กูรูอสังหาฯส่งสัญญาณปี66หืดขึ้นคอปัจจัยลบรุมเร้า มาตรการรัฐคงเดิม!

อธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาฯ ปีหน้าไม่สดใสนัก  เนื่องจากยังไม่แน่ใจว่ากำลังซื้อจากต่างประเทศจะเกิดขึ้นหรือเปล่า เพราะปัจจุบันโควิดเริ่มระบาดในจีนอีกระลอก หากคนจีน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลัก “ไม่มา” จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและอสังหาฯ ไทย ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น มิหนำซ้ำการขอสินเชื่อยากขึ้น แถมยังมีมาตรการแอลทีวีีเข้ามาบั่นทอน สภาพเศรษฐกิจโดยรวมไม่ดีขึ้นส่งผลให้รายได้ของคนที่จะมาซื้อบ้านไม่ได้ดีขึ้น คาดปีหน้าตลาดอสังหาฯ โต 1-2%

จากมาตรการที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบมาตรการเพื่อมอบเป็นของขวัญปีใหม่นั้น ยังดีกว่าไม่ให้ หลังจากได้ขอไปคือขยายเพดานราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่ให้เหมือนเดิม!  แต่ในความเป็นจริงถ้าจะกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ การขขยายวงเงินราคาจะช่วยได้มาก เพราะตลาด 3 ล้านบาทแคบลงของที่จะไปใช้สิทธิตรงนี้น้อย เพราะราคาค่าก่อสร้างแพงขึ้นจากค่าเงินเฟ้อ 10% ทำให้ราคาอสังหาฯ ขยับสูงขึ้น ทำให้คนกลุ่มนี้กู้ไม่ผ่าน หากขยาย 5 ล้านบาทจะทำให้ตลาดกว้างขึ้น

“การที่รัฐต่ออายุมาตรการดีกว่าไม่มี เพราะช่วยแบ่งเบาปัญหาไปได้บ้าง แต่ถามว่าจะช่วยได้มากน้อยแค่ไหน จากการที่มาตรการแอลทีวีกลับมาใช้ทำให้กู้ยากขึ้นและคนที่ซื้อบ้านหลังที่สอง ที่สามต้องจ่าย วงเงินตามเงินดาวน์มากขึ้น ไม่สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน ดอกเบี้ยขาขึ้นไปบั่นทอนกำลังซื้อของลูกค้า สินเชื่อก็ขอยาก ปัจจัยลบมีเยอะ แต่ปัจจัยบวกมีน้อย การต่ออายุมาตรการถือเป็นปัจจัยบวก แต่ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง คาดว่าไม่สามารถคานกับปัจจัยลบได้”

ส่วนลดภาษีให้ในอัตรา 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีภาษี พ.ศ.2566 นั้นน้อยไปจากที่ขอให้ลดเป็นขั้นบันไดเพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้น โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมขนาดกลางและเล็ก

วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มกำลังซื้ออสังหาฯ ไม่ดี เพราะมีแต่ปัจจัยลบเข้ามากระทบต่อกำลังซื้อ หลักๆ มาจากสงครามรัสเซีย ยูเครนยืดเยื้อส่งผลกระทบต่อต้นทุนพลังงาน ราคาน้ำมัน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนวัสดุ ค่าแรงงาน รวมถึงผลกระทบจากโควิด เป็นเรื่องที่กังวล แถมยังมีมาตรการแอลทีวี เข้ามาเป็นอุปสรรต่อคนที่ซื้อบ้าน ไม่นับรวมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการเข้มงวดในการปล่อยกู้ของธนาคาร

“ปัจจัยลบมีครบ! กดดันกำลังซื้อ แต่ปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อมีแค่ลดการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ทำให้แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปีหน้าเหนื่อย”
 

ทางด้าน อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า สถานการณ์กำลังซื้อคนไทยระดับกลางล่างไม่ดี เป็นผลมาจากปัญหาหนี้สินครัวเรือนทำให้ขายได้น้อยลงและการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้นทำให้การขออนุมัติสินเชื่อผ่านน้อยลง ยอดขายไม่น่าจะดีมากนักอยู่ในระดับทรงตัว จากโควิด-19 ช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเริ่มส่งผลกระทบจากการกู้เงินในอนาคตมาใช้ล่วงหน้า

“เงินในกระเป๋าคนน้อยลง จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวสะสม อยู่ในภาวะทรงตัวและลดลง ไม่คิดว่าจะดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้”

อาภา ระบุว่า ปีหน้ายังมองไม่เห็นปัจจัยบวก สิ่งที่กังวลมีทั้งเงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ทำให้คนมีเงินรายได้ลดลง ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านน้อยลง ดอกเบี้ยไม่หยุดทำให้ความสามารถในการผ่อนน้อยลง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างปีนี้เพิ่มขึ้น 10% ฉะนั้นปีหน้า ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 5-10% ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

“ปีหน้าคนที่จะซื้อบ้านต้องเจอปัญหาจาก 2 เกณฑ์ คือ เกณฑ์แอลทีวี ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และเกณฑ์ของธนาคาร ที่ตั้งการ์ดสูง ถ้าไม่ใช่ลูกค้าเกรดเอ เป็นเกรดบี เกรดซี จะถูกตัดทอนเปอร์เซ็นต์ของการกู้ลง บวกกับดอกเบี้ยขึ้นทำให้ภาระการผ่อนส่งต่องวดต่อเดือนสูงขึ้น เช่น เดิม 1 ล้านบาท ผ่อน 5,000-6,000 บาท แต่ปัจจุบันต้องผ่อนเพิ่มขึ้นเป็น 6,000-7,000 บาท ขณะที่รายได้สุทธิหักค่าใช้จ่ายแล้วไม่ได้สูงขึ้น”