วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี ALLY - DPU และ yield ทำสถิติสูงสุด
DPU เพิ่มขึ้นจาก 0.65 บาทใน FY22 เป็นระดับสูงสุดใหม่ 0.66 บาท ใน FY23 ซึ่งหมายถึงอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 11.3% จากราคาปิดล่าสุด ซึ่งสอดคล้องกับกำไรที่แข็งแกร่งในปี FY23 (+4.7% yoy เป็น 648 ลบ.)
สนับสนุนจากรายได้เพิ่มขึ้น 6.9% เป็น 1.7 พันลบ. จากอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงขึ้น (ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อต่ออายุสัญญา และอัตราส่วนลดลดลงเป็น 3.25% จาก 8.9%) และอัตราการปล่อยเช่าคงที่ที่ 93.2% รายได้จากลูกค้า 10 อันดับแรกเพิ่มขึ้นเป็น 16.7% ของรายได้ค่าเช่าใน 4Q23 จาก 14% ใน 3Q23 โด ยรายได้จาก Starbucks เพิ่ม ขึ้น qoq (เป็น 2.1% จาก 0.9%) และจาก Fitness First (เป็น 1.8% จาก 1.1%)
DPU คาดจะทรงตัวใน FY24F
REIT ตั้งเป้ารายได้เติบโต2-5% ปีนี้ โดยมีอัตราการปล่อยเช่าคงที่ที่ 93-94% เทียบกับ 93.2% ใน FY23 และปรับค่าเช่าขึ้น 2-3% และอัตรากำไรสุทธิ 35-40% (38%ใน FY23) ประมาณ 29% ของพื้นที่เช่าจะครบอายุสัญญาเช่าปีนี้ ซึ่งรวม 6% จากผู้
เช่าหลักอย่างเช่น โมเดอร์นฟอร์ม ซึ่งน่าจะต่ออายุสัญญา เราคาดอัตราการต่ออายุสัญญาคงที่ที่ 80-90% ใน 1Q24 สัญญาเช่าจะครบอายุ 5% และอัตราการต่ออายุ 80-90% เราคาดธปท.จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยใน 2H24 เงินกู้ของ ALLY ทั้งหมดมี
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว และการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเราแนะนำว่า หากอัตราดอกเบี้ยลดลง 1% จะทำให้กำไร/DPU เพิ่มขึ้น 6%
แผนลงทุน 350 ลบ.ปีนี้
ซึ่งรวมถึงงบปรับปรุงศูนย์การค้าและซื้อทรัพย์สินใหม่ โดยจะใช้เงินกู้ธนาคาร จึงไม่มีผลกระทบ DPU เราเชื่อว่าสินทรัพย์ใหม่จะเพิ่ม DPU
ผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ
ณ ราคาปิดล่าสุด (5.85 บาท) และคำนวณเต็มปีจาก DPU ใน 4Q23 (0.652 บาท) ALLY ให้อัตราเงินปันผลตอบแทน 11.1% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 6.9% (Fig. 1) ALLY ยังซื้อขายที่ส่วนลด NAV 41% อาจเนื่องจากความกังวลอัตราการปล่อยเช่าต่ำ (76%) ที่ The Crystal Chaiyapruek และค่าเช่าเฉลี่ยลดลงใน 4Q23 (-18% yoy เป็น 318 บาท/ตร.ม./เดือน) เนื่องจากการแข่งขันจากศูนย์การค้าเปิดใหม่Central Westville และการก่อสร้างถนนหน้าโครงการ เราเชื่อว่าการดำเนินงานจะดีขึ้นหลังการก่อสร้างถนนแล้วเสร็จในปีนี้
