ผ่าความคิด “สยามสแควร์โฉมใหม่” ภารกิจใหญ่ของ "สำนักทรัพย์สิน จุฬาฯ"
เปิดเบื้องหลังวิธีคิดของการปรับปรุงพัฒนาพื้นที่สยามสแควร์ พื้นที่รายได้และความรับผิดชอบของสำนักจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เมื่อผลกำไร ความคาดหวัง และศักดิ์ศรีของจุฬาฯ ถูกท้าทายท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงของเมือง
ถ้าคนยุค Gen-X นัดพบกันที่ดังกิ้นโดนัท คน Gen-Y เลือกเซ็นเตอร์พอยต์ เป็นจุดศูนย์กลางของสยามสแควร์ ถึงวันนี้คนเจนฯ Z และ Alpha ก็น่าจะเลือกพื้นที่ Sky Scape เป็นแหล่งเช็คอิน นั่นเพราะสีเขียวบนดาดฟ้าชั้น 10 อาคาร Siam Scape เหมาะกับการถ่ายรูปสวยๆ แล้วอัพขึ้นโซเชียล เพื่อให้ประสบการณ์จริงในออฟไลน์กลายเป็นคอนเทนท์ที่พูดถึงต่อในออนไลน์
ในวันที่เมืองเปลี่ยน ผู้คนเปลี่ยน พื้นที่ย่านสยามสแควร์เองก็เปลี่ยนผ่านมาหลายยุค และถ้าใครที่เดินสยามฯในทุกวันนี้ก็จะเห็นว่าพื้นที่ซึ่งเคยถูกนิยามว่าเป็นแหล่งรวมวัยรุ่นแห่งนี้ เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมาก ไม่ว่าจะเป็นอาคาร ร้านค้า พื้นที่กิจกรรม จังหวะชีวิตใหม่ๆ ที่กลายเป็นองค์ประกอบซึ่งสร้างความหมายให้กับสยามสแควร์โฉมใหม่
แต่ไม่ว่าจะถูกปรุงแต่งอย่างไร หากสิ่งที่สังคมยังจับตาทุกครั้งเมื่อพูดถึงการพัฒนาสยามฯ คือการสร้างมูลค่าของพื้นที่ใจกลาง และโจทย์ใหญ่ที่ว่าอยู่ในความรับผิดชอบของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หรือ PMCU ซึ่งถูกท้าทายตลอดเวลานับตั้งแต่สยามสแควร์เริ่มเปลี่ยนแปลงตัวเอง
“จุฬาฯ รวย เป็นคำที่ทุกคนพูด และอาจจะจริงในความหมายแบนๆ ที่ความร่ำรวยมาจากการเป็นเจ้าของที่ดิน แต่ความร่ำรวยเช่นนี้มันไปต่อจำกัด ไม่ว่าเราจะทำอะไรต้องตอบสังคมให้ได้ ถึงจะอยากได้เงินแต่เราก็จะไม่แบมือขอ ต้องเป็นการหาเงินแบบมีศักดิ์ศรี” รศ.ดร.จิตติศักดิ์ ธรรมาภรณ์พิลาส รองอธิการบดีด้านการจัดการทรัพย์สินและกายภาพ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้สัมภาษณ์ตอนหนึ่งถึงแนวทางการพัฒนาพื้นที่สยามฯ
นิยามแห่งสยาม
ไม่ว่าความทรงจำของคุณจะเป็นอย่างไร แต่สยามฯ ในวันนี้ไม่เหมือนในวันก่อนๆ ตลอด 3-4 ปีที่ผ่านมา เราเห็นความเปลี่ยนแปลงของสยาม ซึ่งอยู่ภายใต้ธีม Smart City ซึ่ง จุฬาฯใช้เป็นแนวทางพัฒนาสังคมและชุมชนโดยรอบพื้นที่ทั้งหมด
รศ.ดร.จิตติศักดิ์ เล่าถึงไอเดียของการพัฒนาสยามสแควร์โฉมใหม่ โดยให้คุณค่าใน 6 เป้าหมายหลัก เริ่มตั้งแต่
1.การเป็นผู้กำหนดเทรนด์ทางสังคม หรือการเป็น Trend Setter ทั้งในด้านแฟชั่น อาหาร ซึ่งอธิบายได้ว่าแม้จะมีพื้นที่สาธารณะใหม่ตามยุคสมัย หากแต่จุดเริ่มต้นของเทรนด์ใหม่ๆ ของสังคมไทยมักเกิดขึ้นที่สยาม
“สมัยหนึ่งเราเคยเห็นคนต่อคิวยาวซื้อโรตีบอย หรือการมาของชาไข่มุก ซึ่งกลายเป็นความนิยมและขยายไปในพื้นที่การค้าอื่นๆ แต่ของใหม่ๆ มักเริ่มจากที่นี่ ดังนั้นไม่ว่าจะผ่านมากี่ปีความหมายของสยามคือการเป็น Trend Setter ที่จะบอกว่าอะไรกำลังจะมาในสังคมไทย”
2. พื้นที่ของการเรียนรู้ หรือ Learning Scape ซึ่งนอกจากการเป็นพื้นที่สถาบันกวดวิชาแล้ว สยามฯ ยังให้การเรียนรู้ในประสบการณ์ เป็นพื้นที่ซึ่งผู้มาชมได้เห็นคน เห็นกิจกรรม เรียนรู้ในเชิงของชีวิต
3.พื้นที่ของการเชื่อมต่อ (CONNECT) ซึ่งไม่ใช่แค่การเชื่อมต่อเพราะโลเคชั่นที่เอื้อต่อการเดินทางเท่านั้น แต่สยามฯ ยังเชื่อมโยงความหลากหลายทางเจนเนอเรชั่น โดยเฉพาะการเชื่อมต่อระหว่างเจนเนอเรชั่น ในวันที่คนทั้งโลกพูดเรื่องเรื่องสังคมสูงวัย (Ageing Society)
4. พื้นที่ของ Happening ซึ่งมีทั้งกิจกรรม Out Door ดนตรี งานศิลปะ และการ Happening ของสิ่งที่อยู่ตรงหน้าคือการเรียนรู้ผ่านประสบการณ์ เป็นเสน่ห์ที่แต่ละคนรับรู้ต่างกัน แม้จะมาสยามฯในวันเดียวกัน
5. พื้นที่ของความ UNIQUENESS ซึ่งจุฬาฯ คาดหวังว่า สยามฯจะมีคาแรกเตอร์ ด้วยการเอา Flagship Store ที่โดดเด่น ทั้งแบรนด์ไทยและต่างประเทศ
“คุณค่าทั้ง 5 ด้านทำให้สยามฯ มีคาแรกเตอร์ของตัวเอง ยกตัวอย่างว่า ถ้าเป็นร้านขายรองเท้า เราคาดหวังว่าเมื่อเดินสยามฯ จะเห็นรองเท้าที่ไม่ได้เคยเห็นแบบนี้ในชอปไหน หรือร้านค้าในสยามฯเช่น การมี ร้านโอ้กะจู๋ ซึ่งมีแนวทางในการส่งเสริมการปลูกผักปลอดสารพิษ ร้านสินค้าแฟชั่นอย่าง SOS ซึ่งมีแนวทางในการสนับสนุนการ Upcycling และการใช้สินค้าหมุนเวียน ซึ่งเหล่านี้ล้วนเป็นตัวอย่างของการคัดเลือกแบรนด์ที่จะเข้ามาอยู่ในสยามและอธิบายได้ด้วยเหตุผลบางอย่างว่าทำไมถึงอยู่ที่นี่”
แปลนพื้นที่สยามสแควร์โฉมใหม่ (ภาพจาก PMCU)
ผู้บริหาร PMCU มองว่า แนวทางเช่นนี้ทำให้สยามแตกต่างจากการพัฒนาพื้นที่อื่น และสยามโฉมใหม่ยังต้องการเป็นมิตรกับผู้คนรอบตัว เป็นพื้นที่กิจกรรม มีการบริหารพื้นที่โดยเชื่อมเข้ากับธีมใหญ่ของจุฬาฯ ในความเป็น Smart City ซึ่งนั่นทำให้สยามโฉมใหม่ มีการปรับปรุงด้านทัศนียภาพและภูมิทัศน์ เช่น มีการนำสายสื่อสาร สายไฟฟ้า หม้อแปลงไฟฟ้าลงใต้ดิน รวมทั้งมีจุดชาร์จรถไฟฟ้า นอกจากนี้ในอนาคตมีความเป็นไปได้ว่าจะมีการปิดถนนในสยามไม่ให้รถวิ่งในบางช่วงเวลา เพื่อให้พื้นที่สยามไร้รอยต่อ เป็นพื้นที่ให้คนเดิน สร้างประสบการณ์การเรียนรู้และกิจกรรมที่มีการเปลี่ยนไปในแต่ละช่วงเวลา
สมดุลของกำไรและสังคม
นั่นเป็นพิมพ์เขียวคร่าวๆที่สยามกำลังจะเดินไป แต่อีกด้านก็ต้องยอมรับว่าการจัดการพื้นที่ใจกลางเมืองไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะทุกบาททุกสตางค์ที่ได้จากสยามฯ ต้องมีกำไรเพื่อส่งรายได้ให้กับจุฬาฯ ขณะเดียวกันยัง ต้องสร้างมูลค่าให้กับสังคม
“อันนี้คือความยาก ที่เราต้องตีโจทย์ซึ่งซับซ้อนขึ้น ยกตัวอย่างว่า ถ้าเราเปิดร้านอาหารแล้วจะขายเบียร์สังคมคงต่อต้าน แต่ร้านอาหารข้างๆ ขายได้ตามปกติ คนก็เดินไปซื้อกันเป็นธรรมดา แต่จุฬาคงทำไม่ได้ เพราะภาพลักษณ์ของความคาดหวังสังคม มันกดอยู่”
ในฐานะของผู้ที่ต้องทำธุรกิจ และมีอีกด้านคือความเป็นสำนักทรัพย์สิน จุฬาฯ รศ.ดร.จิตติศักดิ์ อธิบายว่า เขาและทีมงาน “คิดเยอะ” ในการพัฒนาโจทย์นี้ จึงเป็นที่มาของการมี Master plan ของการบริหารพื้นที่โดยเชื่อมเข้ากับธีมใหญ่ ซึ่งเมื่อเป็นเช่นนี้นอกจากการออกแบบผังโดยรวมแล้ว ในกรณีของผู้เช่า ก็จะต้องมี Business model ซึ่งต้องไปด้วยกันได้
“ถ้าเขาฟังเราแล้วไม่โอเคก็จะถอย ถ้าโอเคก็ไปต่อ อย่างรถตุ๊กๆไฟฟ้า MuvMi ตอนแรกที่เขาจะเข้ามาก็เป็นตุ๊กๆธรรมดาใช้น้ำมัน แต่เมื่อเราทำงานร่วมกัน นำเสนอถึงการเปลี่ยนเป็นพลังงานสะอาด และทำเซอร์วิสราคาให้ต่ำกว่าราคาวินมอเตอร์ไซค์รับจ้าง เขาก็นำไปคิด และเมื่อพัฒนาได้ มันก็ไปต่อ และเป็นส่วนหนึ่งของการสัญจรรอบๆสยามฯ”
“หรืออย่างกรณี อุทยาน 100 ปี จุฬา บริเวณจุฬา ซอย 5-9 ถนนบรรทัดทอง ในพื้นที่สวนหลวง-สามย่าน ก็เกิดจากการเอาพื้นที่เซียงกงเก่า มาสร้างเป็นพื้นที่สวนสาธารณะ ซึ่งถือว่าคือการคืนสังคมในอีกรูปแบบหนึ่ง”
“การเอาพื้นที่ธุรกิจมาทำพื้นที่สาธารณะคือการคืนสังคมในรูปแบบหนึ่ง แต่การคืนให้สังคมไม่ได้ตอบด้วยแบบนี้เท่านั้น จริงๆพื้นที่ Commercial ก็ตอบโจทย์สังคมได้ จึงเป็นที่มาของพื้นที่ Walking Street ที่ตอบสนองความเป็นพื้นที่สาธารณะ และในทุกสัปดาห์จะมีการคิดธีมที่จะนำเสนอเพื่อให้ประสบการณ์กับผู้ที่เข้ามา
Walking Street ของสยามสแควร์โฉมใหม่นี้จึงไม่ใช่พื้นที่ปิดถนนเพื่อขายของ แต่ผู้พัฒนาคาดหวังว่า เมื่อไม่มีรถ พื้นที่ในส่วนนี้จะทำหน้าที่เชื่อมต่อของร้านค้าทั้งสองฝั่ง เกิดพื้นที่กิจกรรมในแต่ละจุด คล้ายกับเกาะแก่งของแม่น้ำ
“เมื่อเรามี Walking Street ประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจ คือการนำความเป็นเซ็นเตอร์พอยต์ สยามฯ ที่ยุคหนึ่งมีเด็กเลิกเรียนมานั่งเล่น มีแมวมองจนมีดาราที่แจ้งเกิดกับสยาม ผนวกกับการที่เราสังเกตว่าทำไมพื้นที่จุฬาฯ จึงมักมีนักเรียนมาซ้อมเต้น ทำกิจกรรมทั้งๆที่เขาซ้อมที่โรงเรียนก็ได้ แต่หลายพื้นที่รอบจุฬา มีเด็กนักเรียนเยอะ จากภาพเหล่านั้นเราตั้งคำถามว่าสังคมไทยขาดอะไรไปหรือไม่”
“เราสรุปได้ว่าเป็นเพราะเยาวชนต้องการพื้นที่แสดงออก (และให้คนมาสนใจ) จึงเป็นที่มาของการเปิดโอกาสให้เด็กมาเล่นดนตรี โดยเปิดกว้างให้สมัครกันเข้ามาแสดงความสามารถ และที่ผ่านมาก็มีวงดนตรี เช่นวง Yes Indeed ซึ่งมีจุดเริ่มต้นจากอุทยาน 100 ปี ซึ่งนอกจากดนตรีแล้ว ยังเปิดกว้างสำหรับการเต้นโคฟเวอร์ การแต่งคอสเพลย์ ดนนตรีเปิดหมวก เช่นเดียวกับสถาบันการศึกษา หน่วยงาน และ SME ต่างๆที่เข้ามาใช้สถานที่นี้ได้ เพื่อให้เป็นการเรียนรู้ผ่านประสบการณ์จริงๆ”
“พื้นที่การค้ายังมีอยู่ เราไม่อยากให้เป็น Hardcore Commercial ทั้งหมด ไม่ใช่ปิดถนน มีพื้นที่ แล้วต้องเอาตลาดนัดมาลง มาเช่าพื้นที่ขายของ เราอยากให้คนทั่วไปรู้ว่าพื้นที่ของเมืองนี่ใช้งานได้อย่างไร” ผู้บริหาร PMCU อธิบายถึงแก่นคิดของสยามฯโฉมใหม่
โจทย์ใหญ่ของสำนักทรัพย์สิน จุฬาฯ
การพัฒนาพื้นที่สยามฯ กำลังดำเนินไป แต่ถึงเช่นนี้ในกระบวนการที่ว่านี้เราก็มักได้ยินข่าวเป็นระยะถึงการจากไปของร้านเก่าแก่ พื้นที่ประวัติศาสตร์ที่อยู่คู่สยามมาอย่างยาวนานต้องจากไป
รศ.ดร.จิตติศักดิ์ มองว่า การเปลี่ยนผ่านดังกล่าวในพื้นที่สยามนี้ ไม่ได้แตกต่างจากการเปลี่ยนผ่านในพื้นที่อื่นๆของกรุงเทพ ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจดั้งเดิม ร้านค้าเก่าแก่ที่ปิดตัวไปล้วนล้มหายตายจากไปตามวงจร
“ตัวอย่างการหายไปของเซียงกง ตลาดสวนหลวง ที่ต้องจากไปด้วยวงจรภาพใหญ่คือตัวโลจิสติกส์มันไปไม่ได้ เพราะในอดีตการจะซ่อมรถ เปลี่ยนอะไหล่ในที่นี้ต้องใช้พื้นที่ถนน เมื่อความหนาแน่นยังไม่มากก็สามารถทำได้ แต่ปัจจุบันจะเป็นอุปสรรคในการจราจร หากทำเช่นนั้นรถก็จะติดยาว”
“ร้านค้ารายย่อย ร้านอาหารที่คนผูกผัน จุฬายืนยันว่า ไม่ได้มีแนวทางในการเปลี่ยนผู้เช่า และเราก็ผูกพันเช่นเดียวกัน คนเหล่านี้เป็นผู้เล่นสำคัญในระบอบนิเวศของเรา ในกรณีของธุรกิจร้านค้า ก่อนจะหมดสัญญาเช่าก็ได้ไปพูดคุยทำความเข้าใจ และเสนอให้มีการ Re-located ใหม่ แต่หลายรายก็เลือกที่จะไปตามแต่สภาพครอบครัว ไม่ว่าจะเป็นเลิกกิจการเพราะไม่มีคนสานต่อ หรือเลือกทำเลใหม่ที่สะดวกกว่า”
“หากย้อนไปในอดีต ชุมชนรอบจุฬาเป็นชุมชนแออัด วิธีการจัดระเบียบในยุคนั้นคือการทำตึกแถว แล้วปล่อยเช่า นี่คือจุดกำเนิดของสยามสแควร์และสามย่าน และเราอยู่แบบนี้มาเรื่อยๆ เพราะจุฬาไม่ได้คิดในเชิงพัฒนาธุรกิจ แต่เมื่อถึงวันนี้เราคิดจะพัฒนาอย่างจริงจัง จึงเป็นที่มาของการมีการมีแผน เพื่อให้ย่านสยามและโดยรอบของจุฬาฯ เติบโตอย่างที่ควรจะเป็น และแข่งขันกับย่านอื่นๆในต่างประเทศที่เราเคยไปเที่ยวและประทับใจได้ ไม่ว่าจะเป็นญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฮ่องกง”
ทุกคนยอมรับว่ายาก แต่จุฬาฯ ก็ทำด้วยความรอบคอบ และในทุกๆการตัดสินใจเราต้องตอบสังคมให้ได้
ภาพ : ชวรินทร์ เผงสวัสดิ์
