GVREIT - ราคาเหมาะสมแล้ว (20 ธ.ค. 2565)
กองทรัสต์อาคารสำนักงานที่ใหญ่เป็นอันดับสอง GVREIT ลงทุนในสิทธิ์การเช่าในอาคารสำนักงาน Park Ventures Ecoplex (ยกเว้น Okura Prestige Bangkok Hotel) ตั้งอยู่มุมถนนเพลินจิตและวิทยุ สิทธิการเช่าจะหมดอายุวันที่ 5 ก.ย. 2041
และลงทุนสิทธิเช่าช่วงที่ดิน และอาคาร Sathorn Square ตั้งอยู่มุมถนนสาทรและนราธิวาสฯ สัญญาจะหมดอายุวันที่ 6 ต.ค. 2040 พื้นที่เช่ารวม 100,023 ตร.ม. และมูลค่าตลาดอยู่ที่ 7.3 พันลบ.
ผลการดำเนินงานฟื้นตัวขึ้น
กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 2.6% yoy เป็น 737 ลบ.ในปี FY22 (สิ้นสุดก.ย.) เนื่องจากรายได้เพิ่มขึ้น 1.1% จากการยกเลิกมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าจากผลกระทบโควิด19 และการเข้าใช้พื้นที่อาคารฟื้นตัวขึ้น ในขณะที่ค่าใช้จ่ายดำเนินงานเพิ่มขึ้น 18.9% เนื่องจากมีการโอนค่าใช้จ่ายดังกล่าวมาจากผู้จัดการอสังหาฯ GVREIT จ่ายเงินปันผล 0.7791 บาท เพิ่มขึ้น 1.5% yoy
อัตราการเช่าลดลง แต่ยังปรับขึ้นค่าเช่าได้
อัตราการเช่าของ Park Ventures Ecoplex อยู่ที่ 95% (ลดลงจาก 96% ในปี FY21) และของ Sathorn Square อยู่ที่ 91% (ลดลงจาก 94% in FY21) แต่ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ 85% และ 83% ตามลำดับ ทั้งนี้ อัตราการต่อสัญญา (Renewal rate) ของ Park Venture อยู่ที่ 90% และของ Sathorn Square อยู่ที่ 85% โดยยังสามารถขึ้นค่าเช่าได้ 2% และ 1% ตามลำดับ
ได้รับผลกระทบน้อยจากดอกเบี้ยขาขึ้น
GVREIT มีหุ้นกู้ 2 พันลบ. ซึ่งคิดดอกเบี้ยอัตราคงที่ 3.63% หมดอายุ 30 เม.ย. 2027 และ LTV ที่ 16.3% ซึ่งต่ำกว่า debt covenant ที่ 60%
ราคาเหมาะสมแล้ว
จากราคาปิดล่าสุด กองทรัสต์ซื้อขายที่ 81% ของ NAV และให้อัตราผลตอบแทนกเงินปันผล 8.2% (real yield ที่ 3.5%) หากใช้สมมติฐาน กองทุนจ่ายเงินปันผลคงที่ตลอดอายุสิทธิการเช่า IRR จะอยู่ที่ 5.2% และหากเงินปันผลเพิ่มขึ้น 1%, 2% และ 3% ต่อปี จะทำให้ IRR เพิ่มขึ้นเป็น 6.2% (กรณีฐาน), 7.3% และ 8.3% ตามลำดับ (Fig. 14) ความเสี่ยงอยู่ที่การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากอุปทานใหม่
