วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ PFund-REITs-IFF - PROSPECT เป็นกองดีมีอนาคต
Prospect Logistics and Industrial Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (PROSPECT REIT) ตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2563 และเข้าจดทะเบียนใน SET ตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2563
โดยทรัพย์สินที่กองนี้เข้าไปลงทุนตั้งอยู่ที่ถนนบางนา-ตราด กม.ที่ 18-23 ซึ่งเป็นทำเลยุทธศาสตร์ของศูนย์กลางอุตสาหกรรมและ logistics ที่เชื่อมระหว่างฐานการผลิตกับการขนส่งทางบก (ทางด่วนบูรพาวิถี (บางนา-ชลบุรี) และมอเตอร์เวย์สาย 7 (มอเตอร์เวย์กรุงเทพ-บ้านฉาง), ทางอากาศ (สนามบินสุวรรณภูมิ และ ดอนเมือง), และทางน้ำ (ท่าเรือกรุงเทพและแหลมฉบัง) โดยพื้นที่นี้อยู่ในตำแหน่งยุทธศาสตร์ สำหรับการขนส่งแบบไร้รอยต่อ นอกจากนี้ ยังล้อมรอบไปด้วย cluster อุตสาหกรรม อย่างเช่น นิคมอุตสาหกรรมบางพลี และบางปู โดยทรัพย์สินของกองทุนสามารถเชื่อมต่อกับถนนสายหลัก ๆ ได้อย่างดีเยี่ยม ทำให้สามารถเชื่อมต่อการขนส่งระหว่างกรุงเทพ และพื้นที่สำคัญ ๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
มีโกดังสินค้าและโรงงานที่มีคุณภาพสูง
โรงงานและโกดังสินค้าทุกแห่งของ PROSPECT มีมาตรฐานสูง และผ่านการออกแบบมาอย่างดี โดยมี
หลายประเภทและขนาดเพื่อรองรับความต้องการที่หลากหลายของธุรกิจที่แตกต่างกัน นอกจากนี้
PROSPECT ยังมีการดำเนินการทั้งในเขตปลอดอากร (Free Zone) และพื้นที่ประกบอการทั่วไป (General
Zone) ซึ่งบ่งบอกว่า PROSPECT สามารถรองรับธุรกิจจากเขตเศรษฐกิจที่แตกต่างกันได้ ทั้งนี้
PROSPECT REIT ได้เข้าไปลงทุนในที่ดิน และอาคารบางส่วนในเขต Free Zone ที่กำหนดโดยกรม
ศุลกากร เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับภาคอุตสาหกรรม, กิจกรรมด้าน logistics และกิจกรรมทางธุรกิจอื่น ๆ โดยกิจการที่ดำเนินการในเขต Free Zone จะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี และอากรในการนำเข้าวัตถุดิบ, ชิ้นส่วน และ สินค้าสำเร็จรูป ซึ่งสิทธิประโยชน์นี้มีอิทธิพลอย่างสูงกับการตัดสินใจของผู้เช่า ในการที่จะเช่าโกดังสินค้าหรือโรงงานจาก PROSECT
สามารถเพิ่มสินทรัพย์ใหม่เข้ามาในกองได้อีก
นอกจากนี้ REIT กองนี้ยังสามารถคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือเจ้าของ
อสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ เพื่อขยายพอร์ตของกองได้อีก ซึ่งทำให้กองนี้มีโอกาสในการเติบโตอย่างต่อเนื่องชัดเจน โดยทางกองก็มีเจตนาที่จะคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตเพื่อเติมเข้ามาอีกในอนาคต
เราเพิ่ม PROSPECT เข้ามาในรายการกองเด่นที่เราแนะนำ และถอน BTSGIF ออก
เราชอบ PROSPECT ในแง่การกระจายฐานผู้เช่าออกไปในอุตสาหกรรมที่หลากหลาย จากหลายสัญชาติ
โดยมีพื้นที่ปล่อยเช่าสุทธิ (Net leasable area) ในพอร์ตรวม 292,332 ตรม. ซึ่งกองทุนสามารถรักษาอัตรา
occupancy ไว้ได้ที่ระดับสูงถึง 97.28% ทั้งนี้ เมื่อแบ่งพื้นที่ตามการใช้งานของผู้เช่าใน 2Q67 พบว่า
79.92% มาจากโรงงาน และอีก 20.08% มาจากโกดังสินค้า นอกจากนี้ PROSPECT ยังมีแผนจะเข้าลงทุน
ซื้อสินทรัพย์เพื่อการลงทุนหมายเลข 3 เพิ่มอีก โดยอาศัยแหล่งเงินทุนจากการเพิ่มทุนด้วยการออก และ
เสนอขายหน่วยลงทุนใหม่ และ/หรือสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งคาดว่า Internal Rate of Return (IRR)
จะอยู่ที่ 9.78% หลังการเพิ่มทุนของกองทุน
Recommendation
กองทุนที่เราแนะนำ ได้แก่ i) กองเด่นระดับแนวหน้า: CPNREIT, WHAIR และ AMATAR และ ii) กอง
เด่นระดับรอง: ALLY, GROREIT, LHHOTEL และ PROSPECT
Risks
COVID-19 ระบาด, เศรษฐกิจชะลอตัวลง, การเมืองขาดเสถียรภาพ
