วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี LHSC ลงทุนในศูนย์การค้าระดับแนวหน้า
LHSC ลงทุนในศูนย์การค้า Terminal 21 ในย่านธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ การดำเนินงานฟื้นตัวเกินระดับก่อนโควิด (อัตราการเช่า 98%, อัตราการต่ออายุ 87%, ยอดขายของผู้เช่าเติบโต (SSS) 5-7% และค่าเช่าเฉลี่ยกลับไประดับปี 2019 แล้ว)
DPU คำนวณต่อปีจะอยู่ที่ 1.05 บาท เพิ่มขึ้น 11% yoy บริษัทมีแผนลงทุนใน T21 พัทยา และเราคาด DPU จะเพิ่มขึ้น และอาจมีอัพไซด์จากประมาณการของที่ปรึกษาทางการเงิน การลงทุนเพิ่มเติมจะช่วยกระจายความเสี่ยงมากขึ้น (สินทรัพย์ในกรุงเทพฯ และพัทยา) ขยายมูลค่าตลาด และสภาพคล่องในการซื้อขายสูงขึ้น ณ ราคาปิดล่าสุด LHSC ให้ผลตอบแทนที่แท้จริง 4.3% และต่ำกว่า NAV 19%
ลงทุนในสิทธิการเช่าศูนย์การค้าในย่านธุรกิจ
LHSC ก่อตั้งเมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2014 เพื่อลงทุนในสิทธิการเช่า 26 ปี (สิ้นสุด 31 สิงหาคม 2040) ในศูนย์การค้า Terminal 21 (T21) ซึ่งตั้งอยู่ในใจกลางย่านธุรกิจและความบันเทิงของกรุงเทพฯ มีพื้นที่เช่าสุทธิ 33,540 ตร.ม. และบริหารจัดการโดย L&H Retail Management ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ LH Mall and Hotel ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ LH
DPU ฟื้นตัวสูงกว่าก่อนโควิด
DPU ระหว่างกาลของ LHSC อยู่ที่ 0.527 บาทใน 1H24 เพิ่มขึ้น 30% yoy คิดเป็น 1.05 บาทใน FY24 สูงกว่า 0.954 บาทใน FY19 (ก่อนโควิด) สนับสนุนจากการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของอัตราการเช่าที่ 98% ใน 2Q24 และค่าเช่าเฉลี่ยที่ 2,283 บาท/ตร.ม./เดือน ใกล้เคียงกับ FY19 แม้ว่าจำนวนผู้ใช้ศูนย์การค้าฟื้นตัวเป็นเพียง 89% ของระดับก่อนโควิดก็ตาม ส่งผลให้ SSS เติบโต 5-7% และอัตราการต่อสัญญาของผู้เช่าสูงถึง 87% ใน FY23 สนับสนุนจากการฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่แข็งแกร่ง (คิดเป็น 30% ของจำนวนผู้ใช้ศูนย์การค้า T21 โดยนักท่องเที่ยวเกาหลีคิดเป็น 62%, ไต้หวัน 13%, จีน 7% และอื่นๆ 18%) จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 26% yoy เป็นมากกว่า 35.6 ล้านคนในปี FY24F และคนไทยคิดเป็น 70% ของจำนวนผู้ใช้ศูนย์การค้า
มีแผนลงทุนเพิ่มเติม และ DPU เพิ่มขึ้น
LHSC มีแผนลงทุนสิทธิการเช่า 24 ปีใน Terminal 21 พัทยาใน 4Q24 เงินลงทุนไม่เกิน 5.7 พันล้านบาท โดยจะใช้เงินทุนจากการเพิ่มทุน (ไม่เกิน 345 ล้านหน่วยใหม่) และการกู้ยืม (ไม่เกิน 3.1 พันล้านบาท) การดำเนินงานของศูนย์การค้าสูงกว่าระดับก่อนโควิดแล้ว จำนวนผู้ใช้ศูนย์การค้าคิดเป็น 105% ของระดับก่อนโควิด, อัตราการปล่อยเช่า 99%, อัตราการต่อสัญญา 81-88%, การเติบโตของ SSS 3-15% และผู้ใช้ศูนย์การค้าชาวต่างชาติคิดเป็น 60% ของจำนวนผู้ใช้ศูนย์การค้าทั้งหมด การลงทุนเพิ่มเติมจะกระจายความเสี่ยงมากขึ้น (จาก 100% ของสินทรัพย์ในกรุงเทพฯ เป็น 54% ในกรุงเทพฯ และ 46% ในพัทยา), ขยายฐานลูกค้า, ขยายอายุกองทุน (จาก 15.7 ปีเป็น 19.5 ปี เพิ่มมูลค่าตลาด และเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย เราคาด DPU หลังการการลงทุนเพิ่มเติมจะสูงกว่าประมาณการของที่ปรึกษาทางการเงินที่ 1.02 บาท เนื่องจากผลการดำเนินงานจริงดีกว่าที่คาดไว้ และ DPU FY24F คาดว่าไม่ต่ำกว่า 1.05 บาท
ความเห็นและคำแนะนำ
ณ ราคาปิดล่าสุด ประกอบกับ DPU ปีนี้ (คำนวณจาก DPU ใน 1H24) LHSC ให้อัตราเงินปันผลขั้นต้น 10.4% และอัตราเงินปันผลที่แท้จริง 4.3% ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐาน 5% ของเราเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม อาจมีอัพไซด์ต่อ DPU และอัตราเงินปันผล ปัจจุบันกอง REIT มีการซื้อขายที่ P/NAV ต่ำเป็นประวัติการณ์ที่ 0.8 เท่า การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเรา แนะนำว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง 1% จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น 0.01 บาท (LTV 9.5% ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2024)
