เริ่มเก็บภาษีที่ดินเต็ม 100% ธุรกิจเราควรมีกำไรเท่าไร?

โดยเฉพาะอย่างยิ่งท่านที่ใช้ที่ดินและอาคารในการทำธุรกิจ เนื่องจาก อัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของการใช้สถานที่เพื่อการทำกิจการ นั้นสูงกว่าการใช้สถานที่เพื่ออยู่อาศัยพอสมควร วันนี้ผมมีผู้เชี่ยวชาญในด้านการวางแผนการเงินของบริษัท Wealth Creation International Investment Advisory Security Co., Ltd. คุณปิติพงษ์ รุ่งเรืองวุฒิกุล CFP® จะมาวิเคราะห์และให้ข้อสังเกตบางอย่างที่น่าสนใจเกี่ยวกับภาษีที่ดิน มาแบ่งปันให้ท่านผู้อ่านที่กำลังทำธุรกิจ หรือ ท่านที่กำลังคิดจะทำธุรกิจ โดยที่ต้องมีการใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างได้ทราบกันครับ

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับการใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการทำการค้านั้น จะอยู่ที่ 0.01%-0.10% ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยหากราคาประเมินรวมอยู่ที่ ไม่เกิน 50 ล้านบาท จะอยู่ที่ 0.3% 50-200 ล้านบาท จะอยู่ที่ 0.4% 200-1000 ล้านบาท จะอยู่ที่ 0.5% 1,000-5,000 ล้านบาท จะอยู่ที่ 0.6% และหากเกิน 5,000 ล้านบาท จะอยู่ที่ 0.7%

โดยราคาประเมินจะขึ้นอยู่กับ ทำเลที่ตั้งของที่ดิน หากอยู่ใกล้ถนนใหญ่มาก ใกล้เขตเศรษฐกิจมาก แปลงยิ่งใหญ่มาก ราคาก็จะยิ่งสูง และหากตัวสิ่งปลูกสร้างยิ่งมีพื้นที่ใช้สอยมาก ก็จะยิ่งมีราคาประเมินที่สูงขึ้น

หากจะยกตัวอย่างให้เห็นได้ชัดเจนมากขึ้น เช่น หากทำธุรกิจมินิมาร์ท ติดถนนใหญ่ ขนาดประมาณ 30 ตารางวา ราคาประเมินที่ดินตารางวาละ 250,000 บาท (ราคาสูงเนื่องจากติดถนน) ราคาประเมินที่ดินจะอยู่ที่ 30x250,000 = 7,500,000 บาท ส่วนตัวอาคารมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 96 ตารางเมตร ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างตารางเมตรละ 7,200 บาท ดังนั้นราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างจะอยู่ที่ 96x72,000 = 691,200 บาท 

ทำให้ราคาประเมินรวมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเท่ากับ 7,500,000+691,200= 8,191,200 ซึ่งจะเสีย อยู่ที่ 0.3% = 24,573.60 บาท ซึ่งอาจจะดูไม่เยอะ แต่หากเมื่อนำไปรวมกับภาษีเงินได้จากธุรกิจที่จะต้องเสียทุกปีอยู่แล้วก็อาจจะทำให้ภาษีที่ต้องเสียรวมกันขึ้นไปถึง 26% ได้เลย เช่นหาก ร้านมินิมาร์ทนี้สามารถทำกำไรได้แค่ 5% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือปีละ 409,560 บาทต่อปี จะต้องเสียภาษีที่ 20% = 81,912 บาท ซึ่งเมื่อไปรวมกับ ภาษีที่ดินที่ 24,573.60 บาท จะคิดเป็นภาษีที่ต้องเสียทั้งสิ้น 106,485.60 บาท หรือคิดเป็น 26% ของรายได้ ซึ่งไม่ได้น้อยเลยนะครับ

ซึ่งจากที่ผมลองทำข้อมูลมา โดยหากการประกอบกิจการในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมี่ราคารวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท ซึ่งจะเสียภาษีที่ 0.3% ต่อปี นั้น หาก กิจการสามารถทำกำไรได้ 3% ต่อปีของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเสียภาษีรวมที่ 30% ของรายได้ โดยกำไรหลังหักภาษี (Yield) จะเท่ากับ 2.10% 

กิจการสามารถทำกำไรได้ 5% ต่อปีของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเสียภาษีรวมที่ 26% ของรายได้ โดยกำไรหลังหักภาษี (Yield) จะเท่ากับ 3.70%

กิจการสามารถทำกำไรได้ 7% ต่อปีของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเสียภาษีรวมที่ 24% ของรายได้ โดยกำไรหลังหักภาษี (Yield) จะเท่ากับ 5.30%

กิจการสามารถทำกำไรได้ 10% ต่อปีของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเสียภาษีรวมที่ 23% ของรายได้ โดยกำไรหลังหักภาษี (Yield) จะเท่ากับ 5.70%

จากข้อมูลที่กล่าวมานี้จะเห็นได้ว่า ธุรกิจควรจะทำกำไรให้ได้ไม่น้อยกว่า 7% ของราคาประเมิน เพราะหากต่ำกว่านั้น Yield ที่ได้นั้นค่อนข้างจะน้อยมาก และโดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจนี้เราไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินเอง แต่เป็นผู้เช่า เพราะ ถึงแม้เราจะเป็นผู้เช่า แต่ตามกฎหมายแล้วนั้น ผู้เช่าหรือผู้ใช้ประโยชน์จากอสังหา จะต้องเป็นผู้เสียภาษีก้อนนี้ครับ ซึ่งหากเราเป็นเจ้าของที่ดินก็อาจจะยอมรับที่ Yield ต่ำได้เพราะอย่างน้อยก็ยังมีที่ดินอยู่ในมือ แต่สำหรับผู้เช่าแล้วนั้น กลับไม่ใช่ครับ

โดยสรุปแล้วก็คือ สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนจะทำธุรกิจโดยการเช่า ก็ควรที่จะนำภาษีที่ดินที่จะต้องเสียเข้ามาเป็นปัจจัยในการวางแผนธุรกิจด้วยครับ โดยให้ลองนำราคาประเมินที่ดินและอาคารที่เราต้องการจะเช่ามาคำนวณว่า เราจะสามารถทำกำไรได้อย่างน้อย 7% ของมูลค่าประเมินหรือไม่ โดยราคาประเมินนั้นสามารถดูผ่านเว็ปไซต์ https://assessprice.treasury.go.th/ ของ กรมธนารักษ์ได้เลยครับ 

ส่วนสำหรับท่านที่เป็นเจ้าของที่อยู่แล้ว ก็อาจจะใช้หลักเดียวกันในการพิจารณาปรับปรุงการสร้างรายได้จากที่ดินที่ท่านครอบครองอยู่นะครับ โดยส่วนตัวแล้วนั้นมองว่า กลุ่มธุรกิจที่จะได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือกลุ่มธุรกิจที่กำไรน้อยแต่ต้องใช้พื้นที่เยอะและต้องอยู่ติดถนนหรือเขตชุมชน เช่นปั๊มน้ำมัน อู่แท็กซี่ เป็นต้นครับ “