วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ LH ธุรกิจขายบ้านชะลอตัว แต่ธุรกิจโรงแรม/ให้เช่าดีกว่าคาด
เมื่อผลการดำเนินงาน 1Q67 แย่ลงหลัก ๆ เกิดจากธุรกิจอสังหา ฯ ชะลอตัว ดังนั้น เราได้ปรับลดรายได้จากการขายบ้านเต็มปีนี้ลงราว 9% (โครงการแนวราบลดลง -8% และโครงการคอนโด ฯ -26%) อยู่ที่ 2.1 หมื่นล้านบาทและขยับอัตรากำไรขั้นต้นลง 2ppt อยู่ที่ 29%
สวนทางกับรายได้โรงแรมและบริการแข็งแกร่งและมีกำไรรายไตรมาสสูงเป็นประวัติการณ์ตั้งแต่หลังโรคระบาด Covid-19 ดังนั้นเรายังใช้อัตรการเติบโตธุรกิจสูงสำหรับธุรกิจนี้ อย่างไรก็ตาม กำไรปกติที่ไม่รวมกำไรจาการขายเงินลงทุนจะอยู่ที่ 6.3 พันล้านบาทซึ่งลดลงราว 10% จากประมาณการเดิม ในขณะที่ ปัจจุบันกำไรใน 1Q67 คิดเป็น 20% ของกำไรหลักเรา ทั้งนี้ เรายังคงคาดมีโอกาสได้รับกำไรจากการขายห้างเทอร์มินอล 21 ที่พัทยาเข้ากองทรัสต์ LH Shopping Centers Leasehold REIT (LHSC) ใน 4Q67 อยู่ราว 1 พันล้านบาท (Figure 2)
แนวโน้มธุรกิจขายบ้านซบเซา
ข้อมูลจริงด้าน พรีเซล/ยอดโอนใน 1Q67 คิดเป็นเพียง 17-18% จาก guidance เต็มปีของ LH ที่ 3.1 หมื่นล้านบาทและ2.8 หมื่นล้านบาท ดังนั้นเรามีสมมติฐานแนวทางอนุรักษ์นิยมมากขึ้นด้านพรีเซล/ยอดโอนอยู่ที่ 2.5 หมื่นล้านบาทและ 2.1 หมื่นล้านบาท (Figure 3) ทั้งนี้ LH ไม่ค่อยใช้การตลาดและส่งเสริมการขายเชิงรุกมากซึ่งยากที่จะเร่งยอดขายเพิ่มและรักษาส่วนแบ่งการตลาดได้ท่ามกลางการแข่งขันยากลำบาก ขณะที่โครงการของ LH ราว 25-30% ตั้งราคาขายอยู่ระดับต่ำกว่า 7 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งมีสิทธิได้รับการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิบ้านและค่าธรรมเนียมจดจำนองอสังหา ฯ ลงจาก 2%/1% เหลือเพียง 0.01% โดยบริษัทอาจไม่ได้รับประโยชน์ในลำดับต้น ๆ จากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ จากรัฐบาลล่าสุด ทั้งนี้ โครงการต่าง ๆ ส่วนใหญ่ของ LH ตั้งราคาที่พรีเมี่ยมสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับบน
ธุรกิจให้เช่าและบริการแข็งแกร่ง
ธุรกิจให้เช่าประกอบด้วยโรงแรมและห้างสรรพสินค้าในประเทศไทยและโรงแรม/บริการอพาร์ตเมนท์ในสหรัฐอเมริกา โดย ณ สิ้นงวด 1Q67 ธุรกิจโรงแรมมีอัตราการเข้าพัก (occupancy rate) เฉลี่ยอยู่ที่ 87-92% ด้วยค่าห้องพักสูงขึ้น ส่วนอัตราการให้เช่าในห้างสรรพสินค้าสูงเฉลี่ยอยู่ที่ 95% และค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 1,263 บาท (+5% YoY) โดยที่รายได้จากการให้เช่าอสังหา ฯ ในประเทศไทยอยู่ที่ 1.85 พันล้านบาทสูงกว่างบประมาณของ LH ราว 3.5% ขณะที่ รายได้จาการดำเนินงานในสหรัฐ ฯ สูงกว่าเป้าหมาย 12%อยู่ที่ 302 ล้านบาท เหตุนี้เราคาดรายได้ค่าเช่าและบริการอยู่ที่ 9.5 พันล้านบาท (+22% YoY) สูงกว่า guidance ที่ 8.5 พันล้านบาท
Valuation & Action
หลังการปรับประมาณการกำไรใหม่ เราได้ราคาเป้าหมาย SOTP ใหม่อยู่ที่ 7.50 บาท (จากธูรกิจหลักที่ 3.20 บาท อิงจาก PE ที่ 17.0x และพอร์ตการลงทุนที่ 4.30 บาท) ลดจากเดิม 8.70 บาท ทั้งนี้ เราปรับลดคำแนะนำลงเป็นเพียงถือ จากซื้อ โดยในปัจจุบัน LH เทรดที่ PE และ PB ใกล้เคียงที่ระดับ -2S.D. ด้วย dividend yield สูงราว 8%
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ โอกาสมีนโยบายกระตุ้นจากภาครัฐ การให้สินเชื่อมีความเข้มงวดมากขึ้นท่ามกลางภาวะหนี้สินภาคครัวเรือนสูงยืดเยื้อรวมทั้ง การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ
