วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector ปี 2566F น่าจะเป็นปีที่ซบเซา แต่คาดฟื้นตัวใน 2H67F
จากข้อมูล AREA การเปิดโครงการใหม่ 9M66 หดตัว 11% YoY และ อัตราการปล่อยขาย (take-up rate) ลดลงแรงที่ 24% จาก 33% ปี 2565 และ 26-27% ต่อปีในปี 2563-2564
ในเดือนตุลาคม 2566 แม้ว่าการเปิดโครงการใหม่เพิ่ม 10% YoY (จากโครงการแนวราบ -12% และโครงการคอนโดมิเนียม +30%) โดยค่าเฉลี่ย take-up rate ยังแย่ลง 14% ส่วนยอดรวม 9M66 ด้านพรีเซล การเปิดโครงการใหม่ รายได้ แะกำไรของ
บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ที่เราศึกษาลดลง 10%/4%/9%/17% ตามลำดับ ดังนั้น ตัวเลขต่าง ๆ ส่วนใหญ่อาจต่ำกว่า guidance ทั้งปีที่บริษัทเคยให้ไว้ ในขณะที่ sentiment ตลาด ฯอ่อนแอ ใน4Q66บริษัทพัฒนาอสังหาฯ คงมุ่งเน้นบนยอดโอน (transfer) และ การรับรู้รายได้ ส่วนการเปิดโครงการใหม่จะมีมากในปลายปี ในแง่บวกที่เห็นจะมาจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงบนที่ราคาที่อยู่อาศัยราว 5-10 ล้านบาท/ยูนิตหรือสูงกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยจากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว (Figure xx)
ปี 2566F น่าจะเป็นปีที่ไม่น่าจดจำ แต่อาจฟื้นตัวในปี 2567F เป็นเลขหลักเดียว
AREA ประมาณการเปิดโครงการใหม่ๆ ปี 2566F ที่ 9.55 หมื่นยูนิต (-11% YoY) และยูนิตที่ขายได้ที่ 9.39 หมื่นยูนิต (-4% YoY) ส่วน REIC ยึดแนวอนุรักษ์นิยมมากกว่า AREA โดยคาดการเปิดโครงการใหม่ ๆ ลดลง 20% YoY และคาดยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำลง 4% YoY สำหรับปี 2567 ด้าน AREA คาดการเปิดโครงการใหม่ ๆ และจำนวนยูนิตขายได้เพิ่มขึ้น 5% YoY ส่วน REIC ประมาณการเปิดโครงการใหม่ฟื้นตัวขึ้น 13% YoY อยู่ราว 9.9 หมื่นยูนิตเกือบถึง 1 แสนยูนิตที่ AREA ประมาณไว้ ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์อาจเติบโต 4% YoY (โดยกรณีดีที่สุดคือ +14% แต่กรณีต่ำสุดอยู่ที่ -6%)
ยอดขายที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อชาวต่างชาติฟื้นตัวแรง
ทางด้าน REIC รายงานว่ายอดขายที่อยู่อาศัยให้ชาวต่างชาติใน 9M66 อยู่ที่ 1.07 หมื่นยูนิต เติบโต 38% YoY จากผู้ซื้อชาวต่างชาติรวม ชาวจีนยังคงเป็นผู้ซื้อหลัก (47% ลดลงจาก 49% ปี 2565) ตามด้วยชาวรัสเซีย (เพิ่มเป็น 9% จาก 7% ปี 2565) ส่วนชาวยุโรป (เพิ่มเป็น 10% จาก 9% ปี 2565) และชาวเอเซียและเอเซียตะวันออกเฉียงใต้ (เพิ่มเป็น 10% จาก 7% ปี 2565) แม้ว่าสัดส่วนของผู้ซื้อชาวจีนชะลอจากสภาวะเศรษฐกิจในประเทศอ่อนตัว แต่อุปสงค์จากชาวรัสเซีย เมียนมาร์และไต้หวันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ทั้งนี้ ร้อยละของการซื้อที่อยู่อาศัยจากชาวต่างชาติจากยอดขายโครงการคอนโด ฯ เพิ่มจาก 10%ในช่วงระดับก่อนโรคโควิดระบาด (ปี 2561-ต้นปี 2563) เป็นระดับเฉลี่ยที่ 13% ในช่วง 3Q65-3Q66
Valuation & Action
เรามองว่าใน 1H67 อาจยังอยู่ในภาวะยากลำบากเพราะนโยบายในการออกมาตรการกระตุ้นต่าง ๆ ยังไม่ลงตัว และอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ดี เราคาด sentiment ใน 2H67 ดีขึ้นจากการฟื้นตัวของอัตราการเติบโต GDP อยู่ช่วง 3-5% ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลน่าจะมีออกมา ขณะที่ อัตราดอกเบี้ยซึ่งผ่านจุดสูงสุดไปแล้วอาจทยอยลดลง ปัจจุบันเราคาดกำไรรวมของหุ้นในกลุ่มอสังหา ฯ ที่เราศึกษาลดลง 8% YoY ปี 2566F จากนั้นจะฟื้นตัว 4% YoY ปี 2567F โดยเราคงคำแนะนำซื้อและเลือก AP Thailand (AP.BK/AP TB ราคาเป้าหมาย 14.0 บาท) และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB ราคาเป้าหมาย 21.4 บาท)* เป็นหุ้นเด่น ส่วน Pruksa (PSH.BK/PSH TB ราคาเป้าหมาย 14.6 บาท) แนะนำให้ซื้อหลังการทยอยปรับ Business Structure และธุรกิจโรงพยาบาลซึ่งจะพลิกเป็นกำไรในระยะกลางถึงยาว ส่วน Quality Houses (QH.BK/QH TB) Land and Houses (LH.BK/LH TB)* และ Origin (ORI.BK/ORI TB)* เราแนะนำ
ถือ และเรายังคงแนะนำให้ขาย LPN Dev (LPN.BK/LPN TB)
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาลชุดใหม่ ขณะที่ เรามองว่าการผ่อนคลายมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-tovalue ratio: LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทยถือเป็นกรณีที่ดีที่สุดในตอนนี้ อย่างไรก็ตามยังมีความเสี่ยงด้านลบต่าง ๆ เช่น มีความเป็นไปได้ในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน การเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL รวมทั้งความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายรายล่าสุด
