สรุปครบเรื่อง 'ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง' พร้อมวิธีคำนวณง่ายๆ รู้ก่อนหมดเขตสิ้นเดือนนี้!

"ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" เรื่องใกล้ตัวที่ทุกคนควรรู้และทำความเข้าใจ เนื่องจากมีการประกาศภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ และเริ่มบังคับใช้เมื่อปี 2562 ที่ผ่านมา ซึ่งเงื่อนไขภาษีของประกาศฉบับใหม่ค่อนข้างที่จะละเอียดและซับซ้อน จึงทำให้หลายคนเกิดประเด็นคำถามมากกมายว่า ใครจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบ้าง ต้องเสียในอัตราเท่าไร ใครได้หรือใครเสียประโยชน์ในครั้งนี้ และมีหลักการคำนวณภาษีอย่างไร?

โดยเฉพาะปี 2563 นี้ ถือเป็นปีแรกที่เริ่มจัดเก็บภาษีที่ดิน ซึ่งเดิมกำหนดให้ต้องทำการชำระภาษีภายในเดือนเมษายนของทุกปี ต่อมา กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศขยายกำหนดเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินออกเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563

"กมลภัทร แสวงกิจ" ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ อธิบายเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่า แม้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่จะไม่ส่งผลกระทบกับคนทั่วไปที่มีบ้านหรือคอนโดมิเนียม ที่อยู่อาศัยเองหลังเดียวในราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังที่สอง หรือมีอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า รวมทั้งผู้ที่ถือครองไว้เปล่าๆ ไม่ได้ทำประโยชน์ คนกลุ่มนี้จะต้องชำระภาษีตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 ทั้งหมด

ซึ่งที่ผ่านมาหลายคนได้รับจดหมายแจ้งหรือใบแจ้งการชำระภาษีที่ดินบ้างแล้ว ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ จึงได้สรุปรายละเอียดข้อมูลที่ควรรู้ ดังนี้

 

• "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" คืออะไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรือสิ่งปลูกสร้างใดๆ ทั้งที่ใช้และไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยภาษีที่ได้รับการชำระนั้น จะนำเงินไปใช้พัฒนาท้องถิ่นของตนเอง

โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกประกาศเมื่อมีนาคม 2562 ที่ผ่านมา และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2563 เป็นต้นไป เพื่อทดแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ฉบับเก่าที่ใช้มานานหลายสิบปี โดยการชำระภาษีตามประกาศใหม่ครั้งแรกนี้ เลื่อนมาเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563 จากเดิมต้องเสียภาษีภายในเดือนเมษายน 2563 ขณะเดียวกันรัฐบาลยังได้ออก มาตรการลดภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยถึง 90% เพื่อช่วยลดภาระของประชาชนจากผลกระทบจากโควิด-19  

ประเภทของทรัพย์สินที่จะเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งออกเป็น ประเภทเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย และอื่นๆ (ซึ่งรวมประเภทพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่ดินรกร้าง) ดังตารางสรุปด้านล่างนี้

 

• ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ "ภาษีที่ดิน" สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย

สิ่งที่ต้องพิจารณาอันดับแรก คือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่? ถ้าไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะถูกนับเป็นบ้านหลังรอง กรณีนี้ไม่ว่าราคาประเมินจะเท่าไรต้องเสียภาษี แต่หากมีชื่อในทะเบียนบ้าน (บ้านหลังหลัก) ต้องมาพิจารณาต่อว่าเป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว หรือเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว (บ้านเราแต่ไปสร้างบนที่ดินคนอื่น) กรณีราคาประเมินน้อยกว่า 10 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี ส่วนกรณีมากกว่า 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี ถ้าเป็นที่ดินและบ้านหลังหลัก กรณีราคาประเมินน้อยกว่า 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี ส่วนกรณีมากกว่า 50 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 

จากนั้นมาต่อกันที่ปัญหาที่พบใน จดหมายแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้หลายรูปแบบ ส่วนใหญ่จะพบว่าข้อมูลที่ระบุมาไม่ถูกต้องตามความเป็นจริง เช่น ขนาดพื้นที่ไม่ถูกต้อง ประเภทการใช้สอยไม่ถูกต้อง ชื่อของเจ้าของบ้านไม่ถูกต้อง เป็นต้น สิ่งที่ต้องรู้คือ การยื่นเรื่องแก้ไขข้อมูลเหล่านี้ต้องทำให้เสร็จสิ้นภายใน 15 วันหลังจากจดหมายแจ้งส่งถึงผู้รับ ไม่เช่นนั้นจะถือว่าข้อมูลถูกต้องแล้ว จะไปแก้ไขหลังจากนั้นก็ยังไม่มีรายละเอียดว่าทำได้หรือไม่ และทำได้อย่างไร

โดยในจดหมายที่ได้รับจะมีคิวอาร์โค้ด (QR Code) สำหรับการแจ้งขอเปลี่ยนแปลงข้อมูลอยู่ ซึ่งหลังจากแก้ไขมาเรียบร้อยแล้วก็อย่าลืมตรวจสอบอย่างละเอียดอีกครั้ง หากยังมีจุดผิดก็ต้องยื่นเรื่องแก้ไขอีก แต่คาดว่าจะดำเนินการได้รวดเร็วกว่าการแจ้งครั้งแรก เพราะมีข้อมูลพร้อมเอกสารต่างๆ อยู่ก่อนแล้ว

• ข้อแตกต่างหลักการคำนวณภาษีบ้าน-คอนโดฯ

ขณะที่ประเด็นที่หลายคนตั้งคำถามสำหรับการประเมินว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่ และจำนวนเงินเท่าไรที่ต้องชำระ โดยในครั้งนี้เราจะเน้นไปที่ ภาษีของบ้านและคอนโดฯ ที่มีวิธีคิดและหลักการคำนวณที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้

หลักการคำนวณภาษีบ้าน

การคำนวณภาษีจะแบ่งเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กับกรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น และเงื่อนไขของทั้ง 2 กรณีก็คือผู้ที่เป็นเจ้าของจะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วย วิธีการคิดภาษีจะวัดตามการประเมินมูลค่าซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

 กรณีที่ 1: บ้าน (สิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน)

• บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
• บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03 %
• บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%
• บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%

กรณีที่ 2: บ้าน (เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง)

• บ้าน มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
• บ้าน มูลค่า 10-50 ล้านบาท คิดภาษี 0.02%
• บ้าน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03%
• บ้าน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%
• บ้าน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%

 

หลักการคำนวณภาษีสำหรับคอนโดฯ 

การคิดภาษีของคอนโดฯ จะมีรายละเอียดมากกว่า ต้องใช้ข้อมูลทั้งการประเมินมูลค่าและขนาดของพื้นที่ แล้วนำมาเข้าสูตร จากนั้นก็หักลบกับเงื่อนไขของแต่ละประเภทคอนโดฯ อีกทีหนึ่งถึงจะได้จำนวนเงินที่ต้องจ่ายจริง

สูตรสำหรับคิดภาษีคอนโดฯ 

(ราคาประเมินต่อตารางเมตร x ขนาดพื้นที่ห้องชุด) = (มูลค่าของคอนโดฯ  x อัตราภาษีแบบขั้นบันได)

โดยมีการจำแนกประเภทของคอนโดฯ ออกเป็น 3 กลุ่ม ซึ่งมีเงื่อนไขในการคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่างกัน ดังนี้

• คอนโดฯ หลังแรก และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านแรก
• คอนโดฯ หลังที่ 2 เป็นต้นไป ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ให้คิดภาษีทั้งหมดไม่มีส่วนยกเว้น
• คอนโดฯ ปล่อยเช่า จะคิดภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย

• ชำระภาษีกับใคร ภายในเมื่อไร?

เนื่องจากหน้าที่การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ได้ขึ้นกับกรมสรรพากร แต่เป็นหน้าที่ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น/สำนักงานเขต โดยจะออกหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน/บ้าน ให้ผู้เสียภาษีทราบภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และมีกำหนดให้ผู้เสียภาษีจะต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายนของทุกปี 

ทั้งนี้ ก่อนเดินทางไปจ่ายภาษี ให้ตรวจสอบว่าพื้นที่ที่ได้รับแจ้งให้จ่ายภาษีขึ้นอยู่กับหน่วยงานใด เช่น 

- สำนักงานเทศบาล

- องค์การบริหารส่วนตำบล

- สำนักงานเขต กรุงเทพมหานคร

- ศาลาว่าการเมืองพัทยา

- องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นตามที่มีกฎหมายกำหนด

อย่างไรก็ดี สำหรับปี 2563 ซึ่งเป็นปีที่เริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินเป็นปีแรก กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศขยายกำหนดเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินออกเป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563 และอีกประเด็นหนึ่งที่หลายคนอาจยังไม่รู้ ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถผ่อนชำระได้ด้วย โดยกำหนดระยะเวลาใหม่นั้นยังคงการผ่อนชำระเป็น 3 งวด ได้แก่ สิงหาคม กันยายน และงวดสุดท้ายในเดือนตุลาคม 2563 

สำหรับใครที่ไม่ได้ชำระภาษีภายในเดือนกันยายนก็จะมีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่ยังค้างชำระ และขั้นตอนสุดท้ายในหน้าที่ของ อปท. คือ การแจ้งรายการภาษีค้างชำระให้กับสำนักงานที่ดินและสำนักงานที่ดินสาขา ภายในเดือนตุลาคม 2563

“แม้ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะบังคับใช้แล้ว แต่จะเห็นได้ว่าผู้ที่ได้รับผลกระทบจริงๆ นั้นไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกคนที่มีบ้าน ในขณะเดียวกันก็ยังมีการผ่อนปรนต่างๆ เช่น ที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า เสียภาษีเท่ากับที่อยู่อาศัย แทนที่จะเสียเท่ากับประเภทพาณิชยกรรม นอกจากนี้ปี 2563 ยังมีการลดอัตราภาษีลงถึง 90% ทำให้เจ้าของอสังหาฯ จ่ายภาษีน้อยลง อย่างไรก็ตามเจ้าของอสังหาฯ ควรต้องตระหนักถึงความสำคัญของภาษีที่ดินฯ และเตรียมตัวให้พร้อมว่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หากมีอสังหาฯ อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีทั้งในปัจจุบันและอนาคต 

ทั้งนี้ภาษีที่ดินนี้ ผู้ที่ได้รับประโยชน์คือประชาชนเองเพื่อแก้ปัญหาเรื่องภาษีท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน ที่เก็บได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย และเป็นการเพิ่มรายได้ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อนำไปพัฒนาพื้นที่ของตนเองให้ดียิ่งขึ้น รวมทั้งยังเป็นการแก้ปัญหาที่ดินรกร้างให้นำมาใช้ประโยชน์มากขึ้น” นางกมลภัทร กล่าวทิ้งท้าย