สิ้นยุคทอง 'คอนโด-สำนักงาน' โควิดทุบกำลังซื้อดิ่ง-สต็อกท่วม 7.6 หมื่นยูนิต

การระบาดของ “โควิด-19” ซ้ำเติมสถานการณ์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งชะลอตัวตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ต่อเนื่องถึงปีนี้ ซึ่งเป็นปีที่เกิดโรคระบาดโควิด โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุหน่วยเหลือขาย (สต็อกคงค้าง) บ้านและอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ในปี 2562 สูงถึง 175,754 ยูนิต มูลค่ารวม 765,037 ล้านบาท 

ในจำนวนนี้เป็นคอนโดเหลือขายมากถึง 76,254 ยูนิต โดยเป็นโครงการสร้างเสร็จเหลือขาย 19,121 หน่วย ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯต่างเร่งระบายสต็อก “พลิกเกม” รุกตลาดแนวราบเจาะความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (เรียลดีมานด์) สิ้นยุคทองคอนโด ไปพร้อมกับการปรับรูปแบบดำเนินธุรกิจ รับพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไป ยุคหลังโควิด

นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า โควิด-19 ทำให้โครงสร้างเศรษฐกิจเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง กำลังจะกลายเป็นความปกติใหม่ (นิวนอร์มอล) ส่งผลให้พฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปโดยเฉพาะมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคม ที่จำกัดการออกจากบ้านของผู้บริโภค เป็น‘ตัวเร่ง’ ให้สังคมเข้าสู่จุดที่ทุกคนทุกวัยเชื่อมต่อสู่โลกออนไลน์เร็วขึ้น จึงต้องปรับกลยุทธ์ด้วยการนำเอาสินค้าเข้าไปอยู่ในโลกดิจิทัลให้ได้มากที่สุด ให้สอดคล้องกับความต้องการและพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปของลูกค้า

• “พฤกษา” รุกตลาดผ่านออนไลน์

นางสุพัตรา กล่าวว่า บริษัทจึงได้ยกระดับการพัฒนาสินค้า นวัตกรรม และการบริการ แบบบูรณาการในทุกมิติ พร้อมทั้งปรับกลยุทธ์การตลาดและการขาย โดยปรับการขายผ่านดิจิทัลแพลตฟอร์ม อาทิ เฟซบุ๊กไลฟ์ พาเยี่ยมชมโครงการ ซื้อสินค้าผ่านทางไลน์แชท ชมโครงการผ่านวิดีโอ 360 องศา และวิดีโอ คอลล์ การคัดเลือกบ้านยูนิตพิเศษ พร้อมราคาและเงื่อนไขพิเศษให้กับลูกค้าเพื่อเพิ่มส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น

“ภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลัง จากแนวโน้มสถานการณ์ผู้ติดเชื้อลดลง ในขณะที่คนไทยมีการปรับตัวในการดำเนินชีวิตแบบเว้นระยะห่างทางสังคมแล้ว คาดว่าสถานการณ์น่าจะดีขึ้น หลังจากความกังวลลดลง ลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะกลับมาตัดสินใจซื้อเพิ่มขึ้น”

สำหรับผลประกอบการไตรมาส 1 ปีนี้ว่า แม้บริษัทจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่โดยภาพรวมของการดำเนินธุรกิจยังอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพึงพอใจกว่าที่คาด โดยไตรมาส 1 มีรายได้ 7,143 ล้านบาท ยอดขาย 6,069 ล้านบาท กำไรสุทธิ 922 ล้านบาท และมียอดขายรอรับรู้รายได้ 26,810 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้ 9,000 ล้านบาท"

• รัดเข็มขัดบริหารใช้จ่าย

นางสุพัตรา กล่าวว่า แผนการดำเนินธุรกิจต่อจากนี้ จะเน้นการบริหารค่าใช้จ่ายทุกประเภทภายในองค์กรให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด รักษาสภาพคล่อง เร่งแปรสินค้าสต็อก (Inventory) ให้เป็นรายได้ พร้อมได้ออกแคมเปญส่งเสริมการขายด้วยข้อเสนอพิเศษ สำหรับลูกค้าที่จองและโอนกรรมสิทธิ์โครงการทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดพร้อมอยู่ของพฤกษาที่เข้าร่วม จำนวน 167 โครงการ ตั้งแต่วันนี้-30 มิ.ย.นี้

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลังการระบาดของโควิด -19 จะเกิดความปกติใหม่ ตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป สังคมมีระยะห่าง ดูแลเรื่องสุขอนามัยมากขึ้น พฤติกรรมดังกล่าวจะเข้ามาเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาสินค้า และบริการของภาคธุรกิจ ในส่วนของธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ที่เห็นได้ชัดเจนคือการทำงานที่บ้าน (Work From Home)

“จากปกติโซลาร์ที่อยู่อาศัยโตขึ้นทุกปี แต่ไม่หวือหวา แต่วันนี้จะโตเร็วขึ้น ส่วนหนึ่งน่าจะเกิดจากคนใช้ชีวิตในบ้านมากขึ้น บ้านจึงกลายเป็นที่ที่เราใช้ชีวิตมากกว่าแค่การนอน ทำให้โซลาร์ รูฟท็อป กลายเป็นนวัตกรรมที่ตอบโจทย์รูปแบบการใช้ชีวิตแบบนิวนอร์มอลมากขึ้นเสนาฯจึงเปิดตัวทาวน์โฮมติดโซลาร์ รูฟท็อปเป็นรายแรกเพื่อสร้างความแตกต่างนอกเหนืองจากเรื่องของราคา”

• ตลาดผู้ซื้อ “ราคา” ตัวแปรหลัก

นางสาวเกษรา ยังระบุว่า สถานการณ์โควิด-19 ส่งผลกระทบทุกมิติ โดยเฉพาะกำลังซื้อของคนลดลง ฉะนั้นราคาจะเป็นปัจจัยแรกที่คนให้ความสำคัญ จึงทำให้เกิดสงครามราคากันอย่างเลือดสาด โดยเฉพาะโครงการที่เป็นสต็อกของแต่ละบริษัท ขณะเดียวกันช่องทางขายผ่านออนไลน์ เข้ามามีบทบาทมากขึ้น ซึ่งจะกลายเป็น 1 ในนิวนอร์มอลของอสังหาฯต่อจากนี้

นายธงชัย บุศราพันธ์ ประธานกรรมการ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ต่อจากนี้ไปช่องทางการขายผ่านออนไลน์จะเป็นกลไกสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในการติดต่อสื่อสารกับลูกค้า ทั้งในประเทศและต่างประเทศได้ตลอดเวลา ไม่ว่าโควิดจะอยู่หรือจบลงไปแล้ว ถือเป็นนิวนอร์มอล ที่เข้ามาเป็นเครื่องมือในการทำการตลาดที่มีประสิทธิภาพ ในราคาที่เหมาะสมมากกว่าการสื่อสารในรูปแบบเดิมๆ

เนื่องจากมีเทคโนโลยีเข้ามารองรับในการให้บริการที่มีประสิทธิภาพมายิ่งขึ้น ไม่เฉพาะแค่การให้บริการเยี่ยมชมโครงการ ติดต่อซื้อขาย หรือให้ข้อมูลเท่านั้น แต่ยังสามารถเก็บข้อมูลลูกค้าและนำมาวิเคราะห์เพื่อพัฒนาโครงการหรือบริการที่ตอบสนองความต้องการขอลูกค้าได้ตรงจุดมากยิ่งขึ้น

• “แสนสิริ” ชูนวัตกรรมไร้สัมผัส

นายอาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์กำลังถูกดิสรัป ทำให้ต้องเร่งรัดและก้าวเข้าสู่ยุคการปรับเปลี่ยนการออกแบบที่อยู่อาศัยใหม่หลังจากเกิดสถานการณ์โควิด-19 ทำให้การออกแบบที่อยู่อาศัยนั้น ต้องปรับเปลี่ยนเพื่อให้สอดคล้องกับวิถีชีวิต พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปเพื่อสร้างสุขภาพที่ดี ทั้งทางกายภาพ ทางจิตใจ และความสัมพันธ์ที่ดีของทุกคนในโครงการเพื่อสร้างความสุขให้กับลูกบ้าน ทั้งในด้านสุขภาพและความปลอดภัย

โดยเฉพาะเทคโนโลยีการลดการสัมผัส (Touchless) เริ่มตั้งแต่ก้าวแรกที่มาถึงโครงการ ซึ่งลูกบ้านสามารถระบุรายละเอียดของผู้ที่จะมาติดต่อ เช่น เลขทะเบียนรถหรือเวลาที่จะเดินทางมาถึง ผ่าน Visitor Pass บนแอพพลิเคชั่นของแสนสิริ ซึ่งจะส่ง QR Code เพื่อให้ผู้มาติดต่อสามารถสแกนเข้า-ออกโครงการ ได้ด้วยตัวเองในรูปแบบ E-Stamp สมาร์ทโฟนเพิ่มความปลอดภัยพื้นที่ส่วนกลาง ทั้งคลับเฮาส์, ฟิตเนส และสระว่ายน้ำ เป็นต้น

• “เอพี” ชี้ออนไลน์ท้าทายการขาย

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวการระบาดของโควิด-19 ทำให้คนทำงานที่บ้านมากขึ้น แนวทางการทำการตลาดออนไลน์จึงเข้ามาตอบโจทย์พฤติกรรมที่เปลี่ยนไปทำให้ลูกค้าสามารถดูห้องตัวอย่างได้ โดยไม่ต้องเดินทางมาเอง แต่ถือความท้าทายของการขายอสังหาฯผ่านช่องออนไลน์ เพื่อให้เกิดความรู้สึกเสมือนจริงและกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อ

จึงต้องการพัฒนาวิธีการแนะนำระบบข้อมูลที่ดีในการนำเสนอโครงการที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าให้มากที่สุด เพราะช่องทางออนไลน์จะเป็นส่วนหนึ่งที่เข้ามาช่วยในการขายอสังหาฯ เพิ่มขึ้นในอนาคต

• “4 เดือน” เปิดตัวคอนโดดิ่ง 8 ปี คาดทั้งปีโครงการใหม่วูบต่ำสุดรอบ 10 ปี

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า 4 เดือนแรกของปี 2563 ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 รุนแรง ทำให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม

ส่งให้ผู้ประกอบการตัดสินใจชะลอเปิดขายโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก หันไปเน้นการนำโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนมาลดราคาเพื่อเป็นการกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์และเพิ่มการรับรู้รายได้

โดยผู้ประกอบการบางรายลดราคาลงมากว่า 30% เพื่อระบายสต็อก หรือนำโครงการที่พรีเซลล์ไปแล้วกลับมาพรีเซลล์ใหม่อีกครั้งพร้อมกับลดราคา เพื่อจูงใจลูกค้าในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัวและกำลังซื้อค่อนข้างจำกัด

ทั้งนี้ภาพรวมของตลาดคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯช่วงไตรที่ผ่านมา 4 เดือนแรกของปี 2563 มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่เพียง 16 โครงการ 5,880 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่น้อยสุดในรอบ 8 ปี หลังจากอุทกภัยปี 2554 ด้วยมูลค่าการลงทุน 19,540 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อน 8,909 หน่วย หรือคิดเป็น 60.2% และลดลงจากช่วงไตรมาส 1 ของปีก่อนหน้า ที่เปิดขาย8,953 หน่วย หรือ 34.3% ซึ่งพบว่ามูลค่าการลงทุนลดลงกว่า 25,892 ล้านบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

จากข้อมูลแผนกวิจัยคอลลิเออร์ส คาดการณ์ว่า ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ และยอดขายคอนโดที่ขายได้ในกรุงเทพฯช่วงไตรมาสแรกปี 2563 ต่ำสุดในรอบ 10 ปี โดยเฉพาะยอดขายของบริษัทอสังหาริมทรัพย์บางราย คาดว่าจะหายไปไม่น้อยกว่า 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เพราะปัญหาจากยอดขายและยอดโอนชะลอตัวลงจากการระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและกำลังซื้อลดลง

รวมถึงกลุ่มลูกค้าบางส่วนยังไม่สามารถส่งมอบได้ เนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยกู้ทำให้การรับรู้รายได้ลดลง คาดการณ์ว่า ในปี 2563 นี้ อุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯอาจลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 25,000-30,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา