วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ PFund-REITs-IFF ประเด็นที่น่าสนใจของ DIF และ CPNREIT
ในภาวะที่ตลาดหุ้นผันผวนในเดือนมิถุนายน เราพบว่ากองทุน PFund-REITs-IFF ส่วนใหญ่เคลื่อนไหวในทิศทางเดียวกัน โดยเฉพาะกองทุนที่มีประเด็นลบ
ดังนั้น ราคาของบางกองทุนจึงลดลงแม้ว่าผลประกอบการจะมีแนวโน้มดีขึ้น และคาดว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลจะสูงขึ้นในปี 2023 ซึ่งในบรรดากองทุนที่เราแนะนำ เราคิดว่า DIF และ CPNREIT ถูกกระทบเนื่องจากปัจจัยเฉพาะของตัวเองที่ยังขาดความชัดเจนในช่วงเดือนมิถุนายน
DIF ถูกกระทบทางลบจากการควบรวมระหว่าง TRUE และ DTAC
แม้ว่าข่าวเกี่ยวกับการควบรวมระหว่าง True Corporation (TRUE.BK/TRUE TB)* และ Total Access Communication (DTAC.BK/DTAC TB) จะเป็นบวกกับแนวโน้มธุรกิจของ TRUE หลังจากที่ดีลควบรวมเสร็จเรียบร้อย แต่เราพบว่าแนวโน้มธุรกิจของ Digital Telecommunications Infrastructure Fund (DIF.BK/DIF TB) ยังมีความท้าทายเพราะมีโอกาสที่ค่าเช่าโครงข่ายโทรคมนาคมองในอนาคต เราคิดว่า TRUE จะได้อานิสงส์จาก synergy ที่เกิดจากการแบ่งปันโครงข่ายกับ DTAC เพื่อประหยัดต้นทุนการดำเนินงาน และเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน ทั้งนี้ ณ วันที่ 17 พฤษภาคาม TRUE ถือหุ้น 20.56% ใน DIF นอกจากนี้ ผู้จัดการกองทุน DIF เปิดเผยว่า กองทุนน่าจะได้อานิสงส์จากสินทรัพย์ของ DTAC เพราะมีโอกาสที่ DTAC อาจจะนำสินทรัพย์มาขายเข้ากองทุนเพิ่มด้วย
ในปัจจุบัน TRUE เป็นผู้เช่าหลัก (primary lessee) ของกองทุน โดยสัดส่วนรายได้จาก TRUE คิดเป็นประมาณ 97% อิงจากสัญญาเช่าระยะยาวที่ทำไว้กับกลุ่ม TRUE ซึ่งยังมีอายุสัญญาเหลืออีก 10 ปี และจะครบอายุสัญญาในปี 2576 ดังนั้น สัดส่วน 97% ของรายได้จะยังไม่เปลี่ยนแปลง และอาจจะเพิ่มขึ้นอีกในแง่ของสัญญาเช่า สำหรับ DTAC ซึ่งเป็นผู้เช่าอีกรายของกองทุนที่ปัจจุบันเช่าเสาสัญญาณของกองทุนอยู่ โดยคิดเป็นสัดส่วน 3% ของรายได้รวมของกองทุน ในเชิงกลยุทธ์หลังจากที่ทั้งสองบริษัทควบรวมกันแล้ว อาจจะมีความพยายามลดต้นทุน ซึ่งหากให้ DTAC มาใช้เสาสัญญาณของ TRUE ที่เช่ามาจาก DIF
ในส่วนที่ยังใช้งานไม่เต็มที่ และค่าเช่าของ TRUE สูงกว่าที่ใช้งานจริง ก็มีโอกาสที่ DTAC จะเปลี่ยนมาใช้งาน capacity ที่เหลือของ TRUE แทน อย่างไรก็ตาม กองทุนได้คำนวณผลกระทบในกรณีที่ DTAC ยกเลิกสัญญาเช่าเสาสัญญาณ โดยใช้สมมติฐานว่ารายได้ส่วนนี้เป็นศูนย์ ซึ่งจะทำให้ผู้ถือหน่วยได้รับเงินปันผลลดลงประมาณ 0.03 บาทต่อปี ทั้งนี้ ราคาเป้าหมายตาม Bloomberg consensus อยู่ที่ 14.88 บาท
CPNREIT ดูดีขึ้นหลังต่อสัญญาเช่า
เราคิดว่า CPNREIT มีพัฒนาการในทางบวกจากการต่อสัญญาเช่าระยะยาวของโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้า และเซ็นทรัลพระราม 2 ซึ่งหมายความว่า ทั้งเซ็นทรัลปิ่นเกล้า และเซ็นทรัลพระราม 2 จะยังคงเป็นสินทรัพย์หลักในพอร์ตของ CPNREIT ต่อไป ซึ่งตามปกติแล้ว รายได้จากสินทรัพย์สองแห่งนี้จะคิดเป็น 40%-45% ของรายได้รวมของ CPNREIT โดยเม็ดเงินที่จะใช้ในสองโครงการนี้จะใช้สัดส่วนหนี้สินต่อทุนที่ 60:40 ซึ่งเราคาดว่า CPNREIT จะได้รับผลกระทบจาก i) สัดส่วน DE ที่เพิ่มขึ้นเป็น 0.5x (จาก 0.4x เมื่อสิ้นงวด 1Q66) ii) จำนวนหน่วยลงทุนที่เพิ่มขึ้น 42.8% (จากการออกหน่วยลงทุนใหม่เพิ่มสูงสุดที่ 1,100 ล้านหน่วย) และ iii) อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลซึ่งจะอยู่ที่ประมาณ 8% ต่อปี (คาดว่า DPU จะอยู่ที่ 1.00 บาทในปี 2568F จาก >9% ในปี 2566-2567F) ทั้งนี้ ราคาเป้าหมายตาม Bloomberg consensus อยู่ที่ 12.23 บาท
Recommendation
เรายังคงกองเด่นในกลุ่ม PFund-REITs-IFF เอาไว้เหมือนกับเมื่อเดือนที่แล้ว ประกอบด้วย i) กองทุนแถวหน้าที่เราแนะนำ ซึ่งได้แก่ DIF, WHAIR และ AMATAR และ ii) กองทุนระดับรอง ซึ่งได้แก่ ALLY, GROREIT, CPNREIT แล BTSGIF
Risks
COVID-19 ระบาด, เศรษฐกิจชะลอตัวลง, การเมืองขาดเสถียรภาพ
