อินไซด์ MFC ชง-บอร์ดลงทุน สปส. 'หนุน-ค้าน'ควัก 7 พันล.ซื้อ Skyy9

ประเด็นกองทุนประกันสังคม ของสำนักงานประกันสังคม (สปส.) ยังเป็นเงื่อนปมที่สาธารณชนติดตาม และวิพากษ์วิจารณ์มาตลอดราว 2 เดือนที่ผ่านมา เพราะเต็มไปด้วยความลึกลับดำมืด เนื่องจากแทบไม่มีการเปิดเผยเหตุผลที่แท้จริงในการใช้งบประมาณราว 7 พันล้านบาท ไปลงทุนซื้อบริษัทที่มี “หนี้สิน” 2 พันล้านบาท ให้ได้มาซึ่งอาคาร Skyy9 บริเวณอโศก-ดินแดง ถ.รัชดาภิเษก

เรื่องนี้มี 2 สส.พรรคประชาชน (ปชน.) นำโดย “ไอซ์” รักชนก ศรีนอก สส.กทม. และ “เนม” สหัสวัต คุ้มคง สส.ชลบุรี เป็นหัวหอกเปิดโปงประเด็นดังกล่าว 

ขณะที่กรุงเทพธุรกิจ นำเสนอข้อมูล และขยายผลการตรวจสอบพบข้อเท็จจริงว่า “กองทุนทรัสต์” ที่อนุกรรมการที่ปรึกษาการลงทุนสินทรัพย์นอกตลาด ตัดสินใจใช้งบเฉียด 7 พันล้านบาทไปซื้อ “บริษัท” เพื่อให้ได้มาซึ่งอาคาร Skyy9 คือ บริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด โดยมีบริษัท ไพร์ม เซเว่น จำกัด ผู้ถือหุ้นใหญ่ ขณะที่ผู้ถือหุ้นใหญ่สุดใน “ไพร์ม เซเว่น” คือ กองทรัสต์เพื่อกิจการเงินร่วมลงทุนไพร์ม แอสเซท โดย บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงไทย จำกัด (มหาชน) ในฐานะทรัสตี เป็นกองทุนของประกันสังคม

ทั้งนี้ เงื่อนงำที่สาธารณชนสงสัยมาตลอดคือ เหตุใดบอร์ดกองทุนประกันสังคม จึงต้องเคาะเงินลงทุนราว 7 พันล้านบาท ไปลงทุนซื้อบริษัท เพื่อให้ได้มาซึ่งอาคาร Skyy9 ที่สำคัญทำไมถึงต้องไปลงทุนตั้งบริษัทใหม่ เพื่อเข้าไปถือหุ้นใหญ่ในบริษัทที่มีสินทรัพย์เป็นอาคาร ไฉนจึงไม่ซื้อบริษัทแรกทีเดียวไปเลย

กรุงเทพธุรกิจ ตรวจสอบพบว่า ในการประชุมคณะกรรมการลงทุน (Investment Committee) หรือ “บอร์ดลงทุน” ของ สปส. ตั้งแต่ปี 2565 มี “บุญสงค์ ทัพชัยยุทธ์” เลขาธิการ สปส. (ขณะนั้น ปัจจุบันเป็นปลัดกระทรวงแรงงาน) เป็นประธาน โดยที่ประชุมได้มีการหารือถึงประเด็นเหล่านี้อย่างกว้างขวาง หลังจากนั้นมีการนำเสนอ และหารือว่าควรลงทุนในรูปแบบใด กระทั่งมีการชงกลับไปให้คณะอนุกรรมการการลงทุน กองทุนประกันสังคม พิจารณาเพิ่มเติม หลังจากนั้นคณะอนุฯ ได้ชงกลับมาให้บอร์ดลงทุน ซึ่งบอร์ดลงทุนเห็นชอบด้วย พร้อมกับเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในสินทรัพย์นอกตลาด ได้แก่ โครงสร้างพื้นฐาน และอสังหาริมทรัพย์ ผ่านเครื่องมือการลงทุน ได้แก่ Private fund, Private equity trust และ Private REIT

ต่อมามติคณะกรรมการประกันสังคม หรือ “บอร์ด สปส.” มีมติรับทราบกรอบการลงทุนกองทรัสต์เพื่อกิจการเงินร่วมลงทุน (Private Equity) ในอสังหาริมทรัพย์ ตามมติคณะอนุกรรมการที่ปรึกษาการลงทุนสินทรัพย์นอกตลาด กองทุนประกันสังคม

ทั้งนี้โครงสร้างการลงทุนแบบ Prime Asset Private Equity Trust ระบุว่ามี บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุนเอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC เป็น “ผู้จัดการกองทรัสต์” โดยมี บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงไทย จำกัด (มหาชน) เป็น “ทรัสต์ตี”

ทั้งนี้ MFC คือผู้เสนออาคาร Skyy9 (ชื่อเดิม Cas Centre) ให้แก่ “บอร์ดลงทุน” พิจารณาลงทุน โดยระบุรายละเอียดว่า อาคารแห่งนี้ มีเจ้าของคนเดียวคือ บริษัท เอจีอาร์อี 101 จำกัด (ต่อมาหลัง สปส.ลงทุนได้เปลี่ยนเป็นชื่อบริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด) เนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ 1 งาน 92 ตรว. (5,568 ตรม.) ทางออกเชื่อม ถ.รัชดาภิเษก 2 แปลง รวม 34.2 ตรว. (136.8 ตรม.) โดยระบุถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต เพราะทรัพย์สินตั้งอยู่บริเวณแยกพระราม 9 เป็น New CBD ที่มีการเติบโตสูง ทั้งในแง่ของสำนักงาน พาณิชยการ และที่อยู่อาศัยกว่า 7,500 Unites ในรัศมี 250 เมตร จากโครงการ

โดยอาคารนี้เป็นสินทรัพย์ประเภท A ซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อยกว่าอาคารสำนักงานประเภทอื่น โดยปัจจุบันมีอัตราค่าเช่าที่อยู่ที่ 85% เทียบกับช่วงก่อนการระบาดของโควิด-19 ที่ประมาณ 95% ทั้งนี้จากสถานการณ์ปัจจุบัน (ปี 2565) การระบาดของโควิด-19 เริ่มควบคุมได้ มีการเปิดพรมแดนระหว่างประเทศ การทำงานทยอยกลับสุ่ภาวะปกติ จึงเป็นโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์

ทั้งนี้มีบางคน ตั้งข้อสังเกตว่า การนำเสนอในวาระนี้มีจุดอ่อนในการพิจารณา เพราะราคาประเมินจากนักประเมินภายนอกตามเกณฑ์ที่มี/ราย และเหมือนว่าราคาที่เขาประเมินค่อนข้างจะล้าสมัย ไม่ค่อยอัปเดต บอร์ดลงทุนจะพิจารณาการประเมินเป็นหลักว่า คนข้างนอกประเมินเท่าไหร่ และเราซื้อมีความเหมาะสมตามราคาที่เขาประเมินอย่างไร เป็นไปตามขั้นตอนการพิจารณา แต่ปรากฏว่าราคาประเมินไม่มี เป็นราคาที่ไม่อัปเดต ไม่เป็นไปตามเกณฑ์ของการพิจารณาของบอร์ดลงทุน

โดยปกติกองบริหารการลงทุน มีนักวิเคราะห์เป็นกลุ่มที่มีการวิเคราะห์ และประเมินราคาที่เหมาะสม ประกอบการพิจารณาลงทุน เข้าใจว่าการประเมินราคานี้มาจากกลุ่มงานลงทุน ไม่มีการประเมินราคาจากกลุ่มนักวิเคราะห์การลงทุนเพื่อใช้ประกอบการพิจารณา การลงทุนที่เราพิจารณาจะมีทั้งนักวิเคราะห์ และผู้จัดการกองทุนให้ความเห็นเพื่อประกอบการพิจารณา นอกจากนี้จริง ๆ เห็นด้วยกับการลงทุนซื้ออาคาร แต่อยากจะให้ไปซื้อหลาย ๆ อาคาร แต่ว่าควรจะมีข้อมูล และการวิเคราะห์ที่ละเอียด รอบคอบให้กับบอร์ด และให้กับสำนักงาน สปส.

นอกจากนี้ ยังมีการวิเคราะห์ผลตอบแทนของสินทรัพย์ทั้งแบบ Best Case และ Worst Case รวมถึงประมาณการรายได้โครงการและผลตอบแทนของสินทรัพย์ (Asset Yield) อยู่ที่ละ 523 ล้านบาท โดยในช่วงปีแรกที่อยู่ในช่วงของการหาผู้เช่าจากแผนประมาณ 30% จะมีรายได้เข้ามาประมาณ 100 ล้านบาท

ประเด็นที่น่าสนใจ ในเอกสารประกอบการประชุมของบอร์ดลงทุนเพื่อซื้อตึก Skyy9 นั้น ไม่มีการนำเสนอ “อาคารอื่น” เพื่อนำมาเปรียบเทียบแต่อย่างใด ขณะเดียวกัน MFC ซึ่งเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ ได้ว่าจ้าง 2 เอกชนคือ Edmund Tie และ CPM Capital ประเมินราคาแล้ว ราว 7 พันล้านบาท รวมทั้งมูลค่าอาคาร และที่ดิน

โดยมีผู้ร่วมประชุมรายหนึ่ง ให้ความเห็นตอนหนึ่งว่า การประเมินหลักทรัพย์หรือซื้อตึกที่จะซื้อ ไม่แน่ใจว่าเป็นอย่างไรก็มีเสี่ยง โดยรวมแล้วยังมองเรื่องความเสี่ยงเป็นหลักว่า สิ่งที่เราจะควบคุมความเสี่ยง ไม่ให้เกิดผลกระทบต่อกองทุนเรา มีอะไรบ้างที่ทำให้คนที่เป็นเจ้าของเงินมีความมั่นใจ เป็นสิ่งที่เราต้องรับผิดชอบเงินที่ลงทุนในส่วนนี้ ผลตอบแทนก็อยากได้ แต่ถ้าลงทุนแล้วการตรวจสอบไม่ดีพอ และคนดูแลต่อก็จะลำบากด้วย ขอฝากให้ดูความเสี่ยงให้รอบคอบ และเชื่อว่าคณะอนุกรรมการการลงทุนทางเลือกฯ ที่มีผู้มีประสบการณ์ และเป็นผู้ทรงคุณวุฒิที่มีข้อมูลสอบทานค่อนข้างมาก ที่จะให้คำแนะนำได้ดีกว่าบอร์ดลงทุน

นอกจากนี้ ยังมีผู้ร่วมประชุม สอบถามว่า ราคาที่ดินโครงการนี้ปัจจุบันมูลค่าเท่าใด หากมีการลงทุนแล้วไม่สามารถหาผู้เช่าได้ หรือผลดำเนินงานไม่เป็นไปตามคาดการณ์ไว้ สุดท้ายเมื่อเวลาผ่านไปหลาย ๆ ปี กองทุนอาจเหลือเพียงที่ดินที่มีมูลค่าอยู่ สำนักงานฯ ต้องรับรู้ผลขาดทุนสูงสุดที่เกิดขึ้นกับการลงทุนครั้งนี้ จากส่วนต่างของเงินที่ลงทุน กับราคาที่ดินที่ขายได้

โดยมีผู้ชี้แจงว่า ปัจจุบันราคาที่ดินเฉลี่ยย่านดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 1.2 ล้านบาท/ตรว. ดังนั้นพื้นที่โครงการจึงมีราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 1,500-2,000 ล้านบาท

เมื่อถามอีกว่า ทรัพย์สินราคาเท่าไหร่ มีผู้ชี้แจงว่า บริษัทจัดการกองทุน (MFC) ซึ่งเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ เสนอราคาเข้าซื้อในปัจจุบันที่ 7,000 ล้านบาท โดยรวมค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียม และภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อทั้งหมด

โดยสรุปที่ประชุมมีข้อสังเกตและข้อเสนอแนะ เช่น การพิจารณาลงทุนในทรัพย์สินครั้งแรก (Seed Asset) ต้องมีหลักฐานข้อมูลราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินอิสระที่ขึ้นทะเบียนกับสำนักงาน ก.ล.ต.ที่เป็นปัจจุบัน พร้อมรายละเอียดการประเมินจำนวน 2 ราย รวมถึงวิเคราะห์ผลตอบแทน ความเสี่ยง โดยการว่าจ้างที่ปรึกษาด้านการลงทุนประเภท Independent Financial Advisers (IFAs) เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน

นอกจากนี้ การพิจารณาเข้าลงทุนในสินทรัพย์ที่จัดหาผลประโยชน์ยังไม่มีผู้เช่า ควรพิจารณาลงทุนในมูลค่าที่ต่ำกว่าราคาประเมินขั้นต่ำของผู้ประเมินอิสระที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. รวมถึงสมมติฐานกรณีเลวร้าย ยังไม่สะท้อนการวิเคราะห์ที่ไม่สามารถหาผู้เช่าได้ตามแผนที่วางไว้ และไม่มีการประเมินผลขาดทุนสูงสุดที่อาจเกิดขึ้นกับกองทุน เป็นต้น