วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี ALLY - DPU ในอนาคตไม่แน่นอน

แผนลงทุนสินทรัพย์เพิ่มเติมล่าสุดของบริษัทจะเพิ่มรายได้และลดผลกระทบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้น โดยมีผลตั้งแต่เดือนธันวาคมเป็นต้นไป แม้จะมีความไม่แน่นอน กองรีทให้ผลตอบแทนที่แท้จริงที่น่าสนใจ (6.2%) ณ ราคาปัจจุบัน Valuation ถูก (ซื้อขายที่ P/NAV ต่ำสุดในอดีต)

ลงทุนเพิ่มเติมในกรรมสิทธิเป็นครั้งแรก

ALLY เข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการ Happy Avenue Donmuang เมื่อวันที่ 30 พ.ค. มูลค่า 225 ล้านบาท โดยใช้เงินกู้ทั้งจำนวน โครงการนี้ เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ที่ตั้งอยู่ในย่านชุมชน segment กลางที่มีผู้คนหนาแน่น (ถนนสรงประภา) จะสร้าง
ผลตอบแทน 6.7% หรือกำไร 15 ล้านบาทต่อปี (0.02 บาท) บริษัทจะลงทุนในสินทรัพย์ขนาดเล็กอีกแห่งหนึ่งเนื่องจากมีแผนจะใช้เงินลงทุน 350 ล้านบาทในปีนี้

DPU ลดลงใน 1Q24

ALLY ประกาศ DPU 0.131 บาทสำหรับ 1Q24 (วันขึ้นเครื่องหมาย XD 21 พ.ค.) น้อยกว่า 0.167 บาทใน 1Q23 และ 0.163 บาทใน 4Q23 เนื่องจากการชำระคืนเงินกู้ (108 ล้านบาทต่อปี) และการดำเนินการที่ลดลงเนื่องจากการก่อสร้างถนนหน้า
โครงการ Crystal SB Ratchapruek (ถนนจะสร้างเสร็จปลายปี 2024) และ The Crystal Chaiyapruek และมีการแข่งขันจากเซ็นทรัลเวสต์วิลล์ จึงทำให้ค่าเช่าลดลง 1.3% (เฉลี่ยอยู่ที่ 599 บาท/ตร.ม./เดือน) เพื่อชดเชยกับอัตราการต่อสัญญาและ
อัตราการปล่อยเช่าที่สูง (93%)

 

 

DPU ในอนาคตไม่แน่นอน

แม้ว่าสินทรัพย์ใหม่จะเพิ่มกระแสเงินสำหรับจ่ายเงินปันผล แต่จะถูกหักกลบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่จะสูงขึ้นตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ โดยจะเพิ่มขึ้นเป็น MLR-2% จาก MLR-2.15% สำหรับเงินกู้ 28 พันล้านบาท และ MLR-2% เป็น MLR-1.75%
สำหรับเงินกู้ 1.3 พันล้านบาท หากธปท. ลดดอกเบี้ยนโยบายก็จะช่วยบรรเทาผลกระทบได้ การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเราแนะนำว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 0.5% จะทำให้ DPU ลดลง 0.02 บาท นอกจากนี้การชำระคืนเงินต้นจะเพิ่มขึ้น
เ ป็น 144 ล้านบาทในปีหน้าและ 180 ล้านบาทในปีงบฯ 2026 (รูปที่ 18)

 

มุมมองเป็นกลาง

DPU มีความเสี่ยงลดลงหลังจาก ALLY ปรับลดคาดการรายได้ค่าเช่าและบริการ (จากเติบโต 2-3% เป็น 0-2%) อย่างไรก็ตาม ALLY ให้ผลตอบแทนที่แท้จริงที่น่าสนใจ (6.2%) โดยอิงจาก DPU 1Q24 คำนวณเป็นรายปี และ P/NAV ต่ำสุดเพียง
0.5 เท่า