แลนด์ลอร์ดพลิกเกม‘เช่ายาว-ร่วมทุน’รับเกณฑ์ภาษีที่ดินเกษตร0.15%

นับจากการประกาศใช้พระราชบัญญัติที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2563 โดยกำหนดให้เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะต้องเสียภาษีภายในเดือน เม.ย.ของทุกปี แต่ด้วยการออกกฎหมายใหม่ ในห้วงเวลานั้น ยังออกกฎหมายลูกไม่ครบทำให้มีการเลื่อนใช้ออกไปจนถึงเดือน ส.ค.2563 จากนั้นก็เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ทำให้มีมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ประกาศให้ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนของประชาชน จนกระทั่งปี 2565 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกจัดเก็บเต็มจำนวน

“เจ้าของที่ดิน” ใจกลางเมืองหลายรายจึงเนรมิตรให้กลายเป็น “สวน” หรือพื้นที่การเกษตรกรรมมีฐานอัตราการเสียภาษีน้อยที่สุด! แต่ยังมีเจ้าของที่ดินหลายรายเลือกที่จะปล่อยเช่าระยะยาว หรือโดดเข้าร่วมทุนพัฒนาโครงการเพื่อลดภาระภาษี แทนการปลูกมะนาว กล้วย  ทั้งนี้ เนื่องจากความกังวลในเรื่องของการแก้ไขข้อกำหนดให้อัตราการจัดเก็บภาษีสูงขึ้นหลังกรุงเทพมหานคร (กทม.) รื้อเกณฑ์ “ภาษีที่ดินเกษตร” เก็บ 0.15%จากปัจจุบันจัดเก็บในอัตรา 0.01-0.1%ทำให้ไม่สามารถทำเกษตรกรรมในเมืองได้

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กลายเป็น "แรงกดดัน” ที่ให้เจ้าของที่ดินจำเป็นต้องกลับมาคิดเรื่องการบริหารจัดการที่ดินให้เกิดความคุ้มค่าต่อการเสียภาษี ถ้ายังถือครองที่ดินไว้ หากไม่ขายที่ดิน แต่ขณะเดียวกันนั้นการที่ดินทำให้เกิด “Land supply” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ทำให้ซัพพลายที่ดินเพิ่มขึ้น ทำให้เงื่อนไขการชำระเงินง่ายขึ้นแม้ราคาที่ดินไม่ได้ลดลง

ส่วนกรณีที่การพัฒนาที่ดินมีหลากหลายรูปแบบ ทั้งในรูปแบบที่ตัวเจ้าของที่ดินพัฒนาเองให้สอดคล้องกับอัตราการจัดเก็บภาษี หากว่า ถ้าไม่สามารถพัฒนาเป็นเกษตรกรรมได้เปลี่ยนมาเป็นโมเดลให้เช่าทำเป็นที่อยู่อาศัยแบบ Low Rise ไม่กี่ชั้น ต้นทุนไม่สูง เป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่าเพื่อให้คุ้มกับภาษีที่ต้องจ่ายแต่ละปีระหว่างรอการพัฒนาในอนาคตเพราะหากอยู่ในผังสีแดง สีน้ำตาล สามารถพัฒนาได้ถึง 9 เท่าของที่ดินเพราะยังไม่มีวัตถุประสงค์ในการพัฒนาเวลานี้

“เพราะถ้าเป็นที่อยู่อาศัยไม่ต้องเสียล้านละ 1,500 บาท ตามที่ กทม. กำลังปรับอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดิน ในส่วนของที่ดินประเภทเกษตรกรรมให้เท่ากับเพดานที่กฎหมายกำหนด 0.15% จากปัจจุบันจัดเก็บในอัตรา 0.01-0.1% หากเป็นที่อยู่อาศัยเสียล้านละ 200 บาท”

หากเป็นพัฒนาเชิงพาณิชย์ จะเป็นในรูปแบบของการร่วมทุน แม้ว่าการเช่าจะง่ายที่สุด แต่ยังติดข้อกำหนดของผู้เช่าที่ยังเช่าได้แค่ 30 ปี ทำให้การลงทุนในสิ่งปลูกสร้างที่ถาวรอาจไม่คุ้มค่า!  ขณะเดียวกันในส่วนโมเดลการร่วมทุนโดยเจ้าของที่ดินร่วมกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญในแต่ละด้าน อาทิ คอมมูนิตี้มอลล์ เพื่อสร้างรายได้ระยะยาวต่อเนื่อง (recurring income) หรือ ร่วมทุนพัฒนาเพื่อขาย อาทิ คอนโดมิเนียม สำนักงาน

“แรงกดดันของภาษีที่ดินที่อยู่ในอัตราที่สูง ทำให้เจ้าของที่ดินต้องบริหารจัดการมากขึ้น ไม่ว่าจะขายออกไปหรือให้เช่า หรือหาพันธมิตรร่วมทุน”
 

ทว่า ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากภาษีที่ดินก็คือ ผู้ลงทุนกับเจ้าของที่ดินในเมืองส่วนใหญ่จะเป็นในรูปแบบของคอมเมอร์เชียล เซอร์วิสอาร์พาร์ตเมนต์ หรือคอนโดมืเนียม ส่งผลให้ซัพพลายออกสู่ตลาดมากเกินไป โดยไม่เป็นไปตามธรรมชาติ หรือกลไกลตลาด จากแรงกดดันของภาษีที่ดินมากขึ้น เสมือนเป็น “ตัวเร่ง” (Catalyst) ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการเร็วขึ้น มากขึ้นกว่าที่ควรจะเป็น ซึ่งต้องระมัดระวังการเกิดปัญหาซัพพลายล้นตลาด(Oversupply) ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องจับตามองใกล้ชิดกับแนวทางดังกล่าว ถือเป็นการบริหารจัดการภาษี ซึ่งมีทั้งข้อดีข้อเสีย

อิสระ อธิบายต่อว่า แต่ละโมเดลที่กล่าวมานั้นขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของเจ้าของที่ดินว่า ต้องการเปลี่ยนเป็นเงินสดเพื่อไปลงทุนอย่างอื่นอาจจะขายที่ดิน แต่เจ้าของที่ส่วนมากไม่ได้อยากขายที่ดิน เพราะการเพิ่มมูลค่าของที่ดินโดยธรรมชาติ “ที่ดิน” เป็นทรัพย์สินที่เอา “ชนะ” เงินเฟ้อได้ดีที่สุดเมื่อเทียบกับทรัพย์สินอื่น เพียงแต่ว่า สภาพคล่องต่ำ ฉะนั้น จึงนิยมถือครองที่ดินไว้ด้วยการให้เช่า หรือร่วมทุน ขึ้นอยู่วัตถุประสงค์ของแต่ละคนต่างกัน

“บางครั้งเจ้าของที่ดินอยากได้เงินสดเหมือนกัน แต่ไม่อยากให้ได้ชื่อว่า ขายที่ดินมรดกกินอยากร่วมทุนมากกว่าหรือร่วมทุนในลักษณะที่เป็นลิสโฮลด์ (ให้เช่า) ที่ดินยังเป็นของตนเองอยู่”

อย่างไรก็ตาม จากความกังวลของเจ้าของที่ดินว่า กทม.จะมีการแก้กฎหมาย ปรับอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดิน ในส่วนของที่ดินประเภทเกษตรกรรม ซึ่งให้กฤษฎีการตีความอยู่ และกระทรวงการคลังไม่ฟันธง ว่า กทม.มีอำนาจในการออกข้อบัญญัติหรือข้อกำหนดหรือไม่ ถือเป็นความเสี่ยงเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งจึงเลือกที่จะปล่อยเช่าหรือร่วมทุนแทนที่จะปลูกกล้วยหรือมะนาว