วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี FTREIT ผลตอบแทนเงินปันผลที่แท้จริงน่าสนใจและมีอัพไซด์ในปี FY25
กำไรธุรกิจหลักเพิ่มขึ้น 2.6% เป็น 2.6 พันล้านบาทในปี FY24 (สิ้นสุดเดือน ก.ย.) แม้ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้น แต่ DPU ทรงตัวที่ 0.748 บาท
เราคาดการดำเนินการจะดีขึ้นในปี FY25 สนับสนุนจากอัตราการปล่อยเช่าสูงขึ้นจากความต้องการที่แข็งแกร่ง ค่าเช่าสูงขึ้นสำหรับ RBF และอัตราดอกเบี้ยลดลง นอกจากนี้กองทรัสต์มีแผนซื้อสินทรัพย์ใหม่มูลค่าไม่เกิน 4 พันล้านบาทและจะรีไฟแนนซ์เงินหนี้ซึ่งจะสนับสนุนให้ DPU สูงขึ้น พอร์ตโพลิโอน่าสนใจ โดย 72% เป็นกรรมสิทธิ ณ ราคาปิดล่าสุด กองทุนให้อัตราผลตอบแทนรวม 7.6% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจที่ 6.5% และซื้อขายที่ 0.9 เท่า P/NAV
DPU คงที่ใน FY24
รายได้ค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 5% yoy เป็น 3.9 พันล้านบาทในปี FY24 สนับสนุนจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของสินทรัพย์เดิม และส่วนกำไรจากสินทรัพย์ที่ลงทุนเพิ่มเติมใน FY23 ต้นทุนเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 11% เป็น 454 ล้านบาท เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมก่อนส่งมอบอาคารให้ลูกค้า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูงขึ้น (หมดมาตรการลดหย่อนแล้ว) และดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น 10% เป็น 440 ล้านบาท (เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น) ส่งผลให้กำไรธุรกิจหลักเพิ่มขึ้น 2.6% เป็น 2.6 พันล้านบาทใน FY24 DPU ทรงตัวที่ 0.748 บาท
คาดผลประกอบการดีขึ้นใน FY25F
โดยมีพื้นฐานมาจาก (i) ความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับทั้ง RBF และ RBW โดยได้รับการสนับสนุนจากการย้ายฐานการผลิตอย่างต่อเนื่องจากประเทศจีนและกิจกรรมการผลิตที่กลับสู่ภาวะปกติ ผู้ผลิตขั้นปลายน้ำส่วนใหญ่ได้เปลี่ยนกลับไปใช้สินค้าคงคลังแบบทันเวลาพอดี แทนที่จะใช้วิธีปฏิบัติแบบเดิมสำหรับสินค้าคงคลังแบบเผื่อไว้ในกรณีอื่น ซึ่งหมายความว่าผู้ผลิตต้นน้ำจะต้องมีพื้นที่มากขึ้นในการจัดเก็บสินค้าสำเร็จรูป ดังนั้นกองทรัสต์จึงคาดว่าอัตราการครอบครองเฉลี่ยจะเกิน 85% ในปีงบฯ 2568 เทียบกับ 86% ในปี 2567 อัตราการเข้าพักสำหรับ RBF คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจาก 90% เป็น 95% และ RBW จาก 81-82% เป็น 85% อัตราการเข้าพักน่าจะดีขึ้นในไตรมาส 1/2568
โดยได้แรงหนุนจากข้อตกลงล็อตใหญ่สำหรับ RWH; (ii) ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 1.0-1.5% โดยได้แรงหนุนจากอุปทานที่จำกัดของ RBF ท่ามกลางอุปสงค์ที่แข็งแกร่งมาก และ (iii) แผนการรีไฟแนนซ์หนี้ (4.5 พันล้านบาทประกอบด้วยหุ้นกู้ 2.4 พันล้านบาทและเงินกู้ระยะสั้น 2.1 พันล้านบาท) เพื่อปูทางให้ FTREIT สามารถรักษาอัตราการจ่ายเงินปันผลได้
ผลตอบแทนเงินปันผลที่แท้จริงน่าสนใจ
ณ ราคาปิดล่าสุด FTREIT ให้ผลตอบแทนเงินปันผล 7.6% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่แท้จริงน่าสนใจที่ 6.5% และซื้อขายที่ 0.9 เท่า P/NAV กองรีทมีพอร์ตการลงทุนที่เป็นกรรมสิทธิ 72% และมีแผนซื้อทรัพย์สินใหม่มูลค่าไม่เกิน 4 พันล้านบาทในปีนี้ (ประมาณ 1 พันล้านบาทจากสปอนเซอร์ และอีก 3 พันล้านบาทจากบุคคลอื่น) และคาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเราแนะนำว่าการปรับอัตราดอกเบี้ยลง 1% จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น 0.006 บาท (สมมติอัตราการจ่ายเงินปันผลคงที่)
