LPF - กำลังฟื้นตัว

LPF ลงทุนกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า hypermarket ของ Lotus 23 แห่งในกรุงเทพชั้นใน กรุงเทพชั้นนอก ภาคเหนือ และภาคใต้ โดยมี Ek-chai Distribution Co.,Ltd เป็นสปอนเซอร์ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ MAKRO กองทุนมีพื้นที่เช่า 339,754 ตรม. มูลค่าสินทรัพย์รวม 3.22 หมื่นลบ. มูลค่าตลาด 3.32 หมื่นลบ. (สูงกว่า NAV 15%)

 

Analysis

กำไรจากการลงทุนสุทธิ (NII) และเงินปันผลต่อหุ้น (DPU) ฟื้นตัว …

NII เพิ่มขึ้น 14%, 46% และ 20% yoy ใน 1Q/2Q/3QFY23 เป็น 533 ลบ., 528 ลบ. และ 534 ลบ.ตามลำดับ การเปิดประเทศทำให้กองทุนยกเลิกส่วนลดค่าเช่าตั้งแต่ 3QFY22 ทำให้ NII เพิ่มขึ้น 25% yoy เป็น 1.6 พันลบ.ใน 9MFY23 และ DPU เพิ่มขึ้นเป็น 0.6114 บาท จาก 0.4901 บาทในงวด 9MFY22  ผู้สอบบัญชีได้ปรับลดมูลค่าสินทรัพย์ลง 1.28 พันลบ. ทำให้ NAV ลดลงเป็น 2.84 หมื่นลบ.ใน 3QFY23

 

… และจะดีขึ้นต่อเนื่องใน FY24

LPF ตั้งเป้าเพิ่มรายได้ โดยการเพิ่มอัตราการเช่า ซึ่งกองฯ มีพื้นที่ว่าง 4.1% ของพื้นที่เช่า ณ 3QFY23 โดยจะมีการใช้แคมเปญทางการตลาดเพื่อเพิ่มยอดลูกค้าเข้าห้างให้กลับไประดับก่อนโควิดระบาด จากปัจจุบัน 80-85% และคาดว่าจะสามารถหาผู้เช่ารายใหม่เพิ่มได้ และทำให้รายได้จากผู้เช่าที่คิดค่าเช่าแบบผันแปรตามยอดขาย (ร้านอาหาร, โรงภาพยนตร์ และร้านค้ากลุ่มเทคโนโลยี) เพิ่มขึ้นเป็น 19-20% ของรายได้ จากปัจจุบัน 12-13%  LPF ได้จัดแคมเปญการตลาดที่ 4 สาขาในปลายปีที่แล้ว และได้รับการตอบรับอย่างดี กองฯ มีแผนจัดแคมเปญการตลาดเพิ่ม 12-14 สาขาในปี FY24 นอกจากนี้ การจัดสรรพื้นที่ และปรับขึ้นค่าเช่าของผู้เช่าหลัก (10% ทุกๆ สามปี) จะเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่และรายได้  โครงการประหยัดต้นทุน (ใช้ CCTV แทนเจ้าหน้าที่ รปภ. และโซล่าหลังคา) จะช่วยให้กำไรสุทธิสูงขึ้น

 

 

การวิเคราะห์ Sensitivity 

เนื่องจาก LTV ต่ำเพียง 7% จากการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเราคาดว่า ถ้าอ้ตราดอกเบี้ยปรับขึ้นทุกๆ 0.25% จะทำให้ EPS ลดลงเพียง 0.003 บาท

 

Action/ Recommendation

คาดผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจที่ 4.2% 

ราคาหุ้นปรับขึ้น 11% ในสองสัปดาห์ที่ผ่านมา ทำให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลลดลงมาอยู่ที่ 5.7% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงอยู่ที่ 4.2% จากสมมตฐาน DPU ที่ 0.2038 บาทใน 4QFY23 ซึ่งจะทำให้ DPU ในงวด FY23F อยู่ที่ 0.8152 บาท LPF มีโครงสร้างที่แข็งแกร่งด้วยสินทรัพย์ประเภทกรรมสิทธิสูงถึง 77% และมีรายได้จาก Lotus 32% ของรายได้ (ขึ้นค่าเช่า 10% ทุกๆ สามปี) ช่วยจำกัดความเสี่ยง