Property Sector มุมมองใหม่ค่อนไปทางระมัดระวังยิ่งขึ้น
กำไรสุทธิรวม 1Q66 ของหุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เราศึกษาอยู่ลดลง 27% QoQ จากฐานสูงใน 4Q65 แต่ยังเพิ่มขึ้น10% YoY ผลจากการสิ้นสุดของมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio : LTV) เมื่อสิ้นปี 2565 มีส่วนให้รายได้และกำไร 1Q66 ของธุรกิจอ่อนตัว
สวนทางกับอัตรากำไรขั้นต้นรวม (gross profit margin : GPM) ดีขึ้นทั้ง QoQ และ YoY อยู่ที่ 35% แต่ อัตรากำไรสุทธิ (net profit margin : NPM) อ่อนตัวราว 1ppt ที่ 17%. (Figure 1)
Presales คอนโดมิเนียมแกร่งช่วยเร่งยอดรวม 1Q66 เพิ่มขึ้น 4% YoY เป็น 5.14 หมื่นล้านบาท
ภายหลังจากสถานการณ์ Covid-19 คลี่คลายลง ยอดจอง (Presales) ของโครงการคอนโดมิเนียมฟื้นตัวต่อเนื่อง QoQ ตั้งแต่ปีก่อน (2565) สวนทางกับ Presales ของโครงการแนวราบที่ทยอยลดลง QoQ จากที่ 3.46 หมื่นล้านบาทต่อไตรมาสใน 1Q65-2Q65 เป็น 2.8 หมื่นล้านบาทใน 1Q66 อย่างไรก็ตาม ใน 1Q66 ORI มีอัตราการเติบโตของ Presales สูงสุดในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดย +47% YoY ส่วน LH น้อยที่สุดอยู่ที่ -40% YoY ทั้งนี้ ยอด presales 1Q66 คิดเป็น 22% ของประมาณการเต็มปี 2566F จาก guidance ของบริษัท
แนวโน้มกำไร 2Q66-3Q66 ยังเผชิญความไม่แน่นอน
เรายังเฝ้าศึกษาผลกระทบของนโยบายต่าง ๆ จากรัฐบาลชุดใหม่ เช่น i) การปรับขึ้นค่าแรงงานขั้นต่ำรายวันใหม่ที่ 450 บาท (+30% จากอัตราปัจจุบัน) ii) ความเป็นไปได้ในการปรับอัตราภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ iii) นโยบายจูงใจเพิ่มเติมให้แก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ นอกจากนั้น แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงด้านปัจจัยมหภาค เช่น อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP growth) ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย ราคาน้ำมัน เป็นต้น อาจส่งผลต่ออนาคตภาค
อสังหาริมทรัพย์ด้วย อิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center : REIC) ประเมินว่า ยอดโอนที่อยู่อาศัยรวมและจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่อาจลดลง 10% YoY ในปี 2566F อย่างไรก็ตาม REIC ยอมรับว่าภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้คาดการณ์ได้ยากจนกว่าจะได้มีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่เรียบร้อย
ประมาณการกำไรเราปี 2566F-2567F
เบื้องต้น เราคาดกำไรสุทธิปี 2566F-2567F ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เราศึกษาอยู่จะเติบโตเป็นเลขหลักเดียว โดยลดลง 10-15% จากที่เคยคาดไว้เมื่อต้นปี 2566F เป็นเพราะอุปสงค์ที่อยู่อาศัยอ่อนตัว โดยเฉพาะช่วง 2Q66F-3Q66F จากการชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ท่ามกลางความไม่แน่นอนในการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่และแนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคอ่อนแอลง ในขณะที่ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังรอ sentiments ที่ชัดเจนขึ้นใน 4Q66 ทำให้การเปิดโครงการใหม่ ๆ อาจล่าช้ากว่าคาดไว้ ทั้งนี้ บริษัทส่วนใหญ่ยังคงแผนธุรกิจตาม guidance เดิมที่ให้ไว้เมื่อต้นปี 2566
Valuation & Action
เราปรับลดน้ำหนักกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็น Neutral จาก Overweight ท่ามกลางความไม่แน่นอนของแนวโน้ม 2Q66-3Q66 ทำให้อัตราการเติบโตกำไรปี 2566F อาจไม่โดดเด่นรวมทั้ง guidance ต่างๆ ที่บริษัทเคยให้อาจทำได้ต่ำกว่าคาด ขณะที่ เราปรับลดราคาเป้าหมายใหม่ของ AP และ SPALI ลง โดยมองว่าราคาหุ้นล่าสุดมี upside จำกัด เราจึงปรับลดคำแนะนำ AP Thailand (AP.BK/AP TB)* ลงเป็นถือ (ราคาเป้าหมายใหม่ที่ 12.20 บาท) และคงคำแนะนำซื้อหุ้น Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* ปรับลดราคาเป้าหมายลงใหม่ที่ 24.60 บาท ซึ่ง SPALI ถือเป็นหุ้นที่ laggard มากที่สุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดย trading ที่ระดับต่ำกว่า -1SD ของค่าเฉลี่ย PE ระยะยาว
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองและโอกาสปฏิรูปนโยบายจากภาครัฐ
