วิกฤติเศรษฐกิจ-อสังหาฯ เลี่ยงได้ด้วยระบบไม่ใช่ ‘คนดีย์’ | โสภณ พรโชคชัย

วิกฤติทั้งหลายเกิดขึ้นเพราะขาดคนดีย์มาบริหาร หรือขาดระบบที่ดีในการควบคุมกันแน่ และก็บังเอิญที่ในประเทศไทยขณะนี้เกิดวิกฤติ “คนดีย์” (คนที่ไม่ดีจริง+อัปรีย์) เช่น พระโกงเงิน 180 ล้าน ป้าเข็มพิษที่ดูเป็นคนดีศรีศาสนา ฯลฯ

ยกตัวอย่างในสหรัฐ เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในช่ วงปี 2531-2534 เนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้มีการกู้เงินกันอย่างมหาศาลโดยขาดวินัยทางการเงิน บริษัทอำนวยสินเชื่อ (Saving and Loan Companies) จำนวนมากล้มละลายกลายเป็น Saving and Loan Crisis

อย่างไรก็ตาม ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้นในภายหลัง เนื่องจากการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศ ทำให้การรับรู้ปัญหาเท่าทันกันมากขึ้น

วิกฤติรอบต่อมาของสหรัฐก็คือ Subprime Lending หรือการให้สินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงโดยพิจารณาจากหลักประกันและฐานะของผู้กู้ ก่อให้เกิดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ มีการอำนวยสินเชื่อชนเพดาน 100% ของมูลค่าบ้าน และในช่วงเวลาเดียวกันนี้ก็มีการเคลื่อนย้ายทุนในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์สูงมาก 

ความเลวร้ายเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นในช่วงปี 2548-กลางปี 2550 ที่มีการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระแค่ดอกเบี้ยเท่านั้น ซึ่งแสดงถึงการปล่อยสินเชื่ออย่างประมาทและไร้วินัยอย่างที่สุด

ทำให้เกิดคำถามขึ้นว่า แล้วผู้ควบคุม (Regulator) หายไปไหน ทำไมไม่ได้ทำหน้าที่อันควรหรืออย่างไร มูลค่าความเสียหายในวิกฤติ Subprime ครั้งนี้มีมูลค่ารวมถึง 7 ล้านล้านบาท (2 แสนล้านดอลลาร์)

คาดการณ์กันว่าวิกฤติรอบใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐก็คงจะเกิดขึ้นในไม่ช้า เนื่องจากผลของการเก็งกำไร และอาจมีส่วนเกี่ยวข้องกับ Cryptocurrency

อย่างไรก็ตาม วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เหล่านี้ทั้งในไทย เช่น วิกฤติต้มยำกุ้ง และทั่วโลกมักเกิดขึ้นเพราะรูโหว่ต่างๆ ที่เปิดช่องให้และขาดการควบคุมที่ดี ลำพัง “คนดีย์” ที่เป็นผู้นำคนเดียว ก็คงไม่สามารถที่จะมาสอดส่องอะไรได้ตลอดเวลา แต่ต้องมีระบบตรวจสอบที่ดี

แต่บางคนก็อาจแย้งว่าระบบดีอยู่แล้ว แต่คนไม่ปฏิบัติต่างหาก ข้อนี้ต้องแยกแยะให้ชัดเจนว่า

1. ที่ว่าระบบดีอยู่แล้วนั้นไม่จริง ระบบแบบไทยๆ มักมีช่องโหว่ไว้ (เช่น เพื่อเลี่ยงภาษี) ในการเปลี่ยนแปลงของโลกธุรกิจ ย่อมมีแง่มุมใหม่ๆ เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลา

เราจึงต้องสร้างระบบที่ปรับตัวอยู่ตลอดเวลา ไม่สามารถจะมองอะไรที่แน่นิ่ง (Static) แต่ต้องมองสิ่งต่างๆ ในเชิงพลวัตโดยเฉพาะในแง่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

2. การที่มีระบบแต่ไม่มีผู้ปฏิบัติตามนั้น ก็เพราะมีพวก “เส้นใหญ่” ที่สามารถ “แหกคอก” ไม่ทำตามกฎกติกา โดยที่สังคมไม่สามารถที่จะตรวจสอบหรือลงโทษอะไรได้ แสดงว่าในสังคมไทยเรายังมีพวกอภิสิทธิ์ชน เจ้าขุนมูลนายที่ทำผิดกฎหมายได้ ทำผิดยังไงก็ไม่ติดคุก บางคนชื่ออยู่ในคุก แต่ตัวอยู่นอกคุกก็มีให้เห็นในไทย

การมีระบบที่ดีจึงจะสามารถควบคุมสังคมได้ แม้แต่ในสมัยโบราณ เช่น พระเจ้าเสือก็ยังต้องประหารพันท้ายนรสิงห์เพื่อรักษากฎ เป็นต้น แต่บางครั้ง “กฎทุกกฎก็ย่อมมีข้อยกเว้น” หรือยืดหยุ่นได้ แต่ก็ต้องเริ่มต้นที่มีกฎเสียก่อน อย่างในสังคมร้อยพ่อพันแม่

เช่น สหรัฐ สิงคโปร์ (ที่มีคนกลุ่มใหญ่ 3 กลุ่มคือ คนเชื้อจีน มาเลย์ และอินเดีย) ก็ต้องมีกฎกติกาที่เคร่งครัด ห้ามฝ่ายใดละเมิด เพื่อความผาสุกของประชาชน รวยขนาดไหนถ้าทำผิดก็ต้องได้รับโทษ จึงไม่มีกรณีลูกเจ้าสัวขับรถชนตำรวจตาย แต่จับไม่ได้

ในทางตรงกันข้าม ในสังคมที่ไม่เท่าเทียมมักถวิลหา “คนดีย์” มาเป็นโค้ชชีวิต มาปกครองประเทศ อันที่จริง เราพึงเข้าใจว่าคนดีแท้ไม่มี ขนาดสุดยอดคนดีแบบพระพุทธเจ้าหรือศาสดาใดๆ ก็ยังมีคนติฉินนินทา

แต่พอเราหลงยึดติดว่ามี “คนดีย์” หรือ “พระเอกขี่ม้าขาว” เราก็จะปักใจเชื่อโดยไม่สงสัย งมงายจนสุดท้ายก็เกิดกรณีพระหนุ่มโกงเงินวัด 180 ล้านบาท กว่าจะ “ตาสว่าง” ก็สูญไปมากมาย

ข้อสังเกตประการหนึ่งในกระบวนการหลอกลวง ไม่ว่าจะเป็น ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ แวดวงธุรกิจทั่วไป หรือในสังคมทั้งไทยและเทศก็คือ การทำตัวเป็น “คนดีย์” ศรีสังคมอย่างสุดลิ่มทิ่มประตู พวกนี้อาจเป็นนักบวชบ้าง หรือทำตัวทำนุบำรุงศาสนาด้วยก้อนเงินมหาศาลให้คนทึ่งและศรัทธา แถมยังใช้สื่อกระแสหลักช่วยปั่นให้ภาพลักษณ์ดูดีขึ้นมา

ในวงการธุรกิจเราจึงต้องอาศัยระบบ มีกฎกติกาที่ชัดเจน เช่น

1. การซื้อขายบ้าน-ห้องชุด เราพึงมีการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน ไม่ใช่ว่าถ้านักพัฒนาที่ดินเจ๊งขึ้นมา เงินดาวน์ก็สูญ ธนาคารก็มายึดทรัพย์ไปก่อน

การคุ้มครองเงินดาวน์เช่นนี้ อาจต้องเสียค่าธรรมเนียมบ้าง แต่เป็นหลักประกันให้ผู้ซื้อบ้านวางใจ และเมื่อวางใจแล้ว ก็จะทำให้ธุรกิจพัฒนาที่ดินมีความมั่นคง มีคนมาซื้อมากขึ้น

แต่ช่องโหว่ในปัจจุบันก็คือ เป็นกฎหมายที่ไม่ได้บังคับ จะทำก็ได้ ไม่ทำก็ได้ บริษัทใหญ่ๆ จึงเลือกไม่ทำ เพราะอ้างว่ามีชื่อเสียง (จอมปลอม) อยู่แล้ว คงไม่โกงชาวบ้าน และเมื่อรายใหญ่ไม่ทำประกันเงินดาวน์รายเล็กก็ไม่ทำบ้าง ทำให้ไม่มีหลักประกันสำหรับผู้ซื้อบ้าน ทำให้ระบบการซื้อขายบ้านในไทยยังเปราะบาง

2. การบริหารทรัพย์สินของโครงการจัดสรรหรืออาคารชุดต่างๆ ก็ต้องมีระบบที่ดี ใครที่ไม่จ่ายเงินค่าส่วนกลาง นิติบุคคลบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดในเวลาที่กำหนด ก็สามารถนำทรัพย์ไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระค่าส่วนกลางและค่าปรับ โครงการโดยรวมจะได้รับการบำรุงรักษา มูลค่าก็จะไม่หดหายไป

3. กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องผ่านการประเมินค่าทรัพย์สินจากบริษัทประเมินที่เป็นกลาง ไม่ใช่ให้ธนาคารประเมินเอง มี พ.ร.บ.วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน พ.ร.บ.วิชาชีพนายหน้า มีระบบการซื้อประกันทางวิชาชีพ เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค เป็นต้น

ในสังคมธุรกิจหรือในประเทศชาติใดๆ เราจะฝากความหวังไว้กับคนใดคนหนึ่งไม่ได้ คนดีแท้หายาก มีแต่ “คนดีย์” มากกว่า และพวกนี้ก็มักตักตวงผลประโยชน์เข้าตนเอง สร้างความเสียหายให้กับส่วนรวม และไม่เคารพเสียงของคนส่วนใหญ่เสียด้วย

วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมาถึงจึงป้องกันและบรรเทาปัญหาได้ หากมีมาตรการป้องปราม มีระบบตรวจสอบและการอุดช่องโหว่ที่ดีพออยู่ตลอดเวลา.

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th