วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี REIT, PROPERTY AND INFRA FUND หุ้นที่ได้ประโยชน์จากปรับลดอัตราดอกเบี้ย (EP.2)
เราคาดคณะกรรมการนโยบายการเงินของไทยจะคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายในช่วงที่เหลือของปีนี้ แต่อาจปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.5% ใน 1H25 เฟดได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.5% เมื่อวันที่ 18 กันยายนเป็นการสิ้นสุดอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น
ราคา REIT ปรับขึ้น 19.3% ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม (รวมการจ่ายเงินปันผล) ในรายงานนี้ เราตั้งสมมติฐานว่าประเทศไทยจะเริ่มลดอัตราดอกเบี้ยในปีหน้า หุ้น REIT หลายกองจะได้รับประโยชน์จากดอกเบี้ยจ่ายลดลงและจ่ายเป็นเงินปันผล ใน REIT ที่มีมูลค่าตลาด 3-5 พันล้านบาท ผู้ได้รับประโยชน์หลักคือ ALLY, BOFFICE, PROSPECT, INETREIT และ TPRIME
ดอกเบี้ยนโยบายของไทยจะทรงตัวในช่วงที่เหลือปีนี้ และปรับลง 0.5% ปีหน้า
คาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน ของธนาคารแห่งประเทศไทยจะคงดอกเบี้ยนโยบายที่ 2.50% ในการประชุมวันที่ 16 ตุลาคม และ 18 ธันวาคม เพราะเศรษฐกิจไทยเติบโตเร่งขึ้น 2.3%y-o-y ใน 2Q24 หลังจากที่เติบโตเพียง 1.6% ใน 1Q24 ด้าน Krungsri Research คาดว่าเศรษฐกิจจะเติบโตเร่งขึ้นราว 3% y-o-y ในครึ่งปีหลัง ทำให้ทั้งปี 2024 ขยายตัว 2.4% ภาคการส่งออกและการผลิตภาคอุตสาหกรรมของไทยยังเผชิญความไม่แน่นอน ประกอบกับธนาคารกลางสำคัญ (ECB, BoE, FOMC) ได้เริ่มลดดอกเบี้ยนโยบายลงแล้ว เราเชื่อว่า ธปท. จะปรับลดดอกเบี้ยสองครั้ง ๆ ละ 0.25% ใน 1H25 ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลงเป็น 2.00% ภายในกลาง 2025
ราคาหุ้น REIT เพิ่มขึ้น 8.4% ในครึ่งแรกของเดือนกันยายน และ 15.8% ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม
หากรวมเงินปันผล ราคา REIT เพิ่มขึ้น 19.3% ใน 2.5 เดือนที่ผ่านมา สนับสนุนจากการสิ้นสุดของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น โดย Fed ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง .05% เมื่อวานนี้ และ REIT มีการซื้อขายที่ valuation ถูก โดยเฉลี่ยเพียง 0.7 เท่า P/NAV (Fig. 4) REIT ที่ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด (> 10%) ได้แก่ GVREIT, DIF, SPRIME, 3BBIF, LHHOTEL, BOFFICE, CPCCG, TFFIF, B-WORK และ CPNREIT (Fig. 1) แม้ว่าราคาจะปรับตัวขึ้น แต่ REIT บางหุ้นยังคงน่าสนใจ โดยให้ผลตอบแทนที่แท้จริงมากกว่า 5% ซึ่งส่วนใหญ่ลงทุนในอาคารสำนักงาน (B-WORK, BOFFICE, SPRIME, CPCCG และ GVREIT) อาจเป็นเพราะราคา REIT ลดลงมากจากอุปทานล้นตลาดโดยเฉพาะในอาคารสำนักงานย่านศูนย์กลางธุรกิจ
ผู้รับผลประโยชน์หลัก: ALLY, BOFFICE, PROSPECT, INETREIT และ TPRIME (REIT ที่มีมูลค่าตลาด 3-5 พันล้านบาท)
ที่ได้รับประโยชน์ทันทีจากอัตราดอกเบี้ยขาลง คือ REIT ที่มี LTV สูงและมีเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เราสมมติฐานว่าอัตราดอกเบี้ยลดลง 1% และดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ทั้งหมดจะจ่ายเป็นเงินปันผลเพิ่มเติม REIT ที่ได้รับผลประโยชน์สูงสุด 5 อันดับแรก (Fig. 2) ได้แก่ ALLY (อัตราผลตอบแทน 0.9%), BOFFICE (0.6%) PROSPECT (0.5%), INETREIT (0.4%) และ TPRIME (0.3%)
