วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี WHAIR - ได้เวลาสะสมแล้ว
ราคากองทรัสต์ลดลง 20% ในหกเดือนที่ผ่านมาเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นส่งผลกระทบกำไร อย่างไรก็ตาม แนวโน้มกำไรดีขึ้น เนื่องจากมีการรีไฟแนนซ์เงินกู้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง และเราคาดว่า ธปท. จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยใน 2H24
เราเชื่อว่าอุปสงค์ RBF จะแข็งแกร่งสนับสนุนจาก FDI ที่แข็งแกร่ง และทรัพย์สินมีอายุสิทธิการเช่าคงเหลือเฉลี่ยนานถึง 54 ปี ณ ราคาปิดล่าสุด กองทรัสต์ให้ผลตอบแทนเงินปันผลที่สูงถึง 10.2% และ IRR 10.9% คงคำแนะนำ ซื้อ
การรีไฟแนนซ์เงินกู้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงช่วยเพิ่มกำไรในปี FY24F
เราปรับกำไรขึ้น 5% เป็น 563 ลบ.ใน FY24F และ 567 ลบ.ใน FY25F ปรับสมมติฐานดังต่อไปนี้: (i) ลดต้นทุนทางการเงินลง 0.2% เป็น 4.0% หลังจากรีไฟแนนซ์เงินกู้ทั้งหมดเมื่อเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว (4.3 พันลบ., LTV 33.1%); และ (ii) ประมาณการรายได้ 30 ลบ.จากการรับประกันรายได้ เราคงสมมติฐานอัตราการปล่อยเช่าที่ 92% (ไม่การค้ำประกันรายได้, โดย 32% ของสัญญาเช่ากับลูกค้าจะหมดอายุปีนี้ และ 19% ได้ต่อสัญญาเรียบร้อยแล้ว) และค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1% เราคง
ประมาณการ DPU ที่ 0.56 บาทใน FY24F และ 0.57 บาทใน FY25F แต่ลดอัตราการจ่ายเงินปันผลลง 5% เป็น 95% เราคงประมาณการ DCF ที่ 8.6 บาท/หน่วย
อัพไซด์เพิ่มเติมจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยและการซื้อสินทรัพย์ใหม่
เราคาดธปท.จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยใน 2H24 เงินกู้ทั้งหมดของ WHAIR มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว และการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเราพบว่าถ้าอัตราดอกเบี้ยลดลง 1% จะทำให้กำไร/DPU เพิ่มขึ้น 8% จากข้อมูลของ WHA, WHAIR จะซื้อสินทรัพย์
ใหม่มูลค่า 1 พันลบ. (40,000 ตร.ม.) ปีนี้ ซึ่งจะเพิ่มมูลค่าตลาด (market cap) และสภาพคล่องในการซื้อขายดีขึ้น และสินทรัพย์ใหม่จะให้ DPU มากกว่าสินทรัพย์เดิม
แนวโน้มอุตสาหกรรม RBF และ RBW สดใส
จากรายงานของ Knight Frank อุปสงค์ของ RBF เพิ่มขึ้น 610,000 ตร.ม. ในช่วงปี 2015-2022 แต่อุปทานใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 497,000 ตร.ม. ซึ่งทำให้อัตราการปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นจาก 75.7% ในปี 2015 เป็น 84.6% ในปี 2022 สำหรับ RBW อุปสงค์
และอุปทานใหม่มีความสมดุลที่ 1.2 ล้านตร.ม. และอัตราการปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นจาก 82.4% เป็น 85.9% เราคาดอุปสงค์ RBF และ RBW จะเพิ่มขึ้นในปี 2024-2025 สนับสนุนจากการเปลี่ยนแปลงทางอุตสาหกรรม ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เพิ่มขึ้น และการย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีน (การยื่นขอบีโอไอเพิ่มขึ้น 43% สู่ระดับสูงสุดใหม่ที่ 848 พันลบ.ในปี 2023) WHAIR มีอัตราการปล่อยเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 88.4% สำหรับ RBF และ 97.2% สำหรับ RBW ทรัพย์สินของบริษัทประกอบด้วย RBF 67% และ RBW 33%
