ชงรัฐบาลใหม่ฝ่าพิษปัจจัยลบปลุกอสังหาเชิงท่องเที่ยวเคลื่อนเศรษฐกิจ

งานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2566 “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2023” วานนี้ (15 มี.ค.) จัดโดย 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ฉายมุมมองแนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย

มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ จะเกิดการเปลี่ยนแปลงจากภาวะประชากรก้าวสูงผู้สูงวัยเพิ่มขึ้น รายได้ต่อหัวของคนไทยต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศที่มีสัดส่วนประชากรสูงวัยใกล้เคียงกันหมายความว่าคนไทยจะแก่ก่อนรวย การบริโภคเฉลี่ยต่อเดือนของคนไทยมีแนวโน้มลดลงเมื่อก้าวสู่วัยเตรียมเกษียณและหลังเกษียณ ขณะที่หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น 80% ปัญหาประเทศไทยมีปัญหาความเหลื่อมล้ำ

“หากเราสร้างนิวเคสเคิร์ฟจากอสังหาฯ เพื่อดึงต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ 30-40 ตารางวา จากเดิมที่เปิดให้คนต่างชาติซื้อคอนโด 49% เป็นเรื่องเก่า ไม่ตอบโจทย์ความต้องการของคนต่างชาติโดยเฉพาะคนจีน จึงควรเปิดให้คนมาซื้อในโครงการบ้านจัดสรร แก้ปัญหาธุรกิจสีเทา”

 

นอกจากนี้ ต้องผลักดันให้นักท่องเที่ยวเข้ามาอยู่ในประเทศไทยมากขึ้นแม้จะเป็นเรื่องละเอียดอ่อนแต่จำเป็นต้องนำมาพิจารณาเพื่อให้เห็นความชัดเจนในเชิงนโยบายมากขึ้น ก่อนที่เสียเปรียบประเทศเพื่อนบ้านมากไปกว่านี้ โดยการกำหนดกฏเกณฑ์ที่ออกมาให้เป็นเรื่องเป็นราว

เตือนบ้าน 7-10 ล้านโอเวอร์ซัพพลาย

วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้มุมมองว่า ปีนี้ตลาดทรงตัวถึงชะลอตัว เนื่องจากเศรษฐกิจโลกมีความผันผวนและเศรษฐกิจในประเทศไทยมีความเปราะบาง ดังนั้นปีนี้ผู้ประกอบการดำเนินธุรกิจระมัดระวัง เพราะตลาดอสังหาฯ ไม่ใช่ขาขึ้นแค่ทรงตัว แต่ที่เป็นห่วงคือภาวะเศรษฐกิจโลกอยู่ภาวะถดถอย ปีนี้ตลาดไม่สดใสแต่ไม่ถึงกับมืดมิด ต้องระมัดระวังสภาพคล่องมากกว่าเร่งการเติบโต ดังนั้นผู้ประกอบการต้องศึกษาข้อมูลละเอียดในแต่ละทำเลทั้งแง่ดีมานด์และซัพพลายก่อนลงทุนพัฒนาโครงการ

“การเปิดตัวโครงการบ้านระดับราคา 7-10ล้านบาทต้องระมัดระวังซัพพลายจำนวนมากอยู่ในระบบแม้หลายคนมองว่าช่องว่างสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อต้องศึกษาทำเลในแต่ละพื้นที่ในการพัฒนาโครงการ”

จากการประเมินสถานการณ์อสังหาฯ ปีนี้ ต้องระมัดระวัง อยากรัฐบาลยกเลิกการเก็บภาษีที่ดิน ในที่รกร้างว่างเปล่า เก็บ 100% หรือผ่อนคลายเพราะเศรษฐกิจไม่ฟื้นตัวโดยจัดเก็บลดลง 50% ส่วนปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นถึง 30% อยากให้รัฐตั้งกองทุนมาช่วยเหลือ ทำให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้รัฐควรให้การสนับสนุนทุกระดับราคา อยากฝากให้กับพรรรคการเมืองที่หาเสียงพิจารณา

“แนวโน้มบ้านลดขนาดลงมารองรับขนาดครอบครัวลดลง เพื่อทำราคาบ้านเหมาะกำลังซื้อผู้บริโภคลดลง แนวโน้มสถิติประชากร บ้านหลังแรกลดลง ใน 3-5ปี จน 10 ปี ขณะที่ความต้องการผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น กำลังซื้อสูง เป็นโอกาสที่ดี แทนที่จะขายบ้านหลังแรกที่เข้าสู่ช่วงหดตัว ปีนี้ดีเวลลอปปเปอร์ต้องปรับตัวหลายเรื่อง”

ชูอสังหาฯ ผสานสุขภาพดึงดีมานด์ต่างชาติ

พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมปีนี้มีปัจจัยบวกมาจากท่องเที่ยวและบริการ แต่ที่ฉุดคือการส่งออก ซึ่งแตกต่างจากท่องเที่ยวและบริการกระจายตัวในทุกภูมิภาคจึงมีผลบวกสูง กระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้เกิดความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะตลาดล่าง

คาดว่าปีนี้บ้านจัดสรรเติบโตแบบประคองตัวระดับ 3-4% จาก 3 ปีขยายตัว 10% โดยเฉพาะช่วงปลายปีที่ผ่านมาคนซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ปีนี้บ้านระดับราคา5-10 ล้านบาทเติบโตต่อเนื่อง

แต่ทาวน์เฮ้าส์ยังแย่ เนื่องจากกำลังซื้อระดับล่างยังไม่ดีขึ้น แต่เซ็กเมนต์ที่น่าจับตามองปีนี้ คืออัลตร้าลักชัวรี ระดับราคา 50-100 ล้านบาท เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อนิยมสร้างบ้านเอง แต่เปลี่ยนมาซื้อโครงการบ้านจัดสรรแทน

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัว 30% ระดับราคา 1-3 ล้านบาทขายดี เนื่องจากมีการกระจายการจ้างงาน และเป็นการซื้อล่วงหน้ากระจายภูมิภาค ตามจังหวัดท่องเที่ยว โดยเฉพาะกลุ่มพนักงานโรงแรม หรือพื้นที่มีการจ้างงานสูง

อย่างไรก็ตามตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 2 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไปต้องใช้เวลา 2-3ปีกว่าจะฟื้นตัวเต็มที่ แต่ยังคงมีดีมานด์จากคนต่างชาติ อาทิ ฮ่องกง จีนที่อยากย้ายประเทศ เข้ามาช่วยดูดซัพสต๊อกที่มีอยู่

“ ปัจจัยบวกปีนี้ คือ ท่องเที่ยวฟื้นตัว ในอนาคตอยากให้รัฐบาลใหม่ที่เข้ามาศึกษาการให้วีซ่าแก่กลุ่มคนซื้อคอนโดมิเนียม ในระยะกลาง ยาว เช่น ซื้อคอนโดมิเนียม 3 ล้านบาทได้วีซ่า 3 ปี ซื้อ 5 ล้านบาท ได้ 5 ปี หรือซื้อ 10 ล้านบาทได้ 10 ปี เพื่อดึงคนมาอยู่ในประเทศ ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยเกิดจีดีพีใหม่ เป็นการผลักดันอสังหาฯ เชิงท่องเที่ยวขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ ”

ผลจากโควิดทำให้คนทำงานที่ไหนก็ได้ กลายเป็นข้อดี ที่ทำให้ประเทศไทย ได้เปรียบต่างชาติเนื่องจากเป็นประเทศที่มีความเข้มแข็งในการให้บริการสุขภาพจนเป็นที่ยอมรับในต่างประเทศ ดังนั้น ในช่วงเกิดการเลือกตั้งหากพรรคการเมืองไหน นำเรื่องนี้เข้ามาผสมผสานกับอสังหาฯ น่าจะได้รับความสนใจ เพราะแนวโน้มอสังหาฯ ที่เติบโตสูงในเมืองท่องเที่ยวจากลูกค้าชั่วคราวจะกลายเป็นคนที่เข้ามาซื้อบ้านหหลังที่สองและอยู่ถาวรในที่สุด