วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี CPNREIT การดำเนินงานอยู่ในการคาดการณ์
เราคาดกำไรหลัก 519 ลบ. -10% yoy แต่ +17% qoq และกำไรสุทธิ 1 พันลบ. -20% yoy แต่พลิกกลับจากขาดทุนสุทธิ 348 ลบ.ใน 2Q24 การดำเนินงานของบริษัทมีเสถียรภาพโดยอัตราการเช่าลดลง 2% yoy และ 1% qoq แต่ชดเชยได้กับการปรับขึ้นค่าเช่า
เราประมาณการ DPU ระหว่างกาล 0.26 บาทใน 3Q24 ผลตอบแทนปันผล 2.1% เราคาดผลประกอบการจะดีขึ้น qoq ใน 4Q24 และดีขึ้นอีกใน 2H25 เป็นต้นไปด้วย IRR ที่ดีที่ 5.3% เราจึงคงคาแนะนา Trading BUY
คาดกำไรหลักลดลง 10% yoy แต่เพิ่มขึ้น 17% qoq เป็น 519 ลบ.ใน 3Q24
กำไรลดลง yoy เนื่องจากไม่มีค่าใช้จ่ายทางการเงินของสัญญาเช่าเซ็นทรัลปิ่นเกล้าจำนวน 141 ลบ. และดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้นสำหรับสัญญาเช่าเซ็นทรัลพระราม 2 ซึ่งทั้งหมดนี้ไม่ใช่ธุรกรรมเงินสด การเติบโต qoq เนื่องจากการไม่มีดอกเบี้ยสำหรับภาระผูกพันการเช่าของเซ็นทรัลปิ่นเกล้า (ธุรกรรมที่ไม่ใช่เงินสด) เนื่องจากกองทรัสต์ได้ต่อสัญญาเซ็นทรัลปิ่นเกล้าแล้วเมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2024 เราคาดกำไรจากการประเมินราคาเซ็นทรัลพระราม 2 จำนวน 500 ลบ. จะ ทำให้กำไรสุทธิเป็น 1 พันลบ. เทียบกับกำไรสุทธิ 1.3 พันลบ.ใน 3Q23 และขาดทุนสุทธิ 348 ลบ.ใน 2Q24 ซึ่งจะทำให้กำไรหลัก 9M24 เป็น 1.5 พันลบ. เพิ่มขึ้น 6% yoy คิดเป็น 70% ของประมาณการ คาด DPU ระหว่างกาล 0.26 บาท กองรีทจะประกาศผลการดำเนินงาน 3Q24 วันที่ 14 พ.ย.
รายได้รวมจะเพิ่มขึ้น 3% yoy และคงที่ qoq เป็น 1.5 พันลบ.ใน 3Q24
หากไม่รวมรายการพิเศษและดอกเบี้ยจ่ายสำหรับหนี้สินตามสัญญาเช่าสำหรับเซ็นทรัลพระราม 2 และเซ็นทรัลปิ่นเกล้า กำไรที่สามารถนำมาจ่ายเงินปันผลได้ (กำไรเงินสด) น่าจะทรงตัวที่ 1.02 พันล้านบาทใน 3Q24 เทียบกับ 1.01 พันล้านบาทใน 3Q23 และ 1.05 พันล้านบาทใน 2Q24 โดยสมมติฐานว่าอัตราการปล่อยเช่าลดลงเป็น 91% ใน 3Q24 เทียบกับ 93% ใน 3Q23 และ 92% ใน 2Q24 เนื่องจากการปรับปรุงซ่อมแซมเซ็นทรัลปิ่นเกล้า (อัตราการปล่อยเช่า 91%) และเซ็นทรัลเชียงใหม่แอร์พอร์ต (90%) และ CPN (เช่าพื้นที่ชั่วคราวระหว่างการปรับปรุงสำนักงาน) ย้ายออกจากอาคารยูนิลีเวอร์เพื่อเตรียมพื้นที่สำหรับผู้เช่ารายใหม่ และช่วงโลว์ซีซันที่เซ็นทรัลมารีน่า อย่างไรก็ตาม การพลิกปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3% yoy
สำหรับผู้เช่าที่ต่อสัญญาเช่า และทรงตัว qoq (ส่วนลดค่าเช่ากลับสู่ระดับปกติที่ 3% แม้ว่าจำนวนคนเข้าใช้ศูนย์การค้าจะฟื้นตัวเป็น 86% ของระดับก่อนโควิด) อัตราการเข้าพักของโรงแรมอยู่ที่ 89% ทรงตัว yoy แต่ลดลง 4% qoq รายได้โรงแรมน่าจะแตะเพดานที่ 98 ลบ.
คงคำแนะนำ Trading BUY ราคาเป้าหมายคงที่ที่ 12.5 บาท
การดำเนินงานของ CPNREIT จะดีขึ้น qoq ใน 4Q24 เนื่องจากเป็นเทศกาลเฉลิมฉลอง และจะดีขึ้นอีกใน 2H25 หลังการปรับปรุงเซ็นทรัลปิ่นเกล้าเสร็จสิ้น (อัตราการปล่อยเช่าและค่ำเช่าน่าจะปรับเพิ่มขึ้น) ณ ราคาปิดล่าสุด CPNREIT ให้ผลตอบแทนเงินปันผล 9.1% และ IRR 5.3%
