 75 ไร่มูลค่าประมาณ 3 หมื่นล้านบาท ที่กลับเอามาปลูกผักกาดอยู่หลังศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 9 เราคิดว่าหาก กทม. เก็บภาษีที่ดินและสิ้งปลูกสร้างเต็มเพดานสำหรับพื้นที่การเกษตรในกรุงเทพจริง ก็ไม่น่าจะส่งผลกระทบมากนักกับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพราะที่ดินที่ถือไว้เพื่อการพัฒนาได้ส่วนลดภาษี 90% เป็นเวลาสามปีในช่วงที่มีการพัฒนาโครงการ ขณะที่ในส่วนของยูนิตสร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออกก็ถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่านั้นอยู่แล้ว แต่ในทางกลับกัน เราเชื่อว่าการปรับอัตราภาษีรอบนี้อาจจะส่งผลดีกับผู้ประกอบการอสังหาฯ เพราะอาจจะทำให้เจ้าของที่ดินขายที่ดินออกมาเพื่อลดภาระภาษี ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินอาจชะลอความร้อนแรงลงในช่วงที่เงินเฟ้อค่อนข้างสูง

 

 

Action/ Recommendation

เราประเมินว่าผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไม่น่าจะได้รับผลกระทบมาก และยังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL โดยเลือก LH (ราคาเป้าหมาย 11.30 บาท) และ AP (ราคาเป้าหมาย 12.50 บาท) เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มนี้