"ชัชชาติ" แนะรื้อข้อจำกัดผังเมือง เอื้อพัฒนา "อสังหา" ไฮไลต์ดึงทัวริสต์

ภาคอสังหาริมทรัพย์และท่องเที่ยวของประเทศไทยถือเป็นเครื่องยนต์หลักเศรษฐกิจไทย ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประมาณการว่ากิจกรรมทางเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ มีสัดส่วน 9.7% ของจีดีพีประเทศ ขณะที่ภาคการท่องเที่ยว ทางกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ระบุว่าในยุคทองเมื่อปี 2562 ก่อนวิกฤติโควิด-19 สร้างรายได้รวม 3 ล้านล้านบาท เกือบ 18% ของจีดีพี

เมื่อสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย กำลังซื้อจากตลาดต่างชาติเริ่มกลับมา ทั้งภาคอสังหาฯ และท่องเที่ยวไทยเร่งเครื่องครั้งใหญ่ ปรับปรุงกฎเกณฑ์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ พร้อมช่วงชิงเม็ดเงินชาวต่างชาติ

วานนี้ (15 มี.ค.) ภายในงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2566 “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2023” จัดโดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ทางวิทยากรจากทั้งภาครัฐและเอกชนต่างแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯและท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเครื่องจักรหลัก ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย

นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กล่าวปาฐกถาพิเศษ “ผังเมืองและหน่วยงานภาครัฐจะสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร” ว่า ผังเมืองในอนาคตต้องมีการปรับปรุง พร้อมอัพเดตผังเมืองที่ล้าสมัยและกำหนดทิศทาง (Direction) ให้ชัดเจน เพราะที่ผ่านมาผังเมืองไม่ได้บอกว่าควรจะสร้างอะไร แต่กำหนดว่าสร้างได้สูงสุดเท่าไร ทำให้ผังเมืองเป็นตัวกำหนดราคาที่ดิน มากกว่ากำหนดทิศทางของเมือง ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯพยายามสร้างตึกเต็มความสูงที่กำหนด เพื่อสร้างกำไรสูงสุดตามที่ผังเมืองอนุญาต

"และถ้าทุกคนสร้างอสังหาฯแบบเต็มแม็กซิมัม กรุงเทพฯจะรองรับประชากรได้สูงสุดถึง 40 ล้านคน"

 

++ “ที่ดินแพง”เตะแรงงานกระเด็นอยู่นอกเมือง

แต่พอราคาที่ดินตามรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ประชาชนที่ขาดโอกาส ถูกเตะออกไปอยู่นอกเมืองหรือพื้นที่ที่ไกลขึ้น เช่น ตามสถานีปลายทางของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ประกอบกับพอเกิดวิกฤติโควิด-19 ส่งผลต่อดีมานด์ คนออกไปอยู่ทาวน์เฮาส์มากขึ้น ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ามากขึ้นไปอีก พอคนหนีออกไปอยู่นอกเมืองกันหมด เพราะซื้อบ้านในตัวเมืองไม่ไหว ทำให้ในเมืองไม่ค่อยมีคนหนุ่มสาวอยู่อาศัย เช่น ในเขตสัมพันธวงศ์ จะพบว่าส่วนใหญ่มีแต่ผู้สูงอายุอยู่

“ในเมื่อเมืองคือตลาดแรงงาน ธุรกิจอสังหาฯต้องไปด้วยกันและเป็นเนื้อเดียวกันกับเมือง เทรนด์โลกคือธุรกิจอสังหาฯยังเติบโตต่อเนื่อง ไปต่อได้ เพราะคนเข้ามาอยู่หนาแน่นในตัวเมืองมากขึ้น มีความ Urbanization กันมากขึ้น แต่จากการขยายตัวของเมืองในตอนนี้ บางทีก็ไม่ได้ดูแรงงานที่เป็นตัวขับเคลื่อนเมือง ถามว่ารถไฟฟ้าสะดวกไหม ก็สะดวก แต่ไม่ใช่เส้นเลือดฝอย การเดินทางโดยรถยนต์จึงสะดวกกว่าในบางครั้ง เกิดปัญหารถติดตามมา”

 

++ ‘สีผังเมือง’ ไม่เข้ากับไลฟ์สไตล์และธุรกิจ

ขณะเดียวกัน ยังมีปัญหาความไม่สอดคล้องกันระหว่างสีข้อกำหนดการใช้พื้นที่ กับลักษณะการดำเนินชีวิตและธุรกิจของประชาชน เช่น หากเอาผังเมืองของกรุงเทพฯกับ จ.สมุทรปราการ มาต่อกัน จะเห็นความไม่ต่อเนื่อง บางทีคนซื้อบ้านไม่รู้ว่าที่ดินฝั่งตรงข้ามใน จ.สมุทรปราการ คือที่ดินเชิงพาณิชย์ ถือเป็นความขัดแย้ง (Conflict) ของผังเมืองกับที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีปัญหาการบังคับใช้กฎหมาย และขั้นตอนการขออนุญาต รวมถึงปัญหาข้อจำกัดในการปรับปรุงอาคารเก่า เนื่องจากข้อกำหนดการก่อสร้าง เช่น ที่จอดรถ ลิฟต์ ระยะเว้น และระยะร่น

 

++ แนะวางผังเมือง ต้องเข้าใจเมือง-ภาคธุรกิจ

นายชัชชาติ กล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับแนวทางการแก้ไขปัญหา แนะนำว่าต้องเข้าใจเมือง และเข้าใจภาคธุรกิจ จำเป็นต้องมีทั้ง Urban Planner และ Urban Economist มาถกกัน สร้างความเข้าใจร่วมกันทั้งในมิติดีมานด์และซัพพลายของตลาด โดยคณะกรรมการผังเมืองต้องหารือกับผู้ประกอบการและผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ช่วยกันออกแบบหลักเกณฑ์ในการพัฒนาเมืองที่สอดคล้องกับความต้องการ ควบคู่กับการเตรียมโครงสร้างพื้นฐาน พร้อมทั้งกำหนดลำดับความสำคัญให้สอดรับกับวิสัยทัศน์ในการพัฒนาพื้นที่ร่วมกัน โดยศึกษาความเป็นไปได้ในการสร้างกลไกการกำหนดทิศทางการพัฒนาของพื้นที่จากระดับเมือง

“มองว่าในอนาคตการใช้ผังเมืองเฉพาะในการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ให้เต็มศักยภาพ น่าจะมีผลมากขึ้น”

อีกแนวทางแก้ปัญหาคือการศึกษาความเป็นไปได้ในการโอนย้ายข้อบังคับการก่อสร้างกันภายในพื้นที่ เช่น สวน และที่จอดรถ เพื่อให้การใช้พื้นที่มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับพื้นที่ผ่านการจัดรูปที่ดิน ทำให้คนได้ประโยชน์ร่วมกัน พร้อมทบทวนข้อจำกัดในการก่อสร้างของอาคารประเภทต่างๆ ในผังสี ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เพราะผังเมืองเป็นเรื่องที่มีการทำต่อเนื่องกันมาหลายปี

 

++ ทบทวน FAR Bonus จูงใจเอกชน

“ต้องไปทบทวน FAR Bonus หรือมาตรการส่งเสริมและพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดิน ด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่สามารถจูงใจและมีความคุ้มค่าสำหรับเอกชนและเมือง และสร้างประโยชน์แก่ประชาชนได้ เพราะ 16 ปีหลังจากประกาศใช้ FAR Bonus พบว่ามีผู้ใช้สิทธิ 284 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่ขอเฉพาะพื้นที่รับน้ำเพื่อการป้องกันและแก้ไขน้ำท่วม”

สำหรับการลดการทุจริต คอร์รัปชัน การจ่ายส่วย ได้เพิ่มช่องทางการแจ้งเรื่องคอร์รัปชันใน Traffy Fondue และสายด่วน 1555 เปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง พร้อมนำร่องนโยบาย OSS การขออนุญาตก่อสร้าง ยื่นทางออนไลน์ เพราะถ้าทุกอย่างเป็นออนไลน์มากขึ้น ลดการเจอเจ้าหน้าที่แบบพบหน้าค่าตา ก็จะช่วยลดการคอร์รัปชันได้มากขึ้นด้วย โดยได้เริ่มทดลองทำแซนด์บ็อกซ์เมื่อวันที่ 5 ธ.ค.ที่ผ่านมา เน้นการขออนุญาตก่อสร้างสำหรับอาคารอยู่อาศัยที่มีขนาดไม่เกิน 300 ตารางเมตร และขั้นต่อไปคือการขออนุญาต Super License ร้านอาหาร และการขออนุญาตโรงงาน

 

++ อสังหาฯไทย ไฮไลต์เด่นดึงทัวริสต์

นางน้ำฝน บุณยะวัฒน์ รองผู้ว่าการด้านนโยบายและแผน การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) กล่าวว่า ภาคอสังหาฯเป็นหนึ่งในแม่เหล็กดึงดูดการเดินทางเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ มาเจอแหล่งชอปปิงในไทยแล้วรู้สึกตื่นตาตื่นใจ ชื่นชมการพัฒนาโครงการต่างๆ อย่างตึกสูง คอนโดฯ และคาเฟ่ในไทย โดยโครงการที่นักท่องเที่ยวต่างชาติชื่นชอบและพูดถึงกันมากคือ อาคารมหานคร, โครงการในป่าย่านพระโขนง, Commons ทองหล่อ, สินธร วิลเลจ, โรงแรม เดอะ มัสแตง บลู และโครงการล้ง 1919 สะท้อนให้เห็นว่าการพัฒนาตึกระฟ้าหรืออสังหาฯ ต้องคำนึงถึงการดึงเสน่ห์ออกมาด้วย

“โอกาสของอสังหาฯในไทย สิ่งที่นักท่องเที่ยวต่างชาติอยากเห็นคือคาแรกเตอร์เฉพาะของสถาปัตยกรรม ทำให้เกิดการเดินชมเมือง ทั้งเมืองเก่าและเมืองใหม่ ต้องมีสตอรี่น่าสนใจ อย่างย่านเมืองเก่าภูเก็ต ประสบความสำเร็จอย่างมาก เพราะมีเสน่ห์โดดเด่นทั้งตัวอาคารและอาหาร”

 

++ เจาะกลุ่มดิจิทัลนอแมด-สุขภาพ พร้อมอยู่ยาว

จะเห็นได้ว่าในโลกออนไลน์ นอกเหนือจากคอนเทนต์ยอดนิยมเกี่ยวกับความคุ้มค่าของสตรีทฟู้ด และสินค้าในร้านสะดวกซื้อแล้ว หนึ่งในคอนเทนต์ที่ได้รับความนิยมคือการรีวิวคอนโดฯโดยชาวต่างชาติ จึงเป็นโอกาสของภาคธุรกิจอสังหาฯในการดึงชาวต่างชาติที่มีศักยภาพการใช้จ่ายและอยู่นาน โดยเฉพาะกลุ่มดิจิทัลนอแมด และกลุ่มท่องเที่ยวเชิงการแพทย์และสุขภาพ

สำหรับตลาด Work from Anywhere และ Digital Nomad ซึ่งสามารถทำงานไปด้วย เที่ยวไปด้วยได้ จากรายงานของกูเกิลเทรนด์ส (Google Trends) ระบุว่า ผลการค้นหาคำว่า “Digital Nomad” เพิ่มสูงขึ้นถึง 376% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา คาดการณ์ว่าในปัจจุบันน่ามีกลุ่มคนทำงานรูปแบบรีโมต เวิร์กเกอร์ (Remote Worker) มากถึง 35 ล้านคนทั่วโลก เติบโตกว่า 2 เท่า ในระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมา

ส่วนตลาดท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ (Wellness Tourism) เป็นอีกเทรนด์ที่ยิ่งมาแรงตั้งแต่เกิดวิกฤติโควิด-19 โดยผู้บริโภค 79% เชื่อว่าสุขภาพเป็นเรื่องสำคัญ และ 42% จัดลำดับความสำคัญต่อประเด็นเรื่องสุขภาพเป็นอันดับ 1 ในการใช้ชีวิตสำหรับประเทศไทย ในปัจจุบันประเทศไทยถูดจัดอยู่ในอันดับที่ 15 ของโลกสำหรับจุดหมายปลายทางที่นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาใช้จ่ายเกี่ยวกับการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ นักท่องเที่ยวต่างชาติกลุ่มสุขภาพจะใช้จ่ายสูงกว่าค่าเฉลี่ยของนักท่องเที่ยวทั่วไป 35% ขณะที่นักท่องเที่ยวชาวไทยกลุ่มนี้จะใช้จ่ายเงินสูงกว่านักท่องเที่ยวทั่วไปถึง 177%

 

++ ทัวริสต์ฟื้น ปลุกโรงแรมเปิดใหม่ ‘ภูเก็ต’ ร้อนแรง

นายบุญ ยงสกุล ประธานกรรมการ บริษัท โบ๊ทพัฒนา จำกัด และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯของ จ.ภูเก็ต ได้รับประโยชน์อย่างมากจากการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติในยุคหลังโควิด-19 เห็นการเกิดขึ้นของโรงแรมใหม่ในเซ็กเมนต์ต่างๆ ทั้งโรงแรมระดับลักชัวรี เช่น เดอะ ริตซ์-คาร์ลตัน ภูเก็ต (รีแบรนด์จาก เวสทิน) รวมถึงเทรนด์การเปิดโรงแรมระดับซูเปอร์ลักชัวรี จะเริ่มไปอยู่ตามเกาะมากขึ้น เช่น โรงแรมอนันตรา เกาะยาวใหญ่ รีสอร์ต เหมือนโรงแรมตามเกาะในประเทศกรีซ ที่มีลูกค้าพร้อมเข้าพัก

ขณะเดียวกันโรงแรมขนาดใหญ่ เช่น โรงแรมโฮม่า ภูเก็ต ทาวน์ ขนาดกว่า 500 ห้องพัก พบว่ามีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 95-97% จากการขายห้องพักแบบรายเดือนทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่าโรงแรมที่พักในภูเก็ตมีช่วงราคาค่อนข้างกว้าง และถ้าโฟกัสตลาดอย่างถูกต้อง ก็มีลูกค้ามาใช้บริการต่อเนื่อง

ส่วนแหล่งท่องเที่ยวที่กำลังมาแรงในภูเก็ตตอนนี้ มีทั้งหนุมาน เวิลด์ ภูเก็ต, บลู ทรี ภูเก็ต ที่เจ้าของนาฬิกาแบรนด์ ปาเต็ก ฟิลิปป์ มาลงทุนเอง, อันดามันดา และถนนคนเดินภูเก็ต หลาดใหญ่ วอล์คกิ้ง สตรีท ด้านหนึ่งในเทรนด์การพัฒนาอสังหาฯที่ได้รับการยอมรับในภูเก็ตมากขึ้นคือ บีชคลับ ในเมืองนอกมีมานานแล้ว แต่สำหรับเมืองไทยเพิ่งเริ่มมีมากขึ้น นักท่องเที่ยวมาอยู่ได้ทั้งวัน ช่วยเพิ่มการใช้จ่ายต่อหัวมากขึ้น

 

++ ชี้เทรนด์แรง ‘ครุยส์-ซูเปอร์ยอชต์’ ต่อยอดลงทุน

ด้านเทรนด์ตลาดท่องเที่ยวภายในภูเก็ตที่น่าสนใจตอนนี้ คือการจัดงานแต่งงานของชาวอินเดีย จัดทั้งทีต้องจัดใหญ่ให้โลกรู้ เลือกจุดหมายในต่างประเทศ โรงแรม 5 ดาว มาพักนาน 3-5 วัน แทบจะเหมาทั้งโรงแรม ขณะที่ภาพรวมตลาดนักท่องเที่ยวอินเดียกลุ่มทั่วไปก็มีศักยภาพ ด้วยฐานประชากรใกล้เคียงจีน อยู่ในวัย 40-50 ปี ซึ่งกำลังทำเงิน (Make Money) ต่างจากชาวจีนที่เข้าสู่สังคมสูงวัย

อีกเทรนด์ที่กลับมาในยุคหลังโควิด-19 คือ การท่องเที่ยวด้วยเรือครุยส์ ปัจจุบันจะเห็นภาพเรือครุยส์มาเทียบท่าจอดตรงหาดป่าตองมากขึ้น โดยเดือน มี.ค. มีเฉลี่ย 2 ลำต่อสัปดาห์ นอกจากนี้การแล่นเรือซูเปอร์ยอชต์ (Super Yacht) มาเที่ยวนาน 1-12 เดือน ก็ได้รับความนิยมจากตลาดนักธุรกิจต่างชาติ พอมาเที่ยวบ่อยครั้งก็เริ่มสนใจลงทุนในไทย

ด้านรูปแบบกิจกรรมและกีฬาทางน้ำก็เริ่มเปลี่ยน ต่างไปจากเดิมพอสมควร จากนักท่องเที่ยวเคยนั่งเรือไปเกาะ ตอนนี้เริ่มมีทัวร์เจ็ตสกี (Jet Ski Tour) เป็นเทรนด์ใหม่ที่กำลังได้รับความนิยม นอกจากนี้ยังนิยมนั่งเรือคาตามารัน เป็นโปรแกรมที่นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติชอบไปเป็นหมู่คณะมากขึ้น

 

++ โอนฯคอนโด ‘ต่างชาติ’ ปี 65 เฉียด 6 หมื่นล้าน

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ภาคอสังหาฯและภาคท่องเที่ยวต่างสัมพันธ์กัน และมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศไทย เมื่อนักท่องเที่ยวต่างชาติมาไทยแล้วประทับใจ อาจยกระดับเป็นการลงทุนในสเต็ปต่อไป สนใจตั้งรกรากทางธุรกิจ มองหาการลงทุนในอสังหาฯ รวมถึงการเลือกประเทศไทยเป็นบ้านหลังที่ 2

“สถานการณ์หน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดคนต่างชาติ ของปี 2565 พบว่ามีจำนวน 11,561 หน่วย เพิ่มขึ้น 41% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 8,199 หน่วย ส่วนสถานการณ์มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดคนต่างชาติ ของปี 2565 มีจำนวน 59,261 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 39,727 ล้านบาท”

ทั้งนี้ จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างชาติใน 31 จังหวัด ของปี 2565 พบว่าส่วนใหญ่ยังเป็นเมืองหลักที่เป็นฐานการท่องเที่ยวและใช้ชีวิต อันดับ 1 กรุงเทพฯ รองลงมาคือ ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ สมุทรปราการ ประจวบคีรีขันธ์ นนทบุรี ปทุมธานี ระยอง และเพชรบุรี

“และเมื่อแยกรายจังหวัดว่าคนสัญชาติไหนซื้ออาคารชุดมากที่สุด พบว่า ชาวจีน ยังคงติด 1 ใน 5 อันดับแรกของทุกเมืองท่องเที่ยวในประเทศไทย อย่างเช่น กรุงเทพฯ เมื่อปี 2565 มีชาวจีนรับโอนกรรมสิทธิ์ฯ มากเป็นอันดับ 1 ด้วยจำนวน 3,323 หน่วย มูลค่า 22,324 ล้านบาท รองลงมาคือ ชาวเมียนมา แต่น้อยกว่าชาวจีนถึง 10 เท่า ตามมาด้วยชาวกัมพูชา ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหรัฐ อินเดีย สิงคโปร์ สหราชอาณาจักร และออสเตรเลีย”