อ่านใจธปท. เข้มอสังหาฯ แค่ลดดีกรี 'แอลทีวี'

ไม่เว้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังขยายตัวในช่วงก่อนหน้า ยิ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาตรการควบคุมอสังริมทรัพย์โดยใช้การเข้มงวดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV (Loan to Value) และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.2562 ยิ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ยอดขายตกต่ำมาเป็นลำดับ การออกมาตรการของ ธปท.จึงได้รับแรงต้านจากผู้ประกอบการ

ทว่าเมื่อย้อนกลับไปมอง ในมุม ธปท.กลับเห็นเหรียญอีกด้านที่น่าสนใจ เนื่องจาก ธปท.มีข้อมูลที่ทำให้ต้องออกมาตรการมาควบคุมก่อนที่จะเกิดฟองสบู่อ่อนๆ ในระบบเศรษฐกิจไทย

ธปท.พบว่าธนาคารพาณิชย์ต่างแข่งขันรุนแรง ในการปล่อยกู้สินเชื่อบ้านโดยการลดมาตรฐานให้วงเงินกู้ที่สูงกว่ามูลค่าบ้าน ทำอย่างไรที่จะให้ธนาคารคัดกรองคุณภาพลูกหนี้ เพื่อควบคุมจำนวนบัญชีปล่อยใหม่ที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเกิน 90% ไม่ให้เพิ่มขึ้น ธปท.ยังพบว่าผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือเพื่ออยู่อาศัยจริงมีน้อยมาก ส่วนใหญ่เก็งกำไร บางกลุ่มซื้อเพื่อปล่อยเช่าเพียงอย่างเดียว

อีกปัจจัยคือผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มใหญ่ที่สุดคือคนจีนที่เข้ามากว้านซื้อยกชั้นในหลายโครงการ บางโครงการมีลูกค้าชาวจีนซื้อจนเต็มโควตา 49% ธปท.มีความกังวลในระยะถัดไปหากเศรษฐกิจจีนมีปัญหา โดยเฉพาะการที่รัฐบาลจีนทำสงครามการค้ากับสหรัฐ คนกลุ่มนี้อาจจะปล่อยทิ้ง ธปท.จึงกำหนดให้การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อสกัดความร้อนแรงจากการเก็งกำไรซึ่งเป็นอุปสงค์เทียมของผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และหลังที่ 4 ไปพร้อมกัน

อย่างไรก็ดี ก่อนออกมาตรการ ผู้บริหารได้ส่งเจ้าหน้าที่ ธปท.ได้มีการสำรวจผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกคือบริษัทอสังหาฯ ที่เคยผ่านฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์สมัยวิกฤติต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 กลุ่มนี้มีความระมัดระวังในการทำธุรกิจ เมื่อมีสัญญาณเตือนก็ปรับกลยุทธ์การทำธุรกิจ ด้วยการระบายสต็อกเป็นเรื่องหลัก และเป็นผู้ประกอบการแนวราบเป็นส่วนใหญ่

อีกกลุ่มคือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งก่อตั้งหลังปี 2540 ไม่เคยผ่านประสบการณ์ต้มยำกุ้งและทำธุรกิจประเภทคอนโดมิเนียม กลุ่มนี้ยังเดินหน้าเปิดโครงการอย่างต่อเนื่อง เมื่อพื้นที่ก่อสร้างแนวรถไฟฟ้าเต็ม ยังแสวงหาพื้นที่ใหม่ๆ หลายรายเลือกที่จะเข้าไปเปิดโครงการในซอย กลุ่มนี้อันตราย บางพื้นที่ที่ปากซอยมีสถานีรถไฟฟ้าพบว่าบริษัทเดียวกันเปิดคอนโดมิเนียมถึง 3 โครงการ

"ธปท.เห็นว่าอาจเป็นการบิดเบือนกลไกราคา กลไกตลาด เราต้องคุ้มครองผู้ซื้อกลุ่มที่ไม่เคยมีบ้าน ให้สามารถเข้าถึง หากปล่อยให้เกิดดีมานด์เทียม สิ่งที่ตามมาคือราคาบ้านที่แพงเกินจริง ประชาชนไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ถึงตอนนั้นหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวมทั้งรัฐบาลที่มีนโยบายให้คนไทยมีบ้าน ก็จะไม่สามารถทำให้นโยบายดังกล่าวเกิดขึ้นได้จริง"

ผลจากมาตรการ LTV ของ ธปท.ปรากฏว่า เห็นผลอย่างชัดเจน โดยยอดขายบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2562 โดยเฉพาะในในช่วงไตรมาส 3 สินเชื่อขยายตัวลดลงเหลือ 3.8% ลดลงจากไตรมาส 2 ที่อยู่ที่ 4.2% ชะลอตัวลง 2 ไตรมาสติดต่อกัน โดยสินเชื่อปล่อยใหม่ในช่วงที่เริ่มมาตรการ LTV สำหรับผู้ประกอบการ จากไตรมาส 2 และ 3 อยู่ที่ 10.2% และ 8.4%

เมื่อแยกสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยช่วง 9 เดือนปี 2562 สัญญาแรก 8.8% แต่ สัญญา 2 ลดลง 14% กระทบคอนโดมิเนียมมากที่สุด 26.2% แนวราบ 0.4% และสัญญาที่ 3 ลดลง 31.4 % กระทบคอนโดมิเนียม 40.5% แนวราบ 8%

ทั้งนี้ ช่วง 9 เดือน ปี 2562 ยอดขายผู้ประกอบการลดลง 30% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ซึ่งเป็นการลดลงมากที่สุดของคอนโดมิเนียม 45% และ แนวราบ 16%

 

หลักในการทำงานของ ธปท.เมื่อมีการออกมาตรการ จะต้องติดตามผลที่จะตามมา ครั้งนี้เช่นกัน หลังจากออกมาตรการ 5 เดือน หรือเดือนส.ค.2562 ธปท.ได้ผ่อนปรนเกณฑ์การกู้ร่วม เปิดทางให้ผู้กู้ร่วมซึ่งมีได้มีกรรมสิทธิ์ในการกู้ร่วม สามารถได้รับสินเชื่อใหม่ ที่สำคัญหลังจากภาคเอกชนเรียกร้องให้มีการผ่อนปรน เนื่องจากได้รับความเดือดร้อนจากยอดขายที่ตกต่ำ รวมทั้งรัฐบาลต้องการดูแลทุกภาคส่วน ธปท.ก็ยอมรับฟังและเปิดทางให้มีการประชุมนัดพิเศษระหว่างคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และ คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) เมื่อวันที่ 17 ม.ค.2563 ที่ผ่านมา ก่อนจะมีมติผ่อนปรนให้มีผลในวันที่ 20 ม.ค.

มาตรการที่ลดหย่อนในครั้งนี้ มุ่งเน้นไปที่การลดภาระให้ประชาชนโดยให้ผู้กู้บ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้เพิ่มอีก 10% ของมูลค่าบ้าน ส่วนบ้านที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท วางเงินดาวน์ลดลงจาก 20 เหลือเพียง 10% ของราคาบ้าน สำหรับผู้กู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ธปท.ได้ผ่อนปรนให้เข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้นจากต้องผ่อนชำระหลังแรก 3 ปี เหลือ 2 ปี นอกจากนี้ ยังปรับลดน้ำหนักความเสี่ยงให้ธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยกู้บ้านที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และสร้างบ้านในที่ดินของตน เอง

"ธปท.เชื่อว่าการผ่อนปรนครั้งล่าสุด จะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้มีช่องทางในการประกอบธุรกิจได้สะดวกมากขึ้น แล้วเมื่อผ่านไปอีกระยะ ธปท.จะพิจารณาก่อนทบทวนมาตรการ LTV อีกครั้ง"