วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector 4Q67 อ่อนแอ และ ยังขาดสัญญาณบวกที่จะผลักดันกำไรปี 2568

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เราศึกษาอยู่ทยอยรายงานยอด presales 4Q67 ออกมาโดยยอดรวมอยู่ที่ประมาณ 3.45 หมื่นล้านบาท (-28% YoY, -16% QoQ) ต่ำกว่าประมาณการของเราที่คาดว่าจะลดลง 8-10% QoQ และ 20% YoY ทั้งนี้ ยอด presales ของ AP Thailand (AP.BK/AP TB)*, Land and Houses (LH.BK/LH TB)*, LPN Development (LPN.BK/LPN TB), Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) ใน 4Q67 ลดลงอย่างมากทั้ง YoY และ QoQ ในขณะที่ของ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)*, Origin Property (ORI.BK/ORI TB) และ Quality Houses (QH.BK/QH TB)* ลดลงแค่ YoY หรือ QoQ สำหรับยอด presales รวมในปี 2567 อยู่ที่ 1.57 แสนล้านบาท ลดลง 16% YoY (เราคาดไว้ว่าจะลดลง 10% YoY) เพราะอุปสงค์อ่อนแอทั้งในส่วนของอสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ คอนโดมิเนียม (Figure 2) ทั้งนี้ AP ยังคงเป็นผู้นำในตลาดติดต่อกันเป็นปีที่ห้า โดยมียอด presales ปี 2567 อยู่ที่ 4.675 หมื่นลบ.

ยอดเปิดโครงการใหม่ และ ยูนิตที่ขายได้ในปี 2567 ลดลงอย่างมากถึง 41% และ 55%YoY ตามลำดับ

จากข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) ยอดเปิดโครงการใหม่ในปี 2567 อยู่ที่ 5.97 หมื่น
ยูนิต (-41% YoY) โดยอัตรา take-up rate อยู่ที่ 16% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบสิบปี เราพบว่าอัตราการลดลงของยอดเปิดโครงการใหม่ และ จำนวนยูนิตที่ขายได้จริงยังต่ำกว่าประมาณการของ AREA ที่ 34% และ 24% ตามลำดับอีกมาก ทั้งนี้ เนื่องจากยังไม่เห็นสัญญาณบวกที่ชัดเจนของภาวะเศรษฐกิจ เราจึงคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยใน 1Q68 น่าจะยังซบเซา โดย SCB EIC ประเมินว่ายอดโอนที่อยู่อาศัยจะลดลง 9-10% ในปี 2567F และ จะหดตัวลงต่ออีก 1-3% ในปี 2568F ซึ่งเป็นภาพลบมากกว่าประมาณการของ AREA และ Real Estate Information Center (REIC) ที่คาดว่าจะดีดตัวขึ้น 5-10% ในปี 2568F

 

 

กระแสข่าวลบกดดันภาวะตลาดโดยรวม

ในขณะ GDP ปี 2567F มีแนวโน้มจะขยายตัวได้ 2.7% แต่ GDP ปี 2568F น่าจะแค่ทรง ๆ หรือลดลง YoY
นอกจากนี้ เรายังมองว่ามีความเป็นไปได้น้อยที่ดอกเบี้ยสหรัฐ และ ไทยจะลดลงแรง ซึ่งสองปัจจัยลบที่สำคัญนี้จะเป็นแรงกดดันต่อแนวโน้มของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เรามองว่าอุปทานใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นมาประมาณ 6000 ยูนิตภายในปี 2030 จากโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ของรัฐบาล น่าจะส่งผลกระทบน้อยกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราศึกษาอยู่ เพราะโครงการนี้มุ่งเน้นไปที่ผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่เฉพาะได้แก่ เขตจตุจักร และ ธนบุรีในกรุงเทพ, เชียงรากในปทุมธานี และ อำเภอเมือง เชียงใหม่ โดยตั้งเป้าไปที่โครงการบ้านหรือคอนโดพร้อมตบแต่งใกล้ศูนย์กลางชุมชนเมืองบนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กำหนดยอดผ่อนเริ่มต้นที่ 4,000 บาทต่อเดือนสำหรับสัญญาเช่านาน 99 ปี ซึ่งต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์แบบ freehold ที่ต้องผ่อนเดือนละ 10,000-20,000 บาทที่ผู้ประกอบการภาคเอกชนขายอยู่ ทั้งนี้ ผู้ที่เข้าร่วมโครงการต้องมีสัญชาติไทย มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน และ ไม่เคยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมาก่อน โครงการบ้านเพื่อคนไทยจำกัดให้หนึ่งยูนิตต่อหนึ่งคนต่อหนึ่งโครงการ โดยอสังหาริมทรัพย์ในโครงการนี้ไม่สามารถขาย หรือ โอนได้ในช่วงห้าปีหลังจากวันที่ลงทะเบียนถือครอง นอกจากนี้ยังห้ามปล่อยเช่า หรือ ใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นใดนอกจากเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น

Valuation & Action

จากยอด presales ที่อ่อนแอเกินคาด เราจึงมองว่าประมาณอัตราการเติบโตของกำไรรวมปี 2567F ที่ -
22% YoY และ ปี 2568F ที่ +9% YoY ยังมี downside อีก เราคิดว่ากำไรใน 4Q67F ของทุกบริษัทในกลุ่ม
จะลดลง QoQ ยกเว้น LH ซึ่งจะมีกำไรก้อนใหญ่จากการขายสินทรัพย์ (Figure 3) สำหรับแนวโน้มในระยะสั้น 

 

เราประเมินว่า AP (ซื้อ ราคาเป้าหมาย11.70 บาท), Quality Houses (QH.BK/QH TB)* (ถือ ราคาเป้าหมาย 2.10 บาท) และ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB)* (ถือ ราคาเป้าหมาย 10.0 บาท) จะจ่ายปันผลงวดท้ายโดยคิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลอยู่ในช่วง 6.0-7.4% ซึ่งถือว่าน่าสนใจ (Figure 3)

Risks

Upside จะมาจากภาวะตลาดที่ดีขึ้น และ มาตรการกระตุ้นของรัฐบาลชุดใหม่ที่คาดว่าจะเกี่ยวข้องกับ
อสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้าน downside จากการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และ มาตรการคุมเข้มทั้งก่อน และ หลังการปล่อยสินเชื่อท่ามกลางภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงยืดเยื้อ, NPLs ที่เร่งตัวขึ้น และความกลัวว่าผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กจะขาดสภาพคล่องหลังจากที่มีบริษัทจดทะเบียนหลายแห่งผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้