วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี CPNREIT- REIT ค้าปลีกใหญ่ที่สุดของไทย
CPNREIT เป็น REIT ค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ซึ่งลงทุนในสินทรัพย์สิทธิการเช่า 12 รายการ (อายุคงเหลือเฉลี่ย 30 ปี) ในกรุงเทพฯ และจังหวัดสำคัญๆ ซึ่งทำให้มีการกระจายความเสี่ยงได้ดี (ประเภทสินทรัพย์ สถานที่ตั้ง โครงสร้างรายได้ ผู้เช่าหลากหลาย และมีรายได้ประจำ)
ความเสี่ยงที่ DPU จะลดลงอย่างมากในอนาคตอันใกล้ได้ผ่อนคลายแล้ว เนื่องจาก กองทรัสต์ประสบความสำเร็จในการเพิ่มทุนและต่ออายุสิทธิการเช่าเซ็นทรัลปิ่นเกล้า (2Q24) และเซ็นทรัลพระราม 2 (ปีหน้า) เราคาดกำไรธุรกิจหลักจะเติบโตที่ 4% ต่อปี CAGR ใน 3 ปีข้างหน้าและคาด DPU ที่ 1.06-1.12 บาท อัตราผลตอบแทนน่าสนใจที่ 9.3-9.8% สนับสนุนจากการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งและการปรับขึ้นค่าเช่าได้ดี เราประเมินมูลค่ากองทรัสต์ที่ 12.50 บาท/หน่วย ให้ผลตอบแทนที่ดีที่ 9% และ IRR 6.1% เราแนะนำ Trading BUY
REIT ค้าปลีกรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และมีการกระจายความเสี่ยง
CPNREIT เป็น REIT ค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย (พื้นที่เช่า 370,727 ตร.ม. และมูลค่าราคาตลาด 4.13 หมื่นล้านบาท) ลงทุนในสิทธิการเช่าศูนย์การค้า 7 แห่ง อาคารสำนักงาน 4 แห่ง และโรงแรม 1 แห่ง สินทรัพย์มีการกระจายหลายทำเล ในพื้นที่การค้าสำคัญๆ ในกรุงเทพฯ และจังหวัดสำคัญ ๆ ส่งผลให้มีการกระจายรายได้ ผู้เช่าหลากหลายและมีรายได้ประจำ กองทรัสต์ประสบความสำเร็จต่ออายุสิทธิการเช่าเซ็นทรัลปิ่นเกล้า (2Q24) และเซ็นทรัลพระราม 2 (สิงหาคม 2025) และมีแผนจะเพิ่มขนาดสินทรัพย์เป็นสองเท่าโดยการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม 6 รายการภายใน 8 ปีข้างหน้า ซึ่งจะช่วยเพิ่มการกระจายความเสี่ยง ขยายอายุ REIT เพิ่มมูลค่าตลาด และสภาพคล่องในการซื้อขายสูงขึ้น
กำไรและ DPU เติบโต
เราคาดกำไรธุรกิจหลักจะเติบโต 4% ต่อปี CAGR ใน FY23-FY26F สนับสนุนจากการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของศูนย์การค้าและโรงแรมสูงกว่าระดับก่อนโควิดแล้ว เราคาดอัตราการเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าที่ 97% โรงแรม 90% และสำนักงาน 95-98% และค่าเช่าระยะยาวเพิ่มขึ้น 3%-5% ต่อปี รายได้ส่วนใหญ่มาจากห้างสรรพสินค้า 80% สำนักงาน 14% และโรงแรม 6% เราคาด DPU ที่ 1.06-1.12 บาทในปี FY24F-FY26F
แนะนำ Trading BUY ราคาเป้าหมาย 12.5 บาท
เราให้ราคาเป้าหมาย CPNREIT ที่ 12.5 บาท สนับสนุนจากการประเมินมูลค่าด้วยวิธีคิดลดกระแสเงินสดจากเงินปันผล โดยมีอัตราคิดลด (CAPM) 6.7% เราประมาณเงินปันผลตลอดระยะเวลาสิทธิการเช่าของทรัพย์สินแต่ละรายการและมูลค่าสุดท้ายเป็นศูนย์ ณ ราคาปิดล่าสุด CPNREIT ให้ผลตอบแทน 9% จากราคาเป้าหมายของเรา และ IRR 6.1%
