เครื่องเตือนภัยอสังหาริมทรัพย์...ฟองสบู่แตก | โสภณ พรโชคชัย

เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ประเทศที่เกิดการตื่นตัวสร้างเครื่องเตือนภัยเศรษฐกิจอันดับแรกๆ ก็คือ มาเลเซีย โดย ดร.มาฮาดีร์ บิน โมฮามัด แห่งประเทศมาเลเซียในขณะนั้น ได้เร่งจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลาเพียง 9 เดือน นับแต่เกิดวิกฤติในกลางปี 2540 คือ ภายในปี 2541 ก็เริ่มต้นสร้างศูนย์ข้อมูลกันแล้ว 

ศูนย์ข้อมูลแห่งนั้นชื่อ NAPIC ซึ่งย่อมาจาก National Property Information Centre หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ สำหรับประเทศไทยก็ค่อนข้างเชื่องช้า รัฐบาลชวนเริ่มตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในปี 2543

โดยได้ว่าจ้าง ดร.โสภณ พรโชคชัยและคณะผู้เชี่ยวชาญจำนวนหนึ่งศึกษาเพื่อวางแผนการตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติขึ้นมาเหมือนกัน คณะทำงานก็เร่งทำงานกันจนถึงปี 2544 ก็แล้วเสร็จ มีเอกสารประกอบการศึกษาหนาหลายพันหน้า มีการจัดสัมมนารับฟังความคิดเห็นของผู้เกี่ยวข้องมากมาย แต่สุดท้ายก็ไม่ได้เปิด 

สาธรยูนีค ทาวเวอร์ ตึกร้างสูงสัญลักษณ์วิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง

หลังจากศึกษาไปมาก็ปิดที่ทำการศูนย์ข้อมูล ล่ามโซ่เส้นใหญ่ไว้หน้าประตู กว่าที่จะเปิดทำการศูนย์ข้อมูลจริงๆ ก็ปาเข้าไปถึงปี 2547 แสดงว่าไทยเราช้าไปกว่ามาเลเซียมาก เรียกได้ว่าตั้งแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 มาก็กว่าจะได้เปิดก็ปาเข้าไป 7 ปี

ศูนย์ข้อมูลของไทยเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่เริ่มดำเนินการจริงเมื่อปี 2547 ไม่ใช่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติดังที่ตั้งใจไว้แต่แรก และต่อมาในปี 2561 คณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ซึ่งไม่เคยได้ยินชื่อหรือเห็นผลงานกันเลย 

ไม่รู้ไปแอบ “ซุก” อยู่ที่ไหนก็ประชุมกันเมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2561 มีมติเห็นชอบให้การเคหะแห่งชาติ เป็นหน่วยงานหลักรับผิดชอบในการรวบรวมและจัดหาข้อมูลเพื่อจัดตั้งศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ซึ่งก็ไม่รู้จะไป “บูรณาการ” กับศูนย์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์อย่างไร

ดร.โสภณ ก็เคยได้รับเชิญให้ไปให้ความเห็นเกี่ยวกับการเป็นศูนย์ข้อมูลที่แท้ว่าควรจะทำอย่างไร อันที่จริงอย่างศูนย์ข้อมูลของเกาหลี คือ Korea Real Estate Board ก็มีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนว่าจะ

“จะรักษาเสถียรภาพและความเรียบร้อยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วยปกป้องผลกำไรและประโยชน์ของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ และส่งเสริมการพัฒนาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์” คือ เป้าหมายสำคัญของศูนย์ข้อมูลที่แท้คือเพื่อผู้บริโภคเป็นสำคัญ ไม่ใช่เพื่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีคณะกรรมการ 16 คนประกอบด้วยหัวหน้าส่วนราชการระดับกรมแล้ว ก็ยังผู้นำในวงการพัฒนาบ้านจัดสรร-อาคารชุด 3 สมาคม และจากหอการค้าไทย รวม 4 คน

พอลงมาถึงระดับคณะกรรมการดำเนินงานก็ประกอบด้วยพนักงานของธนาคารอาคารสงเคราะห์ 3 คน และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร-อาคารชุดอีก 3 คน รวม 6 คน 

การมีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียคือนายกสมาคมมาเป็นกรรมการ หรืออาจมาล่วงรู้ข้อมูลไปก่อนในฐานะกรรมการอาจจะดูไม่เป็นกลาง และไม่ได้ทำเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นสำคัญเช่นศูนย์ข้อมูลประเทศอื่นๆ

อย่างในกรณีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของมาเลเซีย ก็ขึ้นตรงต่อกรมประเมินค่าทรัพย์สินของกระทรวงการคลังโดยตรง และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ ก็ขึ้นอยู่กับ Urban Redevelopment Authority ซึ่งเป็นองค์กรภาครัฐ ไม่มีภาคเอกชนไปนั่งเป็นกรรมการให้ล่วงรู้ข้อมูลก่อน ข้อมูลนั้นใครได้ไปก่อน ก็จะได้เปรียบบุคคลอื่น   

อย่างไรก็ตามก็อาจมีบางท่านอ้างว่าการมีนักพัฒนาที่ดินมาเป็นกรรมการจะได้ช่วยกันกลั่นกรองข้อมูลก่อนที่จะเผยแพร่ จะได้ไม่ทำให้ประชาชนตกอกตกใจจนเกินไปหากเกิดภาวะล้นตลาดหรือฟองสบู่จะแตกขึ้นมา  

แต่ข้ออ้างนี้ ดร.โสภณเคยแถลงไว้หลายครั้งว่านี่เป็นการดูถูกสติปัญญาของประชาชนหรืออย่างไร อันที่จริงในวงการอสังหาริมทรัพย์มีสมาคมนอกจากกลุ่มบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยและอาคารชุดแล้ว ยังมีสถาบันการเงินอีกหลากหลาย

ทั้งธนาคาร บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ ผู้ประกอบการด้านอื่นๆ ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ และยังมีนักวิชาชีพอื่นๆ อีกมาก เช่น สถาปนิก วิศวกร ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า นักบริหารทรัพย์สิน ฯลฯ

ที่น่าจะให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อทางราชการได้เช่นกัน การ “ผูกขาด” เฉพาะสมาคมด้านบ้านจัดสรร-อาคารชุด จึงอาจไม่เหมาะสมนัก ในด้านการเผยแพร่ข้อมูลนั้น แน่นอนว่าคงไม่มีใครเสนอให้ใช้ “วิทยุทรานซิสเตอร์” แบบกรณีภัยธรรมชาติ แต่ต้องมีการเผยแพร่ข้อมูลที่ทันการ  

จะสังเกตได้ว่าศูนย์ข้อมูลทุกประเทศที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นเกาหลี ญี่ปุ่น มาเลเซีย สิงคโปร์ ฮ่องกง ฯลฯ ล้วนแต่ให้ข้อมูลฟรี โดยเผยแพร่อย่างถี่ยิบเพื่อให้ประชาชนได้นำข้อมูลไปใช้ประกอบการซื้อขายบ้าน การลงทุน ฯลฯ และผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงิน ก็สามารถนำไปใช้ประกอบการวางแผนธุรกิจ

อย่างไรก็ตามในกรณีของประเทศไทย ปรากฏว่า ข้อมูลพื้นๆ อาจได้รับการเผยแพร่โดยศูนย์ข้อมูลในรูปข่าวสารต่างๆ เป็นระยะๆ แต่รายงานการสำรวจ ประชาชนกลับต้องซื้อในราคามากน้อยแตกต่างกัน อันที่จริงควรแจกข้อมูลอย่างละเอียดฟรีเช่นศูนย์ข้อมูลในประเทศอื่น ยิ่งถ้าเป็นข้อมูลการขาย การตลาด อัตราการขายได้ 

การเปลี่ยนแปลงราคาอย่างละเอียดแยกเป็นตามทำเลหรือเขต ตามประเภท และตามระดับราคาก็คงไม่มีขาย แต่ก็ไม่ทราบว่ากรรมการทั้งหลายจะได้ไปใช้หรือไม่ กรรมการเหล่านั้นจะเผยแพร่ไปยังหน่วยงานในสังกัด หรือบริษัทสมาชิกสมาคมต่ออย่างละเอียดหรือไม่

และอาจทอดระยะเวลาเนิ่นนานไป จึงทำให้เกิดความได้เปรียบเสียเปรียบกันในด้านการได้รับข้อมูลหรือไม่ โดยสรุปแล้วศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ดีจะต้อง

1. เผยแพร่ข้อมูลที่ทันสมัย เช่น ทุกเดือนศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เผยแพร่ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ภายในสัปดาห์แรกของเดือนต่อมา และสำรวจเพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทุกไตรมาสในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เป็นต้น

2. เผยแพร่ข้อมูลโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายแก่ประชาชนและสังคมโดยไม่มีการแบ่งแยก ไม่ใช่ผู้ที่เสียเงินหรือผู้นำวงการจะได้รับข้อมูลไปก่อน เพื่อเน้นประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภค ไม่ใช่ประโยชน์ของผู้ประกอบการ

3. เป็นเสมือนคลังสมอง หรือสถาบันนโยบายที่ช่วยชี้นำให้เห็นถึงโอกาสในการล้นตลาดหรือไม่ โดยไม่เกรงใจนักพัฒนาที่ดิน 

ตัวอย่างเช่น ครั้งปี 2538 ที่มีการศึกษาปัญหาบ้านว่าง โดย ดร.โสภณ โดยการว่าจ้างของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารในยุคนั้นก็เผยแพร่อย่างกว้างขวางแก่ประชาชนและวงการธุรกิจโดยไม่แบ่งแยก แต่อาจขัดผลประโยชน์กับผู้ประกอบการที่อาจทำให้ชาวบ้านชลอการซื้อเพื่อไม่ให้ฟองสบู่แตก  

หากศูนย์ข้อมูลใดเห็นแก่ประโยชน์ของนักพัฒนาที่ดิน ก็เท่ากับไม่เห็นแก่ประโยชน์ของผู้บริโภคนั่นเอง  ในมาเลเซียรัฐบาลอาจสั่งให้หยุดพัฒนาในบางบริเวณที่อาจจะล้นตลาด (ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูล NAPIC) โดยไม่เกรงใจผลประโยชน์ของนายทุน เป็นต้น

อย่าลืม การยึดผลประโยชน์ของผู้บริโภคก็เท่ากับการยึดผลประโยชน์ของนักพัฒนาที่ดินด้วย นักพัฒนาที่ดินที่ดีต้องทำตามความต้องการของผู้บริโภค แต่หากยึดแต่ประโยชน์ของนักพัฒนาที่ดิน ก็เท่ากับเป็นการทำให้ผู้บริโภคเสียหายได้