อสังหาฯชี้ดอกเบี้ยขึ้นฉุดกำลังซื้อระบุปีนี้ตลาดทรงตัวหรืออาจติดลบ

ผลการประชุม กนง. ครั้งที่ 2/2566 ( 29 มี.ค.) คณะกรรมการฯ มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปีจากร้อยละ 1.50 เป็นร้อยละ 1.75 ต่อปี โดยให้มีผลทันทีนั้น

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์   กล่าวว่า จากการทำโมเดลคาดการณ์สถานตลาดอสังหาฯปีนี้ เป็นไปตามคาดระบบธนาคารกลางสหรัฐฯหรือเฟด(Federal Reserve)พยายามขึ้นดอกเบี้ยเพื่อควบคุมภาวะเงินเฟ้อ

 ขณะที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ไทยเชื่อว่าสัญญาณเศรษฐกิจเริ่มฟื้นชัดเจนการบริโภคดีขึ้น จากการที่อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวฟื้นตัวช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจดีขึ้น  แต่อัตราเงินเฟ้อพื้นฐานยังทรงตัวในระดับสูงและมีความเสี่ยงด้านสูงจากการส่งผ่านต้นทุนและแรงกดดันเงินเฟ้อด้านอุปสงค์ จึงขึ้นดอกเบี้ย เนื่องจากเชื่อว่าการขึ้นดอกเบี้ยจะไม่ส่งผลกระทบเยอะ 

"แต่สำหรับภาคอสังหาฯได้รับผลกระทบตามการคาดการณ์ว่า ดอกเบี้ยจะปรับขึ้น ถือเป็นปัจจัยลบที่มีความชัดเจน เช่นเดียวกับการกลับมาของมาตรการแอลทีวี ทำให้ความสามารถในการกู้ของคนลดลง ความสามารถในการโอนน้อยลง เพราะส่วนใหญ่ กว่า90%เป็นเงินกู้ที่ซื้อบ้าน ถือเป็นข้อจำกัดที่เพิ่มขึ้น"

นายวิชัย  กล่าวว่า  จากปัจจัยดังกล่าวจึงเชื่อว่า ตลาดอสังหาฯในปีนี้ยังทรงตัวหรืออาจติดลบ หากเกิดปัจจัยลบเพิ่มขึ้น แม้จะมีแรงส่งดีจากปี2565ที่ผ่านมา  ทั้งนี้เนื่องจากการการสำรวจพฤิกรรมคนซื้อบ้านและคอนโด พบว่า  ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุน หรือซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง ฉะนั้นจะเห็นว่าคอนโดจะได้รับผลกระทบจากมาตรการแอลทีวี ส่วนตัวคอนโดและบ้านเมื่อดอกเบี้ยขึ้น จะเกิดปัญหา หากเขาต้องการกู้เท่าเดิม หาก กู้1 ล้านเขาต้องจ่ายค่างวดเพิ่มขึ้น แต่ถ้าเขาต้องการจ่ายค่างวดเท่าเดิมเขาจะได้วงเงินกู้น้อยลง  

“ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการขึ้นดอกเบี้ย ที่ส่งผลให้ศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ขณะที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ซึ่งสวนทางกันระหว่างดอกเบี้ยขึ้นกับความสามารถในการซื้อของคนที่ยังฟื้นไม่เต็มที่ ดังนั้นการกู้จะยากขึ้น ต่อจากนี้ไปยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นประกอบกับหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูงกว่า 80%สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯในปีนี้ไม่ได้สดใสอย่างที่หลายคนคาดการณ์” 

นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน ) กล่าวว่า จากปัญหาเงินเฟ้อสูง จำเป็นต้องขึ้นดอกเบี้ย ในมุมของผู้ประกอบการอยากให้ขึ้นน้อยที่สุดแบบค่อยเป็นค่อยไปเพื่อไม่ให้กระทบกับกำลังซื้อจะเห็นว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นเมื่อดอกเบี้ย คือ ความสามารถในการซื้อลดลง ทำให้ผู้ซื้ออาจไม่สามารถซื้อบ้านในราคาที่อยากซื้อได้ และระยะเวลาผ่อนบ้านยาวขึ้น  โดยภาพรวมคนซื้อบ้านต้องจ่ายเงินค่าผ่อนชำระแพงขึ้นขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาฯ มีต้นทุนจากดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

โดยก่อนหน้านี้ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ย 1% ในภาวะปกติจะกระทบการผ่อนชำระของลูกค้าเฉลี่ย 7-8% แต่ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ฝั่งดีมานด์จะไม่กระทบเพียง 1% เท่านั้น เพราะธนาคารส่วนใหญ่ค่อนข้างคอนเซอร์เวทีฟจะเผื่อให้ลดต้นเร็วขึ้นกว่าปกติ ทำให้กำลังการผ่อนของลูกค้าลดลงหมายความว่า ทุก 1% จะมีผลกระทบ  8-10% นับเป็นสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อดีมานด์ตลาดอสังหาฯ