วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี Real yield น่าสนใจ
DPU คงที่ yoy และ qoq ที่ 0.187 บาท ใน 1QFY24 (ต.ค.-ธ.ค. 2023) ค่าใช้จ่ายกองทุนสูงขึ้น (ค่าใช้จ่ายปรับปรุงอาคารและดอกเบี้ย) แต่ชดเชยด้วยรายได้ที่สูงขึ้น
รายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 5.5% yoy เป็น 968 ลบ. สนับสนุนจากการลงทุนสินทรัพย์ใหม่ (128,634 ตร.ม.) ใน 2 ไตรมาสก่อนหน้า และริบเงินมัดจำ 15 ลบ. (จากการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด เนื่องจากผู้เช่าจำเป็นต้องใช้ระบบดับเพลิงที่คุณภาพสูงขึ้นและมีเงินลงทุนสูงมาก ซึ่งกองทรัสต์ไม่สามารถให้ได้) อัตราการปล่อยเช่า (OR) อยู่ที่ 85.5% เทียบกับ 85.6% ใน 1Q23 และ 85.3% ใน 4Q23
คาดว่า DPU ใน FY9/24F จะทรงตัว yoy
สนับสนุนจาก (i) อุปสงค์ RBF ที่แข็งแกร่ง ซึ่งสนับสนุนจากการย้ายฐานการผลิตออกจากจีน ซึ่งน่าจะสนับสนุนอัตราการต่ออายุให้อยู่ในระดับสูง >85%; (ii) 5.2% ของพื้นที่ที่สัญญาจะหมดอายุใน 2Q24 (8.3%ของพอร์ตโฟลิโอ) ได้รับการต่ออายุแล้วหรืออัตราปล่อยเช่า >86% เท่ากับเป้าหมายปีนี้ โดยประมาณ 5,000 ตร.ม. เช่าระยะสั้นกับ Kerry จะสิ้นสุดกลางปี 2024 แต่คิดเป็นเพียง 0.2% ของพื้นที่ปล่อยเช่าทั้งหมดเท่านั้น; (iii) การปรับขึ้นค่าเช่า; (iv) CAPEX การปรับปรุงอาคารจะลดลงในปีนี้; (v) จะรีไฟแนนซ์เงินกู้ 1.85 พันลบ. (ครบ 1 พันลบ.ในเดือนเม.ย. และ 850 ลบ.ในเดือนมิ.ย.) ซึ่งอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเดิมที่ 4.18%; และ (vi) คาดเงินสด 50-130 ลบ.จากการขายโรงงานให้เช่า (2,000-5,000 ตร.ม.)
จะลงทุนสินทรัพย์เพิ่มเติม
บริษัทวางแผนที่จะลงทุนสินทรัพย์ใหม่มูลค่า 2.0-2.5 พันลบ.จาก FPT และที่ไม่ใช่ FPT ใน 4Q24 ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกรรมสิทธิ์ เราคาดว่าเงินปันผลจะเพิ่มขึ้น ปัจจุบัน LTV อยู่ที่ 25.2% ซึ่งยังสามารถกู้ยืมเพิ่มได้
อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงที่น่าสนใจ และพอร์ตการลงทุนที่ดี
ณ ราคาปิดล่าสุด และอิงตาม DPU 1QFY24 คำนวณเป็นต่อปี (0.748 บาท) FTREIT ให้อัตราเงินปันผลตอบแทนขั้นต้นที่น่าสนใจที่ 7.6% และผลตอบแทนที่แท้จริงที่ 6.5%นอกจากนี้ ยังซื้อขายส่วนลด 9% จาก NAV เราชอบพอร์ตสินทรัพย์ของบริษัทที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ 72% และสิทธิการเช่า 28% ซึ่งสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ย 21.8 ปี
