วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector ตลาดอสังหาฯ อ่อนแอใน 1H66 แต่คาดการฟื้นตัวใน 4Q66
AREA รายงานว่าจำนวนยูนิตที่ขายได้และ take-up rate ลดลงทั้ง YoY และQoQ ใน 2Q66/1H66 ขณะที่ยอดรวมการเปิดโครงการใหม่ใน 2Q66 ฟื้นตัวขึ้น 16% QoQ แต่จำนวนยูนิตที่ขายได้และ take-up rate ยังคงลดลงทั้ง YoY และ QoQ
ด้านการเปิดโครงการใหม่ จำนวนยูนิตที่ขายได้ และ take-up rate ใน 1H66 ลดลงที่ 12%/43%/16% YoY เมื่อจำแนกตามระดับราคาขาย ที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าระดับบน (ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต) มีการเปิดขายโครงการและขายได้มากขึ้นใน 1H66 สวนทางกับกลุ่มอื่น ๆ ที่ยังซบเซา และหากแบ่งตามชนิดของที่อยู่อาศัย จำนวนบานเดี่ยวมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นเทียบกับประเภทอื่นใน 2Q66 และ1H66 แต่จำนวนยูนิตและ take-up rate ทุกชนิดลดลง (Figure 6)
คาดผลการดำเนินงานใน 2Q66F ฟื้นตัว QoQ แต่ยังคงอ่อนแอ YoY
เราคาดรายได้และกำไรรวมใน 2Q66F ของหุ้นกลุ่มอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่ฟื้นตัว QoQ ที่ 9% และ 20%ตามลำดับแต่ลดลง YoY ส่วนกำไร 1H66F อาจลดลงพอสมควรที่ 11% YoY ขณะที่ เราคาด Pruksa (PSH.BK/PSH TB) มีอัตราการเติบโตของกำไรสุทธิสูงสุดใน 2Q66F และ1H66F จากการรับรู้กำไรจากการขายเงินลงทุนตามมาด้วย Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* (Figure 8) ทางด้านยอดจอง (presales) รวม 2Q66 ของบริษัทอสังหา ฯ 10 อันดับแรกคาดเพิ่มขึ้น 7% QoQ ทำให้ presales ใน 1H66 เพิ่มขึ้นเป็น 1.337 แสนล้านบาทหรือเพิ่ม 4% YoY (โครงการแนวราบลดลง 16% แต่โครงการ คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 47%) สำหรับบริษัทที่มีอัตราการเติบโตด้าน presales ใน 1H66 สูงสุด ได้แก่ Ananda (ANAN.BK/ANAN TB) Origin (ORI.BK/ORI TB)* และ Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) ขณะที่ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* มี presales ลดลงอย่างมีนัย (Figure 5) โดยล่าสุด เราได้ปรับลดคำแนะนำ LH ลงเป็น “ถือ” ราคาเป้าหมาย 9.10 บาท เพื่อสะท้อนผลของทั้ง presales และกำไรอ่อนแอ YTD
คาดการเปิดโครงการใหม่/จำนวนยูนิตที่ขายได้ปี 2566F ลดลง 11%/4% จากโครงการแนวราบอ่อนแอ
จากข้อมูลของ AREA จำนวนการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมในปี 2566 อาจลดลง11% YoY (แบ่งเป็นโครงการแนวราบลดลง 30% และโครงการคอนโดมิเนียมทรงตัว) ในอีกด้านหนึ่ง คาดยอดรวมจำนวนยูนิตที่ขายได้ลดลง 4% YoY ท่ามกลางยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 6% ขณะที่โครงการแนวราบอาจลดลง 18% ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าข้อมูลประมาณการจำนวนที่อยู่อาศัยจากของทั้ง AREA และ REIC (Real Estate Information Center) มีความใกล้เคียงกัน โดยที่ AREA คาดอัตราการเติบโตของการเปิดโครงการใหม่และจำนวนยูนิตที่ขายได้เพิ่มขึ้น 5% (Figure 7)
Valuation & Action
โดยทั่วไปไตรมาสที่สามจะเป็นช่วง low season ของปีรวมทั้งเรายังรอคอยการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่กันอยู่ ดังนั้น เราคาดผลการดำเนินงานใน 3Q66 จะยังคงไม่น่าตื่นเต้นทั้ง YoY และ QoQ แต่มีความเป็นไปได้ที่จะฟื้นตัวใน 4Q66 ซึ่งปกติเป็นช่วง high-season ของปีท่ามกลาง sentiments เชิงบวกเมื่อมีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ ขณะที่ ปัจจุบันกลุ่มอสังหาฯ เทรดค่าเฉลี่ย PE ที่ 10x โดยเราเลือก SPALI และ ORI เป็นหุ้นเด่นสุดในกลุ่ม สาเหตุที่แนะนำ ซื้อ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* เป็นเพราะคาดอัตราการเติบโตกำไรใน 2Q66-3Q66 เพิ่มขึ้น QoQ ท่ามกลางการมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 2 แห่งที่สร้างเสร็จแล้วและ valuation ไม่แพงโดย trade PE อยู่ที่ 5.8x อีกทั้งคาดมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงที่ 6% ต่อปี
ส่วนที่แนะนำ ซื้อ Origin (ORI.BK, ORI TB)* เพราะการมี presales สูงที่สุดในกลุ่ม ผลการดำเนินงาน YTD แข็งแกร่งและคาดมีกำไรพิเศษจากการนำบริษัทร่วม (One Origin) ที่ดำเนินธุรกิจโรงแรม ธุรกิจบริการและอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์แยกออกมา (spin-off) ก่อนสิ้นปี 2566
Risks
ความเสี่ยงด้านบวก (Upside risks) จาก sentiments ที่ดีขึ้นและมีความคาดหวังจากรัฐบาลชุดใหม่ด้านมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหา ขณะที่ กรณีศึกษาที่ดีที่สุดคือการผ่อนปรนมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทย อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบ (downside risks) เช่น โอกาสในการขึ้นอัตราค่าแรงขึ้นต่ำ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น และ ความเข้มงวดทั้งก่อนและหลังมาตรการให้สินเชื่อท่ามกลางการมีภาระหนี้สินภาคครัวเรือนอยู่ในระดับสูงยืดเยื้อ รวมทั้งการเร่งตัวขึ้นของสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ในหลายไตรมาสที่ผ่านมา
