วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector พรีเซลจะมีการเติบโตดีใน 4Q66 – ที่เป็นช่วง high season
อัพเดตแนวโน้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ใน 11M66 โดยผู้เชี่ยวชาญจาก Agency for Real Estate Affairs (AREA) รวมทั้งพรีเซลและอัพเดตการลงทุนใหม่ หลัก ๆ ใน 4Q66
การฟื้นตัวของ Take-up rate ของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ช่วงเดือนตุลาคม-พฤศจิกายน 2566
จากข้อมูล AREA อัตรการปล่อยขาย (take-up rate) ของโครงการคอนโด ฯใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น19% ในเดือนตุลาคม 2566 และ 33% ในเดือนพฤศจิกายน 2566 ฟื้นตัวขึ้นจาก 6% เดือนกันยายน 2566 (Figure 2-3) โครงการคอนโด ฯ หลัก ๆ หลายโครงการที่เปิดตัวล่าสุด (Figure 7) ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อด้วย take-up rate สูง สวนทางกับ take-up rate ของโครงการแนวราบยังคงชะลอตัวอยู่ที่ 8% ต่อเดือนในช่วงเดือนตุลาคม-พฤศจิกายน 2566 อย่างไรก็ตาม การเปิดโครงการใหม่รวมช่วง 11M66 หดตัว 7% YoY อยู่ที่ 95k ยูนิต ท่ามกลาง take-up rate แย่ลงชัดเจนอยู่ที่ 22% ลดจาก 34% ในช่วงเวลาเดียวกันเมื่อปีที่แล้ว
คาดการเติบโตของพรีเซลพอสมควรระหว่างช่วง high-season ใน 4Q66
บริษัทอสังหา ฯ 5 บริษัทจากทั้งหมด 7 บริษัทที่เราศึกษาอยู่ ได้แก่ AP (AP.BK/AP TB)* LH (LH.BK/LHTB)* Origin Property (ORI.BK/ORI TB)* Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) และ Quality Houses (QH.BK/QH TB) น่าจะมีพรีเซลใน 4Q66 เติบโตชัดเจนทั้ง YoY และ QoQ ท่ามกลางการเติบโตของมูลค่าโครงการใหม่ ๆ ที่ 65% YoY อีกทั้งพรีเซลน่าจะทำจุดสูงสุดใน 4Q66 (Figure 6) แต่อย่างไรก็ตามเราประเมินว่าพรีเซลรวมเต็มปีนี้อาจทรงตัวหรือเพิ่มเพียงเล็กน้อย YoY ซึ่งอ่อนตัวกว่าที่เคยให้ guidanceไว้เดิมที่เติบโตอยู่ราว 15% YoY
แผนการลงทุนใหม่ต่าง ๆ ของบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่
บริษัท LH ORI PSH และ SPALI มีหลายดีลหลัก ๆ ในการควบรวมกิจการ (M&A) ช่วง 4Q66 ขณะที่ LH ได้ปิดดีลการควบรวมกิจการไปแล้วโดยการขายธุรกิจโรงแรม 2 แห่งที่พัทยามูลค่ารวมที่ 9.4 พันล้านบาทและรับรู้กำไรราว 2 พันล้านบาทและล่าสุดได้เปิดตัวโครงการใหม่ที่ Grande Centre Point สุรวงศ์ เป็นการทดแทนการขายออกไป นอกจากนั้น LH ยังมีโรงแรมอีก 2 แห่งมีจำนวนห้องพักรวมที่ 1000 ห้อง ซึ่งอยู่ในช่วงก่อสร้างและคาดจะแล้วเสร็จในปี 2568-69 ส่วน ORI เพิ่งเข้าซื้อโรงแรมเพิ่มอีก 2 แห่งที่ภูเก็ตและเชียงใหม่เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าพอร์ตสินทรัพย์ให้กับบริษัท One Origin ที่เป็นบริษัทย่อย ซึ่งได้เลื่อนแผนการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ฯ ไปเป็นปี 2567 ภายใน 3 ปีข้างหน้า ห้องพักโรงแรมของ One Origin น่าจะเพิ่มใกล้เคียง 6300 ห้อง ทางด้าน PSH มีการเข้าซื้อกิจการ K.P.N Hospital group ที่มีความชำนาญในการดูแลผู้สูงวัยด้วยสัดส่วนการลงทุน 25% โดยที่ ภารกิจของ PSH เพื่อปรับโครงสร้างธุรกิจอสังหา ฯ รวมทั้งพัฒนาระบบนิเวศ (eco-system) ธุรกิจดูแลสุขภาพ สำหรับ SPALI ได้เพิ่มลงทุนในประเทศออสเตรเลียอีกหนึ่งเท่าตัวมูลค่าเกือบ AUD950 ล้านดอลลาร์ โดยเรามองว่ายังมี upsides ในประมาณการกำไรปี 2567F ของเรา สำหรับทั้ง PSH และ SPALI จากการลงทุนใหม่ ๆ ดังกล่าว
Valuation & Action
เราแนะนำ ซื้อ AP โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ AP ได้ประกาศยอดรวมพรีเซลจนถึงกลางเดือนธันวาคม 2566 ทำจุดสูงสุดอยู่ที่ 5.05 หมื่นล้านบาทหรือเท่ากับพรีเซลเต็มปี 2565 เป็นนัยว่า AP ยังคงเป็นผู้นำต่อเนื่องด้านพรีเซลและการเปิดโครงการใหม่ ๆ เป็นปีที่สี่ติดต่อกันมาตั้งแต่ปี 2563 ขณะที่ เราชื่นชอบ PSH เช่นกันด้านการมีมูลค่าแฝงเร้น (hidden value) จากธุรกิจโรงพยาบาลซึ่งจะพลิกเป็นกำไรได้ในระยะกลางถึงยาว ส่วนSPALI เราแนะนำซื้อด้วยการคาดว่าโมเมนตัมของอัตราการเติบโตกำไรสุทธิเป็นบวกนับจาก 4Q66 เป็นต้นไป อย่างไรก็ดี เราแนะนำถือสำหรับ QH LH และ ORI ส่วน LPN แนะนำให้ขาย
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ใหม่จากรัฐบาลชุดใหม่ ขณะที่ เรามองว่าการผ่อนคลายมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio: LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทยถือเป็นกรณีที่ดีที่สุดในตอนนี้ ส่วนความเสี่ยงด้านลบได้แก่ การขึ้นค่าแรงงานขั้นต่ำรายวัน มาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน การเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL รวมทั้งความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายรายล่าสุด
