อสังหาฯซึมยาว สต็อก 1.4 ล้านล้านบาทรอระบาย 4 ปี

ในการประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2563 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้รายงานแนวโน้มเศรษฐกิจ และปัจจัยที่กระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเผยผลสำรวจที่อยู่อาศัย สภาวะตลาดท่ามกลางการระบาดของโควิด

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  คาดว่า ณ สิ้นปี 2563 ภาพรวมการเปิดตัวโครงการ จะลดลง 19.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน คิดเป็นจำนวน 79,408 ยูนิต

แบ่งเป็นโครงการแนวราบ ลดลง 12.6 % และคอนโดมิเนียม ลดลง 44.4%  โดยภาพรวมถือว่าลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา (ปี2561-2562) อยู่ที่ 109,859 ยูนิต โดยในช่วงไตรมาส1 การเปิดตัวโครงการ ลดลง 11.9%, ไตรมาส 2 ลดลง 58.9%

คาดตลาดเริ่มฟื้นครึ่งหลังปี64

ขณะที่ยอดขายใหม่ยังทรงตัว ทำให้ในไตรมาสสองผู้ประกอบการจึงต้องลดราคา จัดโปรโมชั่น กระตุ้นกำลังซื้อกลุ่มที่ต้องการอยู่จริง (เรียลดีมานด์) ในปี 2563 ผู้ประกอบการยังปรับตัวมาเปิดโครงการแนวราบ เนื่องจากคอนโด ยังมีสต็อกจำนวนมากจึงเปิดโครงการลดลง  โดยคาดว่ายอดขายจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 หลังจากเริ่มระบายสต็อก แต่การเปิดตัวถือว่ายังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

ยอดโอนฯปี63 ลดลง 18.6%

ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ ณ สิ้นปี 2563 คาดว่าจะอยู่ที่ 319,210 ยูนิต ลดลง 18.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 392,863 ยูนิต มูลค่า 723,213 ล้านบาท ลดลง 22.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 993,021 ล้านบาท คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2564 จำนวนเพิ่มขึ้น 2.2% มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 6.1% 

“แม้จะมียอดจองเพิ่มในไตรมาส 2 แต่การโอนคาดว่าจะลดลงในไตรมาส 3-4 ปีนี้ เนื่องจากแบงก์เข้มการปล่อยสินเชื่อ หลังยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น หากมาตรการรัฐ ยังจำกัดการลดค่าธรรมเนียมการโอน 3 ล้านบาท และกำลังซื้อลดลง แนวโน้มการโอนจะเริ่มแผ่ว อีกทั้งยังมีซัพพลายโครงการสร้างเสร็จเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมาซ้อนทับกับโครงการใหม่” 

ดูดซับต่ำดันสต็อกพุ่ง 1.5 ล้านล้าน

สำหรับจำนวนหน่วย(ยูนิต)เหลือขายในครึ่งแรกของปี 2563 พบว่ามีจำนวน 293,319 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1.3 ล้านล้านบาท คาดว่าสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 319,528 ยูนิต คิดเป็นมีมูลค่าเหลือขาย 1.4 ล้านล้านบาท แม้จะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัย แต่คาดว่าสิ้นปี 2564 ยังมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 339,294 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 1.5 ล้านล้านบาท โดยค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 268,066 หน่วย 

ด้าน อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ในปี 2563 ลดลงชัดเจน โดยในครึ่งแรกของปี 2563 อยู่ที่ 2.6% และครึ่งหลังของปี2564 อยู่ที่ 1.7% โดยจะเริ่มกลับมาดีขึ้นเล็กน้อยในปี2564 อยู่ที่ 2% ขณะที่ค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 3.5% แยกเป็นการดูดซับแนวราบครึ่งแรกของปี2563 อยู่ที่ 1.7% และจะดีขึ้นในครึ่งปีหลังของปี 2563 อยู่ที่ 2.3% โดยค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 3.5% 

สวนทางกับคอนโด อัตราการดูดซับมีทิศทางทรงตัว จากครึ่งแรกของปี2563 อยู่ที่ 2.4% เป็นผลมาจากการอัดแคมเปญกระตุ้นตลาด แต่หลังจากนั้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 อยู่ที่ 1.6% และปี2564 ดีขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 1.7% ค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 4.6% 

หวั่นแบกสต็อกยาว 52 เดือน

ส่วนอัตราการดูดซับที่อยู่อาศัย ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง2ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 3.5% จำนวนหน่วยเหลือขาย ณ ครึ่งแรกของปี2563 จะต้องใช้เวลาระบาย 33 เดือน แต่เมื่อถึงสิ้นปี 2563 จะมีซัพพลายใหม่เข้ามาเติมทำให้ต้องเพิ่มระยะเวลาระบายออกไปเป็น 52 เดือน หรือ 4 ปี 4 เดือน จนกระทั่งปี 2564 ซัพพลายใหม่จะค่อยๆ ลดลง มีการระบายสินค้าในตลาดจนกระทั่งสิ้นปี2564 จะเหลือระยะเวลาการระบาย 41 (3 ปี 4 เดือน) หากแยกเป็นโครงการแนวราบ ณ ครึ่งแรกของปี2563 ใช้เวลาระบาย 31 เดือน แต่ถึงสิ้นปี2563 จะมีสต็อกเติมเข้ามาใหม่ ทำให้ใช้เวลาระบาย 50 เดือน 

คอนโดรอระบาย 4 ปี 9 เดือน

ขณะที่คอนโด ครึ่งแรกของปี 2563 ใช้เวลาระยะบาย35เดือน แต่เมื่อถึงสิ้นปี2563มีสต็อกใหม่เข้ามาเติมจึงต้องเพิ่มระยะเวลารอการระบาย 57 เดือน หรือ 4 ปี 9 เดือน 

“จากสต็อกที่กำลังสร้างเสร็จ หลังจากเปิดตัวโครงการเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา และมีการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทมหาชน การขยายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นส่งผลทำให้จำนวนหน่วยเหลือขายใน ณ สิ้นปี2563 มีเข้ามาเติมมากขึ้น และต้องใช้เวลาระบายถึง 4 ปีกว่า ท่ามกลางอัตราการดูดซับที่ชะลอตัว” 

ยอดปล่อยสินเชื่อปิด 5.4 แสนล.

ทั้งนี้ คาดการณ์การปล่อยสินเชื่อส่วนบุคคลปล่อยใหม่ ในสิ้นปี2563 หากมีโควิดรอบ 2 สถานการณ์จะเลวร้ายที่สุด (Worst Case) มียอดสินเชื่อติดลบ 22% มูลค่าการปล่อยสินเชื่อ 499,255 ล้านบาท กรณีระดับกลางที่เป็นไปได้ (Base Case) ลดลง 15.2% หรือ มูลค่า 542,636 ล้านบาท คาดว่าจะใช้เวลาถึง 5 ปี หรือในปี2568 สินเชื่อจะกลับไปแตะ 7 แสนล้านบาท เช่นเดียวกันกับปี2561 ซึ่งเป็นฐานปีที่สูงที่สุด โดยในปี2568 กรณีที่ Worst Case อยู่ที่ 619,110 ล้านบาท และกรณี Base Case อยู่ที่ 700,664 ล้านบาท 

“สินเชื่ออสังหาฯ สินเชื่อ เมื่อเช็คจากทิศทาง การปล่อยสินเชื่อ ต่อให้ขายได้แต่หากมีการปฏิเสธสินเชื่อก็ยาก ซึ่งปีที่มีการปล่อยสินเชื่อดีที่ที่สุดคือปี 2561 ราว 7 แสนล้านบาท ซึ่งคาดว่าปีนี้จะตกมาอยู่ที่ 5.4 แสนล้านบาท ส่วนเลวร้ายที่สุดหากเกิดโควิดรอบ 2 คนตกงาน ขาดความเชื่อมั่นจะอยู่ที่ 4.9 แสนล้านบาท” 

ธปท.ห่วงสต็อกบวม-ผิดชำระหนี้

ด้านนายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รายงานถึงภาพรวมเศรษฐกิจไทยว่า เศรษฐกิจโลกชะลอตัวจากโควิด ถือเป็นความรุนแรงในรอบเกือบ 100 ปี หลังจากมีวิกฤติเศรษฐกิจหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ในปีคศ.1941 ภาวะเศรษฐกิจไทย ณ ปัจจุบันคาดการณ์ทั้งปี2563 อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ของไทยจะติดลบ 7.3-7.8% 

โดยสิ่งที่เป็นปัจจัยหลักในการพยุงเศรษฐกิจในปัจจุบันคือการลงทุนจากภาครัฐที่ยังมีอัตราการขยายตัว 8.6% และการอุปโภคจากภาครัฐ ขยายตัว 3.6% ขณะที่ปัจจัยอื่น ประกอบด้วย การลงทุนภาคเอกชน การบริโภคเอกชน และการส่งออกติดลบทุกตัว 

ขณะที่ภาคอสังหาฯ ปัจจัยที่จะต้องจับตาคือ อุปทานคงค้างโดยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสต็อกคงค้างรอการระบายยาวนาน โดยเฉพาะคอนโด ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ หันมาแข่งขันตลาดในแนวราบมากขึ้น รวมถึงเมื่อมาตรการพำชำระหนี้สิ้นสุดลงจะส่งผลต่อการผิดนัดชำระหนี้มากน้อยแค่ไหน