วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ CPN แผนธุรกิจเชิงรุกปี 2568
แผนเปิด 2 ห้างค้าปลีก 1 อาคารสำนักงานปี 2568F และโครงการ mixed-use 3 โครงการในปี 2569F Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)* คงแผนการลงทุน 5 ปี (2568F-2572F) ไว้ที่ 1.20 แสนล้านบาท
เพื่อขยายธุรกิจภายใต้กลยุทธ์การพัฒนาโครงการ mixed-use ที่มีห้างค้าปลีกเป็นหลัก โดยที่มีแผนเปิดตัวเซ็นทรัลพาร์คค้าปลีกพร้อมด้วยเซ็นทรัลพาร์คออฟฟิศในเดือนส.ค.68 และเซ็นทรัลกระบี่ในเดือนต.ค. 68 รวมถึงมาร์เก็ตเพลสเทพรักษ์ คอมมูนิตี้มอลล์ นอกจากนี้ ทั้งห้างสรรพสินค้าสองแห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลปิ่นเกล้าและแจ้งวัฒนะ ซึ่งอยู่ระหว่างการปรับปรุงตกแต่งในช่วงสองปีที่ผ่านมา จะเปิดให้บริการเชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบใน 2H68 ส่วนในปี 2569F CPN จะเปิดโครงการ mixed-use ใหม่ขนาดใหญ่ 3 โครงการ ได้แก่ เซ็นทรัลนอร์ทวิลล์รัตนาธิเบศร์ เซ็นทรัลขอนแก่นและเซ็นทรัลพหลโยธินตั้งอยู่ตรงข้ามเซ็นทรัลลาดพร้าว ขณะที่ ห้างสรรพสินค้า 3 แห่งได้แก่ เซ็นทรัลเชียงใหม่แอร์พอร์ต เซ็นทรัลภูเก็ตเฟส 3 และเซ็นทรัลบางนา จะปรับปรุงแล้วเสร็จและพร้อมเปิดให้บริการได้ในปีหน้า
แนวโน้มธุรกิจ
ภายในสิ้นปีนี้ บริษัทจะมีโครงการทั้งหมด 135 โครงการในทุกกลุ่มธุรกิจ โดยมีโครงการ mixed-used 30 โครงการจาก 44 ทำเลที่มีศักยภาพ (20 แห่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 23 แห่งในจังหวัดอื่นๆ และ 1 แห่งในมาเลเซีย) นอกจากศูนย์การค้าแล้ว บริษัทยังมีคอมมูนิตี้มอลล์ 16 แห่ง โครงการที่อยู่อาศัย 53 โครงการ อาคารสำนักงาน 11 แห่ง และโรงแรมอีก 11 แห่ง ทั้งนี้ ในช่วง 5 ปีข้างหน้า CPN วางแผนที่จะเพิ่มโครงการ mixed-use ขึ้นเป็น 37 โครงการในปี 2572 เพิ่มจาก 30 โครงการ ณ สิ้นปี 2568
ปรับประมาณการกำไรใหม่
เราคาดกำไรปี 2568F ที่ 1.71 หมื่นล้านบาท (+2% YoY) และ 1.915 หมื่นล้านบาท (+12% YoY) ขณะที่
เราคาดรายได้ค่าเช่าและบริการปี 2568F เติบโต 5% YoY ส่วนรายได้จากธุรกิจโรงแรมน่าจะยังคงเติบโต
แข็งแกร่งเกือบ 30% YoY สวนทางกับยอดขายที่อยู่อาศัยอาจชะลอตัวท่ามกลางแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาและยอดขายรอการรับรู้รายได้ (backlog) อยู่ที่ 2.8 พันล้านบาท นอกจากนี้ CPN
วางแผนจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่อีก 10 โครงการในปีนี้ ส่วนในปี 2569F เราคาดกำไรเติบโต 12%YoY หนุนจากการมีพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นจากห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ 3 แห่ง (เทียบกับ 2 แห่งในปี 2568) และโครงการเซ็นทรัลพาร์คจะเปิดดำเนินงานเต็มรูปแบบ โดยที่ รายได้จากธุรกิจโรงแรมการจะยังคงมีแนวโน้เติบโตแข็งแกร่ง ทั้งนี้ การประชุมนักวิเคราะห์อย่างเป็นทางการพร้อมรายละเอียดโครงการทั้งหมดและ guidance เกี่ยวกับรายได้ที่ไม่ใช่ค้าปลีกจะมีการเผยแพร่ในวันนี้ (21 มีนาคม)
Valuation & Action
เราปรับลดราคาเป้าหมาย DCF (ใช้ WACC ที่ 7.5% และ Terminal ที่ 1%) ลงที่ 68.00 บาทจาก 72.00 บาท บนสมมติฐาน Terminal growth ลดเหลือ 1% จาก 1.5% ทั้งนี้ เรายังคงคำแนะนำซื้อ เพราะยังมี upside สูงถึง 37% จากราคาเป้าหมายใหม่ของเรา ขณะนี้ CPN เทรดที่ PE และ PB ต่ำใกล้ระดับ -2 S.D.
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
