GVREIT - ผลตอบแทนกับความเสี่ยงเหมาะสมกัน
GVREIT ลงทุนในสิทธิ์การเช่าในอาคารสำนักงาน Park Ventures Ecoplex (ยกเว้น Okura Prestige Bangkok Hotel) ตั้งอยู่มุมถนนเพลินจิตและวิทยุ สิทธิการเช่าจะหมดอายุวันที่ 5 ก.ย. 2041
และลงทุนสิทธิเช่าช่วงที่ดิน และอาคาร Sathorn Square ตั้งอยู่มุมถนนสาทรและนราธิวาสฯ สัญญาจะหมดอายุวันที่ 6 ต.ค. 2040 พื้นที่เช่ารวม 100,023 ตร.ม. และมูลค่าตลาดอยู่ที่ 7.6 พันลบ..
Analysis
กำไรลดลง แต่เงินปันผลเพิ่มขึ้นใน 1QFY23
กำไรลดลง 1.5% yoy เป็น 184 ลบ.ใน 1QFY23 (ต.ค.-ธ.ค.) เนื่องจากรายได้เติบโต 2.6% เป็น 290 ลบ. (จากการยกเลิกมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าจากผลกระทบโควิด19 และการเข้าใช้พื้นที่อาคารฟื้นตัวขึ้น) แต่ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นมากกว่าที่ 46% เป็น 52 ลบ. เนื่องจากมีการโอนค่าใช้จ่ายบริหารอสังหาฯ มาจากผู้จัดการอสังหาฯ
เงินปันผลจะคงเดิมใน 2QFY23F
GVREIT จ่ายเงินปันผล 0.198 บาทใน 1QFY23 เพิ่มขึ้น1.5% yoy และเราคาดว่าจะจ่ายเท่าเดิมใน 2QFY23F อัตราการเช่าอาจจะลดลงน้อยกว่า 1% (อัตราต่อสัญญา 76% ที่ Park Venture และ 98% ที่ Sathorn Square) เป็น 92% แต่จะชดเชยด้วยค่าเช่าที่ปรับขึ้น ใน 1QFY23 อัตราค่าเช่าปรับขึ้น 2% ที่ Park Venture และ 0.9% ที่ Sathorn Square ซึ่งทำให้ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มเป็น 1,134 บาท/ตร.ม./เดือน และ 886 บาท/ตร.ม./เดือน ตามลำดับ GVREIT ไม่มีภาระจ่ายคืนเงินต้นจนกระทั้งเม.ย. 2027
ได้รับผลกระทบน้อยจากดอกเบี้ยขาขึ้น
GVREIT มีหุ้นกู้ 2 พันลบ. ซึ่งคิดดอกเบี้ยอัตราคงที่ 3.63% LTV ที่ 16.3% ซึ่งต่ำกว่า debt covenant ที่ 60%
Action/ Recommendation
ราคาหุ้นต่ำกว่า NAV 16%, ให้ real yield 3.2%
ณ ราคาปิดล่าสุด GVREIT ให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 8.5% (real yield 3.2%) อย่างไรก็ตาม ราคาหุ้นต่ำกว่า NAV 16% เรามีมุมมองเป็นกลางกับ GVREIT เรากังวลอุปทานส่วนเกินใน CBD และการแข่งขันที่สูงขึ้น
