วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector คาด 3Q66F มีทั้งบวกและลบแต่หวังการเติบโตเด่นใน 4Q66F
ภาวะอสังหาริมทรัพย์จากข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) ในเดือนสิงหาคม 2566 และ 8M66 และ แนวโน้ม presales กับ กำไรสุทธิใน 3Q66F รวมทั้งแนวโน้มการดำเนินงานอื่น ๆ
Impact
ข้อมูล AREA รายงานว่าอัตราการขาย (take-up rate) ทำสถิติต่ำสุดอยู่ที่ 15% ในเดือนสิงหาคม 2566
นอกจาก take-up rate เดือนสิงหาคม 2566 ลดลงเหลือ 15% จาก 19% ในเดือนกรกฎาคม 2566 การเปิดโครงการใหม่ใน 8M66 ลดลง 11% YoY ขณะที่ ยูนิตที่ขายได้แย่ลงที่ 43% YoY เช่นกันทำให้ take-up rate ต่ำอยู่ที่ 25% (ลดจาก 40% ใน 8M65) เมื่อแบ่งตามราคาขาย การเปิดขายของโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน (ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิต)ขายได้ดีในขณะที่ระดับอื่นที่ย่ำแย่ หากจำแนกตามประเภทบ้านเดี่ยวเปิดโครงการใหม่มากที่สุดใน 8M66 แต่ยูนิตที่ขายได้และ take-up rate ประเภทอื่น ๆ ยังลดลง.
คาด presales และกำไรใน 3Q66F มีแนวโน้มเป็นทั้งบวกและลบผสมกัน
จากหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่เราศึกษาทั้ง 7 บริษัท เราคาด AP Thailand (AP.BK/AP TB)* น่าจะมีการเติบโตของ presales และกำไรใน 3Q66F ทั้ง YoY และ QoQ ส่วน Land and Houses (LH.BK/LH TB)* และ Quality Houses (QH.BK/QH TB) มี presales และกำไรเติบโต QoQ จากฐาน 2Q66 ต่ำ ในอีกด้านหนึ่ง คาด Origin (ORI.BK/ORI TB)* Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* และ Pruksa (PSH.BK/PSH TB) มี presale เพิ่มขึ้น YoY แต่เติบโต QoQ ไม่น่าตื่นเต้น ทางด้าน SPALI คาดกำไรเติบโต QoQ ต่อเนื่อง ส่วน LPN Dev (LPN.BK/LPN TB) ยอมรับว่าทั้ง presales และกำไรใน 3Q66F อาจยังไม่สดใส (Figure 2-5)
แนวโน้มด้านอื่น ๆ ที่สำคัญใน 3Q66
ภาพรวม Sentiment เดือนกันยายน 2566 ยังไม่พลิกกลับมาดีขึ้นนักแม้ได้มีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่เรียบร้อยแล้ว ผู้พัฒนาอสังหา ฯ หลายราย อาทิเช่น Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) และ AP ได้เลื่อนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่หลายโครงการจาก 3Q66 ไปเป็น 4Q66 เหตุนี้มูลค่ารวมของการเปิดโครงการใหม่ของบริษัทอสังหา ฯ ที่เราศึกษาคาดว่าจะสูงกว่า 1 แสนล้านบาทใน 4Q66 ซึ่งสูงกว่าระดับช่วงก่อนโรคระบาดโควิด-16 นอกจากนั้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายกลางถึงเล็กมีความกดดันมากขึ้นด้านสภาพคล่องตึงตัว (liquidity crunch) ซึ่งทำให้เราอาจเห็นผู้พัฒนาอสังหาฯ เชิงรุกบางรายที่มี net gearing สูงจำเป็นต้องขายที่ดินหรือโครงการในมือให้กับผู้พัฒนาอสังหาฯที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งเพื่อบริหารจัดการกระแสเงินสดและสถานะทางการเงินของตนเอง ทั้งนี้ เราประเมินฐานะ net gearing โดยรวมของบริษัทอสังหาฯ ที่เราศึกษาแข็งแกร่งอยู่ที่ 0.75x เทียบกับผู้ประกอบการรายกลางถึงรายเล็กส่วนใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ อยู่ที่ 1.1x
Valuation & Action
โดยปกติไตรมาสที่สามของปีจะเป็นช่วงที่ยอดขายบ้านต่ำ ดังนั้นผลการดำเนินงานใน 3Q66 จึงยังไม่น่าตื่นเต้นทั้ง YoY และ QoQ แต่คาดจะเห็นการฟื้นตัวเด่นใน 4Q66 ซึ่งเป็นช่วงทำยอดขายได้สูงสุดของปี ในระยะกลาง เราชอบ SPALI* (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 24.60 บาท) โดยมีการเติบโตของกำไรสูง QoQ ใน 2Q66-3Q66 หนุนจากการมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมขายและ valuation น่าสนใจ นอกจากนั้น สัดส่วนยอดขายบ้านในต่างจังหวัดของ SPALI สูงอยู่ที่ 40% ของยอดขายรวมซึ่งน่าจะได้รับประโยชน์โดยตรงจากนโยบายกระตุ้นผลิตภัณฑ์รวมภูมิภาค (provincial GDP) และการเพิ่มรายได้ผลผลิตเกษตร เมื่อเร็ว ๆ นี้ เราได้ปรับเพิ่มคำแนะนำ PSH (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 15.40 บาท) ขึ้นเป็นซื้อ เพราะเรามองผลเชิงบวกจากแผนปฏิรูปธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มธุรกิจการดูแลรักษาสุขภาพสดใสซึ่งคาดพลิกเป็นกำไรระดับ EBITDA ได้ก่อนช่วงปลายปี 2566 โดยจะมีกำไรสุทธิในปลายปีหน้าหรือต้นปี 2568 และยังคงสามารถให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงราว 7% ต่อปี อีกทั้งราคานี้มีส่วนลดจากมูลค่าทางบัญชี (book value) ที่ 0.6x และมี net gearing ต่ำเพียง 0.3x เป็นนัยยะว่าราคาหุ้นปัจจุบันมี downside จำกัด
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาลชุดใหม่ ขณะที่ เรามองว่าการผ่อนคลายมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio: LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทยถือเป็นกรณีที่ดีที่สุดในตอนนี้ ส่วนความเสี่ยงด้านลบได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำรายวัน แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้นและมาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนและการเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL ติดต่อกันหลายไตรมาสที่ผ่านมา
