QH ยึดแนวอนุรักษ์นิยม (9 มิถุนายน 2566)
นับตั้งแต่ต้นปีนี้ถึงสัปดาห์แรกของเดือนพฤษภาคม QH ยังมียอดจอง (presales) ที่ 2.8 พันล้านบาท (2 พันล้านบาทใน 1Q66) คิดเป็น 30% ของเป้าเต็มปีบริษัทที่ 9 พันล้านบาท
ขณะที่ สัดส่วนยอดโอน/การรับรู้รายได้ 1Q66 อยู่ที่ 1.6 พันล้านบาท (คิดเป็น 18% ของเป้าปี 2566) ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายบริษัทจากปัญหาการขาดแคลนผู้รับเหมาและแรงงานก่อสร้างในช่วง 2-3 ไตรมาสก่อน อย่างไรก็ตาม เราคาดยอดขาย 9M66 ยังไม่น่าตื่นเต้นตามแผนในการเปิดโครงการใหม่เพียง 1 โครงการต่อไตรมาสช่วง 2Q66-3Q66 แต่คาด 4Q66 จะช่วยกระตุ้นยอดขายเพิ่มได้จากแผนการเปิดขาย 3 โครงการใหม่มูลค่ารวม 5 พันล้านบาท (คิดเป็น 50% ของเป้าหมายบริษัท) (Figure 5)
รายได้อื่น ๆ นอกจากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง
รายได้จากธุรกิจโรงแรมและธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงานคิดเป็น 12% รายได้รวมมีแนวโน้มลดลงจากสัญญาเช่าต่าง ๆ ครบกำหนด ได้แก่ i) อาคารสำนักงาน QH อโศกครบสัญญาสิ้นปี 2565 ii) อาคารสำนักงาน QH สาทร ครบสัญญาสิ้นปี 2566 และ iii) โรงแรม Centre Point สีลม ครบสัญญาเดือนกรกฎาคม 2566 ขณะที่ สินทรัพย์ทั้ง 3 แห่งจะถูกโอนเข้ากองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ ( Quality Houses Leasehold Property Fund : QHPF) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (Quality Houses Hotel and Residence Freehold and Leasehold Property Fund : QHHR) แล้วจะเปลี่ยนเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REITs) ภายในสิ้นปี 2566 หรือต้นปี 2567 อย่างไรก็ตาม QH จะได้รับ margin ลดลงจากธุรกิจโรงแรมและรายได้จากค่าเช่าอาคารสำนักงานเริ่มลดลงปี 2566F-2567F หลังจากการปรับโครงสร้างบริษัท แต่ QH จะมีรายได้เพิ่มเติมจากค่าบริหารจัดการกอง REITs ใหม่นี้
ปรับลดประมาณการกำไรสุทธิปี 2566F-2567F ลง
จากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค เช่น แนวโน้มผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ลดลง เงินเฟ้อจากต้นทุนการผลิตสูงขึ้น อัตราค่าแรงงานรายวันใหม่สูงขึ้น คาดการเมืองมีความร้อนแรงขึ้น เป็นต้น เราจึงปรับลดประมาณการด้าน i) รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ปี 2566F-25672F ลง 8-10% และ ii) รายได้อื่นนอกจากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงจากสัญญาเช่าครบกำหนด ทั้งนี้ เราคงประมาณการอัตรากำไรขั้นต้น (gross profit margin : GPM) และอัตรากำไรสุทธิ (net profit margin : NPM) เดิมที่ 34%/26-27% ดังนั้น ประมาณการรายได้และกำไรสุทธิใหม่ปี 2566F-2567F ของเราจะอยู่ในระดับต่ำ (เป็นตัวเลขหลักเดียว) ซึ่งต่ำกว่าเคยประเมินไว้ (Figure 1)
Valuation & action
เราคาดกำไร 2Q66F อ่อนตัว QoQ แต่พุ่งขึ้น YoY (เป็นเลขสองหลัก) จากฐาน 2Q65 ต่ำ ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ ถือ ประเมินราคาเป้าหมายใหม่ที่ 2.45 บาท (จากเดิมที่ 2.90 บาท) อิงจาก SOTP (ประเมินมูลค่าธุรกิจหลักที่ 0.60 บาท
อิง PE ที่ 9.6x (-0.5 S.D) และธุรกิจการลงทุนที่ 1.85 บาท) (Figure 2)
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอและการปฎิรูปนโยบายจากภาครัฐ
