จับตา!แนวทางเยียวยาลูกบ้าน'แอชตัน อโศก'รอปาฏิหาริย์จากอนันดา

การที่ศาลปกครองปกครองกลางมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก และศาลปกครองสูงสุดก็มีคำพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลปกครองกลางเมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม พ.ศ.2566 ดังนั้น เอกสารราชการที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างโครงการทั้งหมดก็ได้รับผลตามมาด้วยเช่นกัน เท่ากับว่า โครงการแอชตัน อโศก ไม่สามารถก่อสร้างได้ตามที่เคยได้รับเอกสารมา 

จุดเริ่มต้นที่ทำให้ศาลปกครองกลาง และศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาออกมาในแนวทางเดียวกัน คือ การที่ทางเข้า-ออกของโครงการที่ติดกับถนนอโศกมนตรี มีที่ดินส่วนหนึ่งที่ทางอนันดาฯ ทำเรื่องขอใช้ประโยชน์จากรฟม. โดยมีการจ่ายเงินประมาณ 97.671 ล้านบาทเพื่อขอทางรฟม. ใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงนี้

เท่ากับว่าอนันดาฯ นำที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยหรือ รฟม. มาเป็นส่วนหนึ่งของทางเข้า-ออกโครงการ

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด หนึ่งในผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาฯ กล่าวว่า วัตถุประสงค์ของการได้มาของที่ดินแปลงนี้ ตั้งแต่การเวนคืนตอนแรกนั้น เพื่อใช้ทำประโยชน์ของรฟม. เท่านั้น แต่การนำที่ดินมาใช้ประโยชน์เป็นทางเข้า-ออกของโครงการใดโครงการหนึ่งที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับทางรฟม. เท่ากับเป็นการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ในการเวนคืนที่ดิน และเรื่องการขอใช้ประโยชน์บนที่ดินจากทางรฟม. ก็ยังมีเรื่องที่ซับซ้อนมากกว่านั้นขึ้นไปอีก

เพราะตามพระราชบัญญัติการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย พ.ศ.2543 มาตรา 75 บัญญัติว่า รฟม. ต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรีก่อนจึงจะดำเนินการกิจการดังต่อไปนี้ได้ (6) ให้เช่าหรือให้สิทธิใดๆ ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีมูลค่าเกินสิบล้านบาท
 

ซึ่งแน่นอนว่าเรื่องระหว่างอนันดาฯ และรฟม. มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และ (10) พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ รฟม. ตามความจำเป็นเพื่อประโยชน์แก่การให้บริการกิจการรถไฟฟ้า เรื่องข้อตกลงต่างๆ ที่ทางอนันดาฯ ทำกับ รฟม. เข้าข่าย 2 ข้อนี้ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว แต่ไม่ปรากฏว่ามีการผ่านความเห้นชอบจากคณะรัฐมนตรีในเรื่องนี้เลย

ศาลปกครองกลางจึงมีคำพากษาออกมาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างดังกล่าว เพราะที่ดินที่เป็น โครงการแอชตัน อโศก ไม่มีด้านใดด้านหนึ่งที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ตามข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

แต่ ณ เวลานั้น ทางอนันดาฯ มีเอกสารสัญญาการใช้ประโยชน์ที่ดินกับทางรฟม. และเมื่อรวมกับที่ดินซึ่งเคยเป็นทางเข้า-ออกเดิมของที่ดินแปลงนี้ทำให้ทางเข้า-ออกของที่ดินแปลงนี้ที่จะพัฒนาเป็นโครงการแอชตัน อโศกมีความกว้าง 13 เมตร ซึ่งสามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ตามกฎหมาย และนำเอกสารทั้งหมด พร้อมทั้งแบบแปลนของโครงการไปยื่นเรื่องขออนุญาตก่อสร้างจากทางกรุงเทพมหานคร และทำเรื่องรายงาน ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) จากทางสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรียกได้ว่า ทำตามขั้นตอนในการขออนุญาตก่อสร้างทุกอย่างครบถ้วนตามกระบวนความที่กำหนดตามกฎหมาย โดยก่อนที่จะมีการขออนุญาตก่อสร้างมีการทำจดหมายขอความเห็นจากทางเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดด้วย
 

ทางเจ้าหน้าที่ทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมีหน้าที่พิจารณาเรื่องของการขออนุญาตต่างๆ ตามเอกสารที่ผู้ยื่นขออนุญาตนำมาแสดง และมีหน้าที่ให้คำแนะนำในกรณีที่แบบแปลน ขั้นตอน หรือมีอะไรที่ไม่ถูกต้องการตามกฎหมายเท่านั้น ไม่มีหน้าที่ตรวจสอบหรือพิสูจน์ว่าเอกสารต่างๆ นั้นได้มาถูกต้องตามขั้นตอนของหน่วยงานนั้นๆ หรือไม่ เพราะอย่างไรก็ตาม ในเอกสารต่างๆ มีการรับรองความความถูกต้องจากทั้งทางผู้ยื่นเรื่องขออนุญาต และจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอยู่แล้ว 

ดังนั้น ใบอนุญาตก่อสร้าง และเอกสารต่างๆ จึงมีการออกมาตามที่มีการยื่นขออนุญาตไป แม้ว่าจะมีบางช่วงที่เอกสารบางอย่างไม่ออกตามกำหนด เพราะเป็นเรื่องราวมีการฟ้องร้องกันในชั้นศาลแล้ว ทำให้เอกสารบางอย่างไม่ออก เช่น ใบอนุญาตในการเปิดใช้อาคารหรือ “อ.6” ทำให้มีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ และมีการออกทางเลือกสำหรับคนที่ต้องการจะรอโอนกรรมสิทธิ์สามารถเปลี่ยนไปเลือกโครงการอื่นๆ ของอนันดาฯ ได้ หรือคนที่จะรอโอนกรรมสิทธิ์โครงการนี้ และรับคืนห้องสำหรับคนที่ไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์

หลังจากนี้ เมื่อศาลปกครองสูงสุดพิจารณายืนตามคำพิพากษาของศาลปกครองกลาง เท่ากับว่า ใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตต่างๆ ที่เกี่ยวข้องล้วน"ไม่มี"ผลทางกฎหมายทั้งหมด โครงการนี้มีความสุ่มเสี่ยงที่จะต้องรื้อทิ้งหรือไม่สามารถคงความเป็นอาคาร 51 ชั้นต่อไปได้ เพราะถ้าตามกฎหมายอาจจะต้องเหลือเพียง 8 ชั้นหรือไม่เกิน 23 เมตรเท่านั้น !!

แต่ทางอนันดาฯ ยืนยันว่า พวกเขาทำตามขั้นตอนของกฎหมายทั้งหมด มีใบอนุญาตก่อสร้างต่างๆ มีหนังสือรับรองจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีหนังสือสอบถามความคิดเห็นจากหน่วยงานราชการต่างๆ ครบถ้วน แล้วมาตัดสินว่าพวกเขาทำผิดก็อาจจะไม่ถูกต้องนัก ทางอนันดาฯ บอกว่าจะดำเนินการปรึกษาเพื่อหาทางออกกับทางหน่วยงานราชการทั้งหมดให้เร็วโดยขอเวลา 14 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับคำพิพากษา เพื่อหาทางออกร่วมกันกับทางหน่วยงานราชการต่างๆ 

แต่สุดท้ายแล้วคนที่เดือดร้อนที่สุด คือผู้ซื้อทุกรายที่มีชื่อเป็นเจ้าของยูนิตในโครงการแอชตัน อโศก แม้ว่าทางอนันดา จะบอกว่าพวกเขายังมียูนิตเหลือขายอยู่ในนั้น แต่ถ้าพิจารณาแล้วคนที่เดือดร้อนหนักสุด คือ เจ้าของร่วมทั้ง 688 ยูนิต

เพราะตั้งแต่เกิดเรื่องราวฟ้องร้องกันมานั้น การขอสินเชื่อธนาคารล้วนถูกระงับหมด ไม่สามารถซื้อ-ขายโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ ได้ และต้องอยู่อาศัยแบบหวดกลัวว่าผลสุดท้ายแล้วโครงการนี้จะอยู่ต่อไปได้อย่างไร หรือจะมีทางออกแบบไหน

กรณีดูแล้ว เจ้าของร่วมน่าจะร่วมกันกับทางอนันดาในการหาทางออกที่เหมาะสม และไม่มีผลกระทบกับพวกเขา ให้พวกเขาสามารถอยู่อาศัยในโครงการนี้ต่อไปได้ หรือถ้าถึงที่สุดแล้วไม่สามารถอยู่อาศัยตต่อไปได้ก็ต้องมีเงินชดเชยกลับคืนมาให้พวกเขาให้เหมาะสมกับที่พวกเขาเดือดร้อน "ไม่ใช่" ได้คืนแค่ค่าคอนโดมิเนียมเท่านั้น !

ส่วนใครจะเป็นคนรับผิดชอบไม่ว่าโครงการจะมีบทสรุปทางไหน ไม่ว่าจะการซื้อที่ดินเพื่อทำทางออกให้ถูกต้องตามกฎหมายทั้งทางถนนอโศกมนตรี และทางซอยสุขุมวิท 19 ล้วนต้องใช้เงินมหาศาลทั้งนั้น การต้องรื้ออาคารโครงการ หรือการนำเรื่องเข้าคณะรัฐมนตรีเพื่ออนุมัติเรื่องการใช้ประโยชน์บนที่ดินให้ถูกต้องตามพระราชบัญญัติการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย พ.ศ.2543 มาตรา 75 ซึ่งไม่รู้ว่าจะพิจารณาอนุมัติย้อนหลังได้หรือไม่ และศาลปกครองทั้ง 2 ศาลมีคำพิพากษาออกมาแล้วแบบนี้จะดำเนินการได้หรือไม่