3ทำเลทองบ้าน10ล้าน"แจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์-กาญจนาภิเษก"

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือแอล.พี. เอ็น. ระบุว่า ปัจจุบันความต้องการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง  โดยในปี 2565 มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 93 โครงการ จำนวน 7,077 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.7% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ ของบ้านพักอาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 51,660 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 141,886 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 44% ของมูลค่าการเปิดตัวโครงการเปิดตัวใหม่ของโครงการบ้านพักอาศัยทั้งหมด 322,308 ล้านบาท มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการเฉลี่ยที่ 30% 

“เมื่อเทียบจำนวนการเปิดตัวโครงการกับอัตราการขายบ้านพักอาศัยอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ณ วันเปิดตัว ที่ 30% เป็นอัตราการขายที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของการขายบ้านพักอาศัยรวมที่มีอัตรา   การขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยในทุกระดับราคาที่อยู่ที่ 12% สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนที่สูงมากเมื่อเทียบกับบ้านพักอาศัยระดับราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท”นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว 

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่บ้านพักอาศัยในเดือนมกราคม 2566 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 6 โครงการ มูลค่ารวม 225 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 4,309 ล้านบาท 92% ของการเปิดตัวทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยว และ 8% เป็นทาวน์โฮมมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 8%

โดยจากการสำรวจของ “ลุมพินี วิสดอมฯ” พบว่า ทำเล    ที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทที่น่าสนใจโดยคำนึงถึงปัจจัยด้านเส้นทางคมนาคม สิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่สีเขียว ภายใต้แนวคิดของการอยู่อาศัยที่มีสุขอนามัย   ที่ดี (Wellbeing) พบว่า แจ้งวัฒนะ ราชพฤกษ์ และย่านถนนกาญจนาภิเษก เป็นทำเลที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยในระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท 
 

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า ทำเลแจ้งวัฒนะ เป็นทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์กับการอยู่อาศัย เดินทางสะดวกด้วยทางด่วน และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2566 นอกจากนี้ในทำเลแจ้งวัฒนะยังเป็นย่านเกิดใหม่ที่พัฒนาอย่างรวดเร็วหรือ Emerging Area ที่มีพร้อมทั้งอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน และเป็นที่ตั้งของศูนย์ราชการฯ ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบ จากผลการสำรวจพบว่า แจ้งวัฒนะมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวสะสมตั้งแต่ปี 2560-2565 อยู่ที่ 12,325 หน่วย 

โดยคิดเป็นส่วนของบ้านพักอาศัย 15% และคอนโดมิเนียม 85% มีจำนวนอุปทาน   ที่เหลือขายอยู่ประมาณ 3,000 หน่วย มีอัตราการขายของบ้านพักอาศัยอยู่ที่ 3.1% ต่อเดือนและอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่อัตรา 5% ต่อเดือน โดยจากการศึกษาการเติบโตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ ทำให้ระดับราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงกว่าราคาประเมิน 12.5%

 ทำให้ระดับราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้มีระดับราคาขายปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 15-20%  อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่อยู่อาศัยในทำเลแจ้งวัฒนะอยู่ที่ประมาณ 7-8%  ปัจจุบันทำเลแจ้งวัฒนะมีบ้านพักอาศัยที่เปิดขายอยู่ทั้งสิ้น 2 โครงการ จำนวน285 หน่วย ขายไปแล้วทั้งสิ้น 213 หน่วย เหลือขายเพียง 72 หน่วย ที่ระดับราคาประมาณ 5-7 ล้านบาท จากอัตราการขายดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าเป็นทำเลที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะบ้านพักอาศัย ในรูปแบบบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม 

ในขณะที่ทำเลราชพฤกษ์ ถือเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่    ที่มีเส้นทางคมนาคมสะดวกสบายโดยเฉพาะเป็นเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (คลองบางไผ่-เตาปูน) ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าอีก 4 เส้นทางได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี), รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน), รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางซื่อ), รถไฟฟ้าสายสีม่วงส่วนต่อขยาย (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) รวมทั้งมีทางด่วนศรีรัช-วงแหวน ทางด่วนแจ้งวัฒนะและทางด่วนศรีสมาน

นอกจากนี้สภาพแวดล้อมโดยรอบมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองกับรูปแบบการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ทั้งศูนย์การค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา อาคารสำนักงาน การเติบโตของทำเลราชพฤกษ์ ทำให้ระดับราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากระดับราคาที่ 80,000 บาทต่อตารางวา ปรับตัวขึ้นมาเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 บาทต่อตารางวา ระดับราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่าน

จากแนวโน้มการเติบโตดังกล่าว ผลการสำรวจของ “ลุมพินี วิสดอมฯ” พบว่า มีโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งหมด 9 โครงการ จำนวน 820 หน่วย ขายไปแล้วทั้งสิ้น 502 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน 61% ของจำนวนที่เปิดขายทั้งหมด โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.1 หน่วยต่อเดือนต่อโครงการ     จากจำนวนหน่วยที่เหลือคาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการขายไม่เกิน 13 เดือน โดยบ้านพักอาศัยที่ขายดีอยู่          ที่ระดับราคา 10-30 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ความต้องการบ้านพักอาศัยในทำเลนี้ยังคงมีอยู่สูง

 จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทในทำเลนี้  ในขณะที่ทำเลถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันตก) เป็นทำเลที่มีการเติบโตด้านระบบคมนาคมขนส่ง

โดยมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง และถนนกาญจนาภิเษก เป็นถนนสายหลักที่เชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองของกรุงเทพฯขณะเดียวกันในทำเลยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งโรงพยาบาล สถานศึกษา ที่ตอบโจทย์ความต้องการสำหรับคนทุกวัย

ปัจจุบันมีโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท เปิดขายอยู่ 4 โครงการ มีจำนวนทั้งสิ้น 432 หน่วย โดยมีการขายไปแล้วทั้งสิ้น 66 หน่วย คิดเป็น 15% ของจำนวนหน่วยที่มีขายทั้งหมดในทำเลดังกล่าว 

“ทั้ง 3 ทำเลเป็นทำเลที่มีการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่ง และการลงทุนพัฒนาทำเลทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างครบครัน จึงเป็นทำเลที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อโดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นครอบครัวที่อยู่รวมกันหลายรุ่น "

ขณะที่ระดับราคาที่ดินใน 3 ทำเลดังกล่าวยังปรับตัวไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับทำเลใจกลางเมือง จึงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะซื้อบ้านพักอาศัยในระดับราคาที่เหมาะสมในทำเลศักยภาพ