'วรภพ' เปิดงบการเงิน ตั้งข้อสังเกตปม สปส.ควัก 7 พันล.ซื้อ Skyy9

เมื่อวันที่ 15 มี.ค. 2568 ที่ผ่านมา นายวรภพ วิริยะโรจน์ สส.บัญชีรายชื่อ พรรคประชาชน (ปชน.) โพสต์ข้อความผ่านเฟซบุ๊ก วรภพ วิริยะโรจน์ ตั้งข้อสังเกตถึงกองทุนประกันสังคม ตั้ง "กองทุนทรัสต์" ไปซื้อบริษัทเฉียด 7 พันล้านบาท ที่มีสินทรัพย์เป็นอาคาร Skyy9 ว่า ดีลตึก SKYY 9  คือ ดีลที่กองทุนประกันสังคม ลงทุนในตึกร้างที่พึ่งรีโนเวทเสร็จ ยังไม่มีผู้เช่ามาก่อน แต่ยินดีจะจ่าย 2 เท่าของต้นทุนที่สร้างตึก

นายวรภพ ระบุว่า ลองมาไล่ ประเด็น การลงทุนในตึก SKYY9 ของกองทุนประกันสังคม ไร่เรียง แล้วเห็นความผิดปกติหลายอย่างมาก ๆ ถ้าอธิบายให้สั้นที่สุด คือ กองทุนประกันสังคม ควักเงินของผู้ประกันตน มาลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงสูงมาก แต่กลับยินดีที่จะซื้อแพง (หรือ Premium) แพงเกินความเสี่ยงของการลงทุนปกติที่ควรจะเป็น โดยขอไล่เป็นลำดับ ๆ ตามนี้ 

1. งบการเงิน ปี 2563 บริษัทเจ้าของตึก (AGRE) SKYY9 บันทึกต้นทุนตึก 3,600 ล้านบาท ซึ่งลงบัญชีว่าเป็นมูลค่าซื้อตึก 2,200 ล้านบาท ปี 62 และ 1,400 ล้านบาท คือ ค่ารีโนเวท ปี 62 - 64

2. กองทุนประกันสังคม แก้ระเบียบเพื่อเปิดช่องลงทุนนอกตลาดในปี 2565 และ อนุมัติ ลงทุนในทรัสต์ 10,000 ล้านบาท เพื่อให้ ทรัสต์ไปซื้อตึก 7,000 ล้านบาท (ที่เหลือ คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ) ปลายปี 2565 (พ.ย. 65)

3. ดังนั้น เจ้าของตึกเดิม ได้ กำไร 3,400 ล้านบาท ภายใน 3 ปี กำไร 2 เท่า หรือ กองทุนประกันสังคมซื้อราคาแพงกว่าต้นทุน 2 เท่า (เข้าใจดีว่า ไม่มีใครซื้อที่ต้นทุน แต่ซื้อแพงกว่าต้นทุน 2 เท่า สำหรับสินทรัพย์เสี่ยงสูง จึงไม่เหมาะสม)

4. ตึก SKYY9 ที่กองทุนประกันสังคมลงทุน 7,000 ล้านบาท เป็น “ตึกร้าง” ก่อนที่จะถูกนำมารีโนเวทใหม่ และ กองทุนประกันสังคมเข้าไปลงทุนผ่านทรัสต์  (คล้ายๆกองทุนอสังหาริมทรัพย์)

5. ณ วันที่ กองทุนประกันสังคมตัดสินใจลงทุนในตึก SKYY9 ปี 2565 มี ผู้เช่า (Occupancy Rate) อยู่เพียง 1% (หรือที่จริงแล้วอาจจะไม่มี หรือ 0% เลยก็ได้ เพราะก็พึ่งรีโนเวทจากการเป็นตึกร้างเสร็จ) ซึ่งหมายถึง เป็นอาคารออฟฟิสที่มีความเสี่ยงสูงมากในการลงทุนตั้งแต่แรก เพราะยังไม่มีผู้เช่าเลย หรือ รายได้ที่ชัดเจนอะไรเลย ณ เวลาที่กองทุนประกันสังคมตัดสินใจลงทุน เห็นจุดเริ่มต้นแบบนี้นักลงทุนที่สติดีดีเค้าต้องคิดหนักแล้ว

6. ปี 2566 ตึก SKYY9 มีรายได้เพียง 11 ล้านบาท เพราะมีผู้เช่าน้อย (8%) และ ขาดทุน!

7. ปี 2567 ก็มั่นใจว่ายังขาดทุน เพราะผู้เช่า ณ สิ้นปี 41% และพึ่งเพิ่มมาเดือนสุดท้าย

8. ต่อให้ตึก SKYY9  มีอัตราการเช่าที่ 85% เทียบเท่า office เกรด B/C ทั่วไป ก็จะได้ว่าตึก SKYY9 จะมีรายได้ต่อปีประมาณ 300 ล้านบาท และ กำไรหลังดำเนินการเพียง 200 ล้านบาท หรือ เทียบเท่า Yield 2.9% เท่านั้น! หรือ 34 ปี! คืนทุน (ประกันสังคมล้มละลายแล้วยังไม่คืนทุนเลย) น้อยกว่าพันธบัตรรัฐบาลไทย 20 ปี 2565 ที่ได้ผลตอบแทนที่ 3.5% ซึ่งอันนี้เรื่องว่าแย่ได้เลย

9. ดังนั้น กองทุนประกันสังคม ได้ลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง คือ ตึกออฟฟิสที่ยังไม่มีรายได้ชัดเจน ยังไม่มีผู้เช่า แต่คาดการณ์ไว้สูงว่าจะมีอัตราการเช่าและราคาเช่าที่สูงเกินความเป็นไปได้ จึงได้ลงทุนในอาคารและพบกับความเป็นจริงที่ว่า รายได้จากตึก sky9 ไม่ได้ใกล้เคียงกับมูลค่าตามที่คาดการณ์ไว้เลยแม้แต่น้อย

10. ยิ่งทำให้ รายงานการประเมินมูลค่าสินทรัพย์รูปแบบ Income Approach ของที่ปรึกษาทางการเงิน 2 ราย ที่ได้มูลค่า 7,200 ล้านบาท ยิ่งน่าสงสัย และ หวังว่ากองทุนประกันสังคมจะจัดส่งหรือเปิดเผยเอกสารตามที่ กมธ ติดตามงบประมาณ ได้ขอข้อมูลไปโดยเร็ว

11. หรือถ้า คำนวนจาก ต้นทุนที่ดินและก่อสร้างตึกใหม่ ก็ไม่ใกล้เคียงกับ มูลค่า 7,000 ล้านบาท ที่กองทุนประกันสังคมซื้อด้วยซ้ำ

12. ราคาประเมินจากกรมที่ดินและกรมธนารักษ์ พื้นที่ 3 ไร่ มีราคาประเมิน 264 ล้านบาท ต่อให้ราคาตลาดแพงกว่าราคาประเมิน 4 เท่า ต้นทุนที่ดินก็จะอยู่ประมาณ 1,000 ล้านบาท

13. ต้นทุนก่อสร้าง อาคาร ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร ณ ธันวาคม 2567 ภาคเอกชน (มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย) กำหนดไว้ที่ 28,400 - 37,600 บาท/ตร.ม.  ถ้าประเมินที่  พื้นที่ 95,000 ตร.ม. จะได้มูลค่าก่อสร้างอาคารที่ 2,700 - 3,600 ล้านบาท

14. ดังนั้น Cost Approach ของตึก SKYY9 รวมราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างอาคาร น่าจะอยู่ที่ ประมาณ 3,700 - 4,600 ล้านบาท (ซึ่งใกล้เคียงกับต้นทุนทางบัญชีของ บริษัทเจ้าของตึกเดิมที่ 3,600 ล้านบาท) 

15. การลงทุนนอกตลาด หรือ อสังหาริมทรัพย์ ยังสำคัญ แต่ การกำกับความเสี่ยง เป็นเรื่องสำคัญกว่า และ ดีใจที่ ทีมประกันสังคมก้าวหน้า กำลังจะเสนอสิ่งนี้ เร็วๆนี้ เพื่อป้องกันการลงทุนที่ผิดพลาดแบบ SKYY 9 อีก

16. ที่คิดว่าประกันสังคมควรจะมีเกณฑ์ เช่น มีหลักเกณฑ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่า มากกว่า 60 - 80% (กบข. กำหนดคล้ายๆกันที่ 80%), ลงทุนไม่เกิน 35% ของสัดส่วนเจ้าของ (เพราะไม่ควรลงทุน 100% จะมีความเสี่ยงสูงแบบดีลลักษณะนี้ เพราะไม่มีนักลงทุนรายอื่นช่วยตรวจสอบ)