วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ FTREIT Valuation น่าสนใจ
เราคาด DPU จะทรงตัวหรือเพิ่มขึ้น qoq ใน 3QFY24 (เม.ย.-มิ.ย. 2024) สนับสนุนจากดอกเบี้ยจ่ายที่จะลดลงและอัตราการปล่อยเช่าคงที่บริษัทมีแผนจะซื้อสินทรัพย์ใหม่มูลค่า 2.0-2.5 พันล้านบาทภายในเดือนก.ย.
ซึ่งน่าจะเพิ่ม DPU เนื่องจากการเงินใช้กู้เพื่อซื้อสินทรัพย์ พอร์ตโฟลิโอดีโดยมีสินทรัพย์กรรมสิทธิ์ 72% และส่วนที่เหลือเป็นสินทรัพย์สิทธิการเช่าซึ่งมีอายุสัญญาค่อนข้างยาว อย่างไรก็ตาม ผลเชิงบวกไม่ได้สะท้อนให้เห็นในราคาหุ้น ซึ่งปัจจุบันซื้อขายที่ 0.7x P/NAV เท่านั้น นอกจากนี้ REIT ยังให้อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงสูงถึง 8.3%
DPU ทรงตัว qoq ที่ 0.187 บาท ใน 2QFY24 (ม.ค.-มี.ค. 2024)
DPU คงที่ในช่วงเจ็ดไตรมาสที่ผ่านมา ใน 2QFY24 รายได้เพิ่มขึ้น 6% yoy แต่ต้นทุนการดำเนินงานและดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น ดังนั้นกำไรหลักจึงเติบโตเพียง 0.4% yoy เป็น 638 ล้านบาท ทำให้กำไร 1HFY24 เป็น 1.3 พันล้านบาท (+0.3% yoy)
DPU จะทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย qoq ใน 3QFY24
สนับสนุนจาก (i) ดอกเบี้ยจ่ายลดลงหลังจากจ่ายคืนเงินกู้ 1.9 พันล้านบาทในเดือนเม.ย. โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 3.25% เทียบกับ 3.26% ในไตรมาสก่อน ประมาณ 89% ของเงินกู้มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ (ii) อัตราการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 85.7% ณ วันที่ 31 มี.ค. และน่าจะคงที่ในไตรมาสนี้ เนื่องจากพื้นที่เพียง 9.3% จะหมดอายุ และ 7.2% ได้รับการต่ออายุแล้ว (iii) อัตราการปรับค่าเช่าของผู้เช่าที่ต่อสัญญาของ RBF อยู่ที่ 1-6% เนื่องจากความต้องการแข็งแกร่งจาก China+1 (โดยเฉพาะจากอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และรถยนต์) และค่าเช่าที่สูงขึ้นจากอาคารที่ปรับปรุงใหม่ และค่าเช่าคงที่สำหรับการต่อสัญญาของ RBW เพื่อรักษาอัตราการปล่อยเช่าให้อยู่ในระดับสูง และ (iv) รายได้จาก 1,750 ตร.ม. ของ RBF ใหม่ตั้งแต่เดือนก.พ.ปีนี้
แผนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมและจะเพิ่ม DPU
FTREIT มีแผนซื้อสินทรัพย์ใหม่มูลค่า 2.0-2.5 พันล้านบาทภายในเดือนก.ย.ปีนี้ ซึ่งประกอบด้วยสินทรัพย์มูลค่า 1.3-1.5 พันล้านบาทจาก FPT และ 0.5-1.2 พันล้านบาทจากบุคคลที่สาม โดยใช้เงินกู้ทั้งหมด ซึ่งจะทำให้ LTV สูงขึ้นจาก 25.3% ในปัจจุบันเป็น 28-29% (ต่ำกว่าเป้าหมาย 30%)
Valuation น่าสนใจ
ณ ราคาปิดล่าสุดและอิงตาม DPU 2QFY24 คำนวณเป็น DPU รายปี (0.748 บาท) FTREIT ให้อัตราเงินปันผลขั้นต้นน่าสนใจที่ 9.3% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 8.3% นอกจากนี้ยังมีการซื้อขายที่ P/NAV ต่ำเป็นประวัติการณ์ที่ 0.7x เราชอบพอร์ตโฟลิโอของรีทที่มีสินทรัพย์กรรมสิทธิ์ 72% และสินทรัพย์สิทธิการเช่า 28% ที่มีอายุคงเหลือยาวนานสัญญาสิทธิการเช่าที่สั้นที่สุดคือ 15+ ปี และคิดเป็นเพียง 6% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด
