วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี CPNREIT - เพิ่มทุน ต่อสัญญา เพิ่ม DPU
CPNREIT จะจัดสรรหน่วยลงทุนใหม่ไม่เกิน 990 ล้านหน่วยให้กับผู้ถือหน่วยปัจจุบันในอัตราส่วน 0.3855 หน่วยใหม่ต่อ 1 หน่วยเดิม และ 110 ล้านหน่วย (รวมหน่วยที่เหลือหลังจองซื้อสิทธิ)
สำหรับการเสนอขายให้นักลงทุนในวงจำกัด และ/หรือเสนอขายต่อประชาชนทั่วไป ราคาเสนอขายสูงสุดที่ 11.20 บาท/หน่วย (ราคาสุดท้ายจะกำหนดภายในวันที่ 29 เม.ย.) ขึ้นเครื่องหมาย XR วันที่ 3 เม.ย. ดูหน้าถัดไปสำหรับรายละเอียดการใช้เงินลงทุน
Analysis
ประมาณการ DPU เบี้องต้นที่ 0.525 บาทใน 2H24 และ 1.14 บาทใน FY25
สมมติฐาน 10.5 พันลบ./15.7 พันลบ. (40%/60%) เงินทุน/เงินกู้ และ 967 ล้านหน่วยใหม่ ราคา 11 บาท/หน่วย หากสมมติ DPU 0.514 บาทสำหรับ 1H24F อ้างอิงจากเงินจ่ายเงินปันผล 4Q23 DPU จะอยู่ที่ 1.039 บาทใน FY24F ลดลงจาก
1.126 บาทในปี FY23 เนื่องจากจำนวนหน่วยลงทุนที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม DPU จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.14 บาทใน FY25F เนื่องจากใช้เงินกู้ยืมเพื่อต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัลพระราม 2 Bloomberg consensus ประมาณการ DPU 1.09 บาทใน FY24 และ FY25 หากไม่ต่อสัญญาเช่า DPU อาจลดลง 48% เป็น 0.59 บาท การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเรา (ตามงบ Proforma) การเปลี่ยนแปลงราคาเสนอขายหุ้นเพิ่มทุน 0.5 บาท/หน่วย จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น/ลดลง 0.015-0.016 บาท (Fig. 3)
LTV จะสูงขึ้น
LTV จะเพิ่มขึ้นจาก 27.2% ณ สิ้นปี 2023 เป็น 49.8% ในปี 2025 ซึ่งยังต่ำกว่าเพดาน 60%
Action/ Implication
DPU ลดลงปีนี้ แต่จะเติบโตปีหน้า
ดีลนี้มีการรับประกันการเพิ่มทุนซึ่งหมายความว่าการเพิ่มทุนจะสำเร็จแน่นอน CPN Group จะลงทุนสูงสุดไม่เกิน 6 พันลบ. และสัดส่วนการถือหุ้นไม่เกิน 40% (ปัจจุบัน 30.3%) ณ ราคาปิดล่าสุด CPNREIT ให้อัตราผลตอบแทนรวม 9.6% (อัตรา
ผลตอบแทนที่แท้จริง 4.0%) ใน FY24 แต่อัตราผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นเป็น 10.5% (อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจที่ 4.9%) ใน FY25 (Fig. 3)
สรุปแผนลงทุนและการเพิ่มทุน
• ต่ออายุสัญญาเช่าเซ็นทรัลปิ่นเกล้า 15 ปี (1 ม.ค. 2025-31 ธ.ค. 2039) ใช้เงินลงทุนไม่เกิน 1.22 หมื่นลบ. (รวมค่าใช้จ่ายซ่อมแซม 1.1 พันลบ. ในปี2024-2025) และส่วนแบ่งรายได้ 20% หากกำไรสูงกว่าประมาณการของผู้ประเมินราคา ซึ่งจะใช้เงินเพิ่มทุนไม่เกิน 1.05 หมื่นลบ. (ออกหน่วยลงทุนใหม่ไม่เกิน 1.1 พันล้านหน่วย) และ 2.2 พันลบ.เงินกู้ภายในสิ้นปี 2024
นอกจากนี้ กองทรัสต์ยังมีสิทธิต่อสัญญาอีก 7 ปี 5 เดือนสิ้นสุด 31 พ.ค.2047 ซึ่งราคาจะตกลงกันในอนาคต
• ปรับเงื่อนไขการชำระเงินของเซ็นทรัลพระราม 2 โดยจ่ายงวดแรกไม่เกิน1.29 หมื่นลบ. สำหรับระยะเวลาเช่า 10 ปี (16 ส.ค. 2025-15 ส.ค. 2035) ซึ่งจะใช้เงินกู้ทั้งหมดภายในส.ค. 2025 การชำระเงินสำหรับระยะเวลาการเช่า 20 ปีที่เหลือจะตกลงกันในอนาคต
• เงินลงทุนทั้งหมดไม่เกิน 2.5 หมื่นลบ. (ไม่รวมค่าจดทะเบียน, VAT, อาการแสตมป์, ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ) ซึ่งเท่ากับค่าเฉลี่ยราคาประเมิน โดยจะใช้เงินกู้ยืมไม่เกิน 1.8 หมื่นลบ. และเพิ่มทุนไม่เกิน 1.05 หมื่นลบ. (ออกหุ้นใหม่ไม่เกิน 1.1 พันล้านหน่วย)
