อสังหาฯหวั่นลูกค้าชะลอซื้อรอรัฐบาลใหม่ออกมาตรการกระตุ้น

สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกต่อเนื่องไตรมาสที่สองปีนี้แม้ภาพรวมจะปรับตัวดีขึ้นจากปัจจัยลบต่างๆ คลี่คลาย โดยเฉพาะการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ผู้คนกลับมาใช้ชีวิตปกติ ภาคธุรกิจมีการดำเนินกิจกรรมทางการตลาดมากขึ้น อุตสาหกรรมท่องเที่ยวฟื้นตัวต่อเนื่องส่งผลดีต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องต่างๆ รวมทั้งโครงการที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดียังคงต้องจับตาปัจจัยเสี่ยงและตัวแปรต่างๆ หลังเลือกตั้งรอการจัดตั้งรัฐบาลใหม่จะมีนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ หรือไม่อย่างไร 

หากพิจารณารายงานผลประกอบการไตรมาส 1/2566 ของบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า

10 อันดับแรกที่ทำรายได้สูงสุด คือ

บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)  มีรายได้ 11,805 ล้านบาท ตามมาด้วย บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) 8,505 ล้านบาท บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) 6,977 ล้านบาท บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) 6,598 ล้านบาท บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) 5,902 ล้านบาท บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) 4,930 ล้านบาท บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) 3,662 ล้านบาท บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) 3,424 ล้านบาท บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) 3,335 ล้านบาท และ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) 2,315 ล้านบาท

10 อันดับแรกที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดตามลำดับ  

ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) กำไรสุทธิ 1,582 ล้านบาท บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) 1,478 ล้านบาท บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) 1,354 ล้านบาท บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) 1,080 ล้านบาท บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) 798 ล้านบาท บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) 652 ล้านบาท  บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) 535 ล้านบาท บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) 318 ล้านบาท บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) 73 ล้านบาท และ บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) 71 ล้านบาท

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด วิเคราะห์ว่า ไตรมาส 1/2566 เป็นช่วงเวลาที่ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มมีสัญญานดีขึ้น เพราะปัจจัยลบหลายอย่างเริ่มลดลง ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคชาวไทยปรับตัวดีขึ้นมาก  

แต่ถ้าพิจารณาถึงการเปิดขายโครงการใหม่จะเห็นได้ชัดเจนว่า “ลดลง” เนื่องจากผู้ประกอบการเลือกชะลอการเปิดขายโครงการใหม่เทียบกับไตรมาสแรกปีที่ผ่านมา ซึ่งยังเป็นช่วงเวลาที่มีปัจจัยลบจำนวนมากมีผลต่อภาวะตลาดอสังหาฯ มากกว่าปัจจุบัน

"ผู้ประกอบการส่วนใหญ่โดยเฉพาะรายใหญ่ เน้นปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าเร่งเปิดขายโครงการใหม่ เพราะต้องการเงินจากการโอนกรรมสิทธิ์มากกว่ารายได้จากเงินจอง เงินทำสัญญาที่ได้จากการเปิดขายโครงการใหม่ซึ่งอาจจะน้อยกว่ามาก"

 เร่งระบายสต็อกเก่าโกยรายได้ยอดโอน

ดังนั้น แม้ในช่วงไตรมาสที่ 1/2566 ผู้ประกอบการหลายรายแสดงผลประกอบการทั้งรายได้และกำไรที่ดี แม้ว่าจะเปิดขายโครงการใหม่น้อยกว่าก็ตาม แสดงให้เห็นว่า รายได้และกำไรของผู้ประกอบการมาจากการโอนกรรมสิทธิ์มากกว่า

นอกจากนี้ การทำการตลาดในช่วงที่ผ่านมา ยังให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรที่มีระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ หรือใช้เวลาไม่นาน เพียง 1-2 เดือนก็สามารถปิดการขายและโอนกรรมมสิทธิ์ได้เลย แต่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญกับตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่า โดยเฉพาะในกลุ่มที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ เพราะช่วงไตรมาส 1/2566 มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน

หวั่นชะลอซื้อรอมาตรการหนุน

อย่างไรก็ตาม แม้รายได้ของผู้ประกอบการบางรายสูงกว่าปีที่แล้ว แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการหลายรายที่มีรายได้ “ลดลง” ทั้งลดลงไม่มาก และลดลงมากอย่างชัดเจน 

“อาจยังต้องดูช่วง 3 ไตรมาสที่เหลือของปีนี้ เพราะผู้ประกอบการหลายรายมีโครงการพร้อมโอนกรรมสิทธิ์  ดังนั้น ผู้ประกอบการบางรายที่มีผลประกอบการไม่ดีในไตรมาสแรก ยังมีเวลาในการปรับแผนแต่ยังต้องเฝ้าระวังปัจจัยลบอีกไม่น้อยที่มีผลต่อภาวะเศรษฐกิจ และการตัดสินใจซื้อของคน”

ทั้งนี้ แนวโน้มไตรมาส 2 นี้ มีความเป็นไปได้ที่ผลประกอบการของผู้ประกอบการอาจ “ลดลง” หรือ เติบโตไม่เทียบเท่าปีก่อนหน้านี้ เพราะภาวะเศรษฐกิจ และความกังวลในหลายๆ ด้าน รวมถึงเป็นช่วงของการเปิดเทอมา และการเลือกตั้งที่อาจจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เพราะประสบการณ์ที่ผ่านมาหลังจัดตั้งรัฐบาลเสร็จสิ้นมักจะมีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ 

“อสังหาฯ เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่รัฐบาลมักออกมาตรการเพื่อช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายโดยตลอดตั้งแต่หลังปี 2540 เป็นต้นมา ดังนั้น ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอาจชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูมาตรการของรัฐบาลใหม่”

บิ๊กอสังหาฯ ลุยโครงการใหม่

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ ทยอยดประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ไตรมาส 2 และต่อเนื่องในครึ่งปีหลังเพื่อสร้างการเติบโตและรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไตรมาส 2 นี้ เตรียมเปิดตัว 8 โครงการใหม่ มูลค่า 13,000 ล้านบาท เป็นแนวราบที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ทั้งทาวน์โฮมแบรนด์ สิริ เพลส ที่เตรียมเปิดตัว สิริ เพลส ลาดพร้าว101 ราคาเริ่มต้น 4.5 ล้านบาท โครงการอณาสิริ ที่มีบ้านและทาวน์โฮมในโครงการเดียว บ้านเดี่ยวแบรนด์ฮาบิเทีย ไพร์ม 2 ทำเลราชพฤกษ์ บ้านเดี่ยวแบรนด์สราญสิริและแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีเศรษฐสิริ

การเปิดตัว ดีคอนโด ไฮป์ รังสิต เริ่มต้น 1.3x ล้านบาท ทำเล 250 เมตร จากมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ติดถนนพหลโยธิน โดยปีนี้ แสนสิริรีเฟรชแบรนด์ “ดีคอนโด” เน้นการพัฒนาโปรดักส์ให้ตอบโจทย์กลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงในกลุ่มคอนโดราคาเข้าถึงง่าย

“ไตรมาส 2 นี้มีแรงหนุนจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวดีขึ้นตามลำดับ รวมทั้งความคึกคักของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ที่ส่งผลต่อเนื่องถึงความต้องการที่อยู่อาศัย ขณะที่ภาคเอกชนรายใหญ่เริ่มมีความมั่นใจในการช่วยกันขับเคลื่อนอุตสาหกรรมด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่และเปิดตัวแคมเปญการตลาดสู่กลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่อง”

ขยายตลาดกรุงเทพฯ-ต่างจังหวัด

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มองว่า อสังหาฯ ไตรมาส 2 มีแนวโน้มการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค ซึ่งออริจิ้น มีแผนเปิดตัว 11 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 12,520 ล้านบาท เป็น คอนโด 8 โครงการมูลค่า 8,720 ล้านบาท บ้านจัดสรร 3 โครงการ มูลค่า3,800 ล้านบาท

“เราจะยังคงกระจายตัวบุกไปยังพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ ตามแผนงาน Origin Infinity หรือแผนเติบโตไม่สิ้นสุดที่ประกาศไว้เมื่อต้นปี โดย 11 โครงการในไตรมาส 2 จะบุกไปนอกกรุงเทพฯ และปริมณฑลถึง 5 โครงการ ทั้งในชลบุรี ภูเก็ต พระนครศรีอยุธยา และขอนแก่น มูลค่ารวมกว่า 5,080 ล้านบาท”

ทางด้าน นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไตรมาส 2 มีแผนเปิด 4 โครงการใหม่ มูลค่า 4,950 ล้านบาท ประกอบด้วยเพอร์เฟค พาร์ค เป็นบ้านเดี่ยวทำเลแจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์ และ บางใหญ่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง และวาวิล่า สุขุมวิท 77-สุวรรณภูมิ มูลค่า 700 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น เจาะลูกค้าพรีเมี่ยม และไอคอนโด แอคทีฟ พัฒนาการ มูลค่า 1,000 ล้านบาท รองรับกลุ่มที่ต้องการอยู่อาศัยในทำเลเมือง

นอกจากนี้ ยังเปิดขายเฟสใหม่ใน 2 โครงการ ได้แก่ เบลล่า เดล มอนเต้ เขาใหญ่ เฟส 2 มูลค่า 1,400 ล้านบาท 24 ยูนิต ราคา 29-113 ล้านบาท และ มาร์เก็ต อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์ เฟส 2