อสังหาฯขยับราคายกแผง10-20%สุดอั้น!ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง-ขนส่งพุ่ง

นายวรวุฒิ กาญจนกูล ประธานบริหาร บริษัท ดับบลิวเฮ้าส์ จำกัด อดีตนายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ขณะนี้ต้นทุนการดำเนินธุรกิจปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่วนหนึ่งมาจากภาพรวมของวัสดุก่อสร้างที่ปรับราคาขึ้นไปพอสมควร ส่งผลให้ราคาจำหน่ายคอนโดมิเนียม บ้านสร้างใหม่ปรับราคาขึ้นไปหมดแล้ว 

ส่วนบริษัทรับสร้างบ้านได้ปรับราคามาตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาสแรกปีนี้ หลังจากที่มีการจัดงานรับสร้างบ้านปลายปี 2565 ที่ผ่านมา แต่เมื่อข้ามมาปี 2666 ก็พบราคาวัสดุปรับราคาขึ้นค่อนข้างชัดเจนในทุกรายการ ตั้งแต่คอนกรีต ซีเมนต์ สุขภัณฑ์ ไม้ รวมถึงค่าออกแบบปรับขึ้นส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ปรับราคาขึ้นยกแผง

“ขณะนี้คนซื้อบ้านบ่นว่าบ้านราคาแพงจากราคา 10 กว่าล้านบาทขึ้นไปถึง 10 ล้านบาทปลายๆ เพิ่มขึ้นอีก หากเทียบช่วงปลายปี 2565 ที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ราคาเพิ่ม 10-20% ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรือตลาดรับสร้างบ้านที่ปรับขึ้น 10-15% ในรอบ 3 ปีหลังโควิดผ่านจุดสูงสุดแล้ว ”

กระทบหนักกลุ่มล่าง คาดจากนี้เริ่มทรงตัว

นายวรวุฒิ ระบุว่า แนวโน้มช่วงนี้น่าจะเป็นการปรับราคาระลอกสุดท้ายของราคารับสร้างบ้าน คอนโด บ้านโครงการใหม่นับจากนี้ที่เป็นราคาใหม่จากต้นทุนใหม่ที่เพิ่มขึ้น และหลังจากนั้นประเมินว่าราคาน่าจะเริ่มทรงตัว เพราะผ่านจุดสูงสุดของราคาวัสดุก่อสร้างไปแล้ว จึงคาดว่าไม่น่าจะปรับราคาขึ้น และเท่าที่ทราบจากผู้ประกอบการวัสดุรายใหญ่ก็เชื่อว่า ต้นทุนเข้าสู่สุดสูงสุดแล้วไม่น่าจะสูงไปกว่านี้แล้ว ถ้าไม่มีสถานการณ์ระดับโลกที่มีผลกระทบร้ายแรงขึ้นมาอีก
 

สำหรับผลผลกระทบจากการปรับราคาในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลอย่างมากต่อตลาด เซกเมนต์ระดับล่างราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความอ่อนไหวกับเรื่องราคาสูง ทำให้เกิดการชะลอการซื้อและสร้างบ้าน 

"โอกาสที่คนซื้อหรือสร้างบ้านยากขึ้นกว่าเดิมเพราะรายได้วิ่งไม่ทันราคาบ้าน”

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับราคาขึ้น หากเทียบปี 2565 พบว่ากลุ่มที่ขึ้นราคาสูงคือกลุ่มไม้ที่ราคาปรับขึ้นมากกว่า 7% ขณะที่ปูนซีเมนต์ซึ่งเป็นวัสดุที่ใช้ปริมาณมากในการก่อสร้างบ้านปรับขึ้น 5% คอนกรีตสำเร็จรูปเพิ่ม 2.5% นอกจากนี้ยังมีวัสดุฉาบผิว เฉลี่ยแล้วโดยภาพรวมขึ้น 2.5% ของตัวบ้าน 

"แต่ปัจจัยที่แพงขึ้นคือ ค่าขนส่ง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เริ่มปรับราคาขึ้นอย่างน้อย 5% หลังจากที่ตรึงราคากันมานาน แต่ว่าช่วงนี้ยังดีที่ยังชะลอเรื่องค่าไฟฟ้า เพราะถ้าปรับค่า FT ขึ้นจะมีผลกระทบทางตรงกับราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอีก"

นางพริ้งพราย นิธยานนท์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท กะรัต เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด ผู้จำหน่าย สุขภัณฑ์แบรนด์กะรัต, เอสเธอร์ และนิเคลส (NIKLES) จากสวิตเซอร์แลนด์กล่าวว่า บริษัทเพิ่งปรับราคาสินค้าในเดือน ม.ค.ปีนี้ 7-8% หลังจากช่วงโควิด 2-3 ปีที่ผ่านมาไม่ได้ปรับราคาทั้งที่ต้นทุนเพิ่มขึ้น ยอดขายลดลง และยังมีปัญหาขาดแคลนวัตถุดิบ เพราะโรงงานปิด รวมถึงต้นทุนค่าขนส่งแพงขึ้น 

ค่าออกแบบปรับเพิ่มตามเทรนด์โลก

นายชนะ สัมพลัง นายกสมาคมสถาปนิกสยามฯ กล่าวว่า ขณะนี้ราคาการออกแบบก็ปรับขึ้นเช่นกัน ซึ่งจริงๆ แล้วในตลาดโลกมีการปรับขึ้นไปนานแล้ว แต่ว่าสถาปนิก นักออกแบบทุกคนยอมที่แบกรับไว้เอง หรือพยายามเลี่ยงที่จะไม่ปรับขึ้นราคา แต่หลังจากนี้ไปคงต้องปรับขึ้น เพราะถึงจุดหนึ่งที่ทุกคนต้องเข้าใจว่า ต้นทุนการออกแบบไม่ใช่แค่นั่งคิด แล้วมีกระดาษแผ่นเดียว

“หลายคนในโลกโซเซียลชอบมักบอกว่า งานสถาปนิกไม่มีอะไรมากแค่กระดาษแผ่นเดียว แต่วันนี้กระดาษหนึ่งแผ่น ไม่แค่ความคิดที่มีราคา แต่มันยังรวมเรื่องของนวัตกรรม เทคโนโลยีที่เราจำเป็นต้องซื้อใช้"

ตัวอย่าง เช่น ออโต้แคด ( AutoCAD) เป็นซอฟต์แวร์ออกแบบโดยใช้คอมพิวเตอร์ช่วยพัฒนา หรือ ออโตเดสก์ เรฟวิต (Autodesk Revit) ที่เรียกว่า เรวิท เป็น ซอฟต์แวร์ที่ช่วยออกแบบงานด้านอาคารโดยเฉพาะ โดยใช้หลักการสร้างรูปแบบจำลองข้อมูลของอาคาร สามารถร่างแบบ ระบบต่าง ๆ ภายในตัวอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ และระบบสุขภิบาล เป็นต้น”

นายกสมาคมสถาปนิกสยามฯ ระบุว่า ซอฟต์แวร์เหล่านี้มีราคาแพง ซึ่งคนไทยมักคุ้นชินกับการใช้ของฟรีมาตลอด แต่ปัจจุบันไม่สามารถก๊อบปี้ใช้โปรแกรมเถื่อนได้อีกต่อไป แล้ว จำเป็นที่จะต้องใช้โปรแกรมเหล่านี้เพื่อทำงานร่วมกับคนอื่นในโลกได้ ดังนั้นอยากจะให้ผู้ที่ใช้บริการนักออกแบบเข้าใจว่า การออกแบบไม่ใช่แค่ขายความคิดแล้วคิดง่ายๆ ว่าไม่มีต้นทุน เพราะนักออกแบบต้องแบกภาระต้นทุน ซอฟแวร์เหล่านี้แต่ละปีมีค่าใช้จ่ายหลักแสน หรือรายเดือนก็หลายหมื่นบาท

“ถ้าประเทศไทยไปถึงจุดหนึ่งที่คนเห็นคุณค่าของการออกแบบเราจะพบว่ามันมีความดีงามที่ซ่อนอยู่จากการออกแบบนั้นๆ เช่น เงินที่เราอาจต้องเสียเยอะหรือเสียเปล่าหรืออาจจะไม่ต้องเสีย โดยเฉพาะเวลาจากบริการของสถาปนิก เช่น การตรวจงานเลือกวัสดุตรวจสอบแบบครบวงจรซึ่งทุกอาชีพมีต้นทุนอยู่”

ต้นทุนออกแบบ 6-7%

นายชนะ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันราคาค่าออกแบบยังเท่าเดิมประมาณ 6-7% จากมูลค่างานหรือโครงการ แต่ปัจจุบันต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาค่าออกแบบที่คุ้นเคยจากราคาออกแบบบ้านหลังละ 10,000 -30,000 บาท ไม่สามารถทำได้อีกต่อไป ทำให้คนรู้สึกค่าออกแบบแพงขึ้น

นางกรกช คุณาลังการ ประธานร่วมจาก สภาสถาปนิก กล่าวว่า จริงๆ แล้วราคาค่าออกแบบไม่ได้ปรับขึ้น แต่การคิดเป็นสัดส่วนผกผันตามค่าก่อสร้าง ฉะนั้นสิ่งที่เกิดขึ้นขณะนี้คือค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ทำให้สัดส่วนต้นทุนด้านต่างๆ ที่เกี่ยวข้องขึ้นตามไปด้วย และมาตรฐานวิชาชีพที่ตั้งเอาไว้ยังคงอยู่เท่าเดิมไม่ได้ปรับขึ้น ในนามสภาสถาปนิก เรตค่าออกแบบจะไม่เท่ากันในทุกสาขาวิชาชีพ เช่น สถาปนิกจะเรตหนึ่ง มัณฑนากร อีกเรตหนึ่ง

“สมมติว่ามีงานที่ซ้ำซ้อนมาก เช่น งานออกแบบพิพิธภัณฑ์ที่วิจิตร ค่าออกแบบอาจขึ้นไปได้ถึง 15-20% แต่ถ้าเป็นงานออกแบบออฟฟิศสำนักงาน รีเทล อาจจะ 10-12% หรือถ้าก่อสร้างยิ่งสูงเปอร์เซ็นต์ก็จะต่ำลงมา 7-8% แต่ถ้าค่าก่อสร้างต่ำเปอร์เซ็นต์อาจ 10%  ขึ้นไป ส่วนงานที่อยู่อาศัยอาจสูงเพราะเป็นงานที่ละเอียดซับซ้อนต้องดิวกับเจ้าของบ้าน แต่ถ้าเป็นโครงการบ้าน คอนโดเพื่อขายอาจจะ 7-10% ขึ้นอยู่ขนาด/มูลค่าของโครงการ”

นางกรกชกล่าวว่า ราคาค่าออกแบบผันผวนตามภาวะต้นทุนสภาพเศรษฐกิจที่มีผลต่อค่าก่อสร้างของโครงการฉะนั้นถ้าราคาเหล็กปูนซีเมนต์ขึ้นทำให้ราคาค่าก่อสร้างขึ้นค่าออกแบบขึ้นตามเป็นราคาที่กลับมาสู่ภาวะปกติก่อนที่เกิดโควิด